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房地產(chǎn)拿地決策、投資開發(fā)

課程說明
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，競爭日趨激烈，錢、地、人等要素資源已經(jīng)不再是困擾或制約企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。因?yàn)槭袌龈偁幖ち?，按照常?guī)操盤策略，利潤低微，甚至很難有利潤，所以，房企拿不拿地？怎樣有效、有方法、精準(zhǔn)拿地？如何提高項(xiàng)目開發(fā)高效運(yùn)營決策機(jī)制？各物業(yè)（商業(yè)、住宅、寫字樓）操作核心邏輯是什么？ 已經(jīng)成為我們必須要面對(duì)的問題。
如何挖掘企業(yè)專業(yè)能力快速精準(zhǔn)評(píng)判土地的真正價(jià)值，在市場競爭中獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源，做到土地效益最優(yōu)化，已成為新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫切解決的問題。
影響土地效益的要素很多，但是大量的案例證明，土地投資決策、方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段由于傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)，很大程度限制土地盈利的空間以及盈利的潛力。當(dāng)前遇到的一個(gè)*的挑戰(zhàn)是，土地決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，依靠人力不能窮盡產(chǎn)品所有組合，非常容易感性決策和決策搖擺，導(dǎo)致錯(cuò)誤決策、推進(jìn)速度慢，周期長，嚴(yán)重影響土地盈利空間。

課程收益
1、掌握精準(zhǔn)拿地技巧方法、分享標(biāo)桿房企拿地模式、規(guī)避拿地風(fēng)險(xiǎn)。
2、提高項(xiàng)目開發(fā)高效運(yùn)營決策機(jī)制。
3、掌握各物業(yè)（商業(yè)、住宅、寫字樓）操作核心邏輯。
4、理性決策訓(xùn)練，各種方案利潤的比較以數(shù)據(jù)為依據(jù)，培養(yǎng)理性的量化思維習(xí)慣。 
5、通盤思維訓(xùn)練，學(xué)會(huì)各決策因素對(duì)利潤的影響：產(chǎn)品、售價(jià)、成本，財(cái)務(wù)。 
6、專業(yè)協(xié)同訓(xùn)練，學(xué)會(huì)各專業(yè)要素協(xié)調(diào)，尋找項(xiàng)目利潤最優(yōu)方案。
7、飛行員模擬倉，通過AI人工智能軟件模擬學(xué)習(xí)，快速積累實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

課程對(duì)象
房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總裁、副總、戰(zhàn)略/投資/財(cái)務(wù)/策劃/設(shè)計(jì)/營銷/成本/運(yùn)營/等職能部門總經(jīng)理、總監(jiān)、經(jīng)理等中高層核心骨干，分公司總經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理、副總經(jīng)理等。 
l適合訓(xùn)練項(xiàng)目管理干部的利潤意識(shí)、理性決策、通盤思維、專業(yè)協(xié)同、模擬訓(xùn)練。

課程大綱
第一部分：房地產(chǎn)全生命周期視角的拿地決策與投資開發(fā)邏輯
第一章：項(xiàng)目投資決策「拿地決策」
1、全生命周期開發(fā)的狹義定義：從拿地、定位、設(shè)計(jì)、施工、銷售、交房一系列動(dòng)作的組合
2、全生命周期開發(fā)的廣義
3、城市綜合體四種開發(fā)模式論證
 均衡發(fā)展模式、商業(yè)主導(dǎo)模式、辦公主導(dǎo)模式、居住主導(dǎo)模式
4、典型房企拿地模式及戰(zhàn)略模式
5、拿地模式的啟示1：解決了別人的問題，別人自然就會(huì)解決了你的問題！
6、拿地模式的啟示2：我們往往不重視的資源，也許是別人需要的！
7、 拿地模式的啟示3：時(shí)間換空間切忌用商業(yè)主題去勾地！

痛點(diǎn)一：項(xiàng)目本體端、市場端、客戶端的論證
1、自身?xiàng)l件分析：鎖定主動(dòng)OR被動(dòng)郊區(qū)化客戶
2、市場環(huán)境：不同階段、不同視角
 宏觀市場評(píng)判、地產(chǎn)市場評(píng)判、競爭市場評(píng)判
 案例：去化周期、供銷比下降帶來的土地市場變化
3、 住宅客戶需求
 住宅客戶需求盤點(diǎn)工作的核心事項(xiàng)
 某集團(tuán)客戶深訪案例
4、剛需客戶職業(yè)敏感點(diǎn)
5、自身?xiàng)l件、市場環(huán)境、客戶需求匹配度深度分析
 案例：煙臺(tái)中糧大悅城

痛點(diǎn)二：項(xiàng)目投資開發(fā)決策
1、投資開發(fā)核心指標(biāo)及流程
 開發(fā)機(jī)會(huì)的比較選擇：先算賬，后決定怎么做
 5986重點(diǎn)解讀
 當(dāng)下主流開發(fā)商運(yùn)營節(jié)奏
 全生命周期視角下后評(píng)估指標(biāo)內(nèi)容
2、城市地圖：一個(gè)城市內(nèi)選擇選擇布局區(qū)域的指導(dǎo)手冊(cè)
3、前期決策案例分享：DF案例
 帶著問題去思考：怎樣有效、有方法、精準(zhǔn)拿地？
總結(jié)：在做前期決策過程中，出清周期、供銷比（最能體現(xiàn)供需關(guān)系）兩大核心數(shù)據(jù)務(wù)必高度重視，從而對(duì)未來市場進(jìn)行判斷?，F(xiàn)階段獲取地塊價(jià)格逐漸走高，整體市場呈現(xiàn)明顯上揚(yáng)趨勢，初級(jí)的剛需產(chǎn)品逐漸被改善產(chǎn)品取代。除了自然資源極為強(qiáng)勢的地塊，高端路線慎行。目前多數(shù)地塊均面臨郊區(qū)化的窘境，但請(qǐng)注意，主動(dòng)郊區(qū)化和被動(dòng)郊區(qū)化是兩個(gè)概念！“專家”的話慎聽！

第二章：項(xiàng)目開發(fā)邏輯「項(xiàng)目應(yīng)該這么做」
痛點(diǎn)一：項(xiàng)目開發(fā)邏輯
1、商業(yè)開發(fā)邏輯：大悅城開發(fā)運(yùn)營邏輯全面解讀
 案例：中糧大悅城VC中糧春風(fēng)里
2、寫字樓開發(fā)邏輯：持有、銷售、租售并舉模式解讀
 案例：新保利
3、住宅開發(fā)邏輯：萬科的邏輯、星河灣的邏輯

第三章：項(xiàng)目定位方法及內(nèi)容
痛點(diǎn)一：住宅定位方法
1、 項(xiàng)目定位方法：核心問題的梳理、SWOT分析
2、 定位是什么：不做第一、就做*！
3、 定位的幾點(diǎn)忌諱：一言堂、猜想、經(jīng)驗(yàn)主義、盲目跟風(fēng)！
 核心問題1：本體與市場環(huán)境的矛盾：容量匹配度，案例：龍湖葡提海灣、價(jià)值匹配度分析、案例：西山壹號(hào)院
 核心問題2：市場與客戶需求的矛盾：星河灣的豪、龍湖的園林、萬科的戶型與物管、恒大的眼見為實(shí)
 核心問題3：現(xiàn)實(shí)與未來的矛盾、案例：太原某項(xiàng)目
 核心問題4：政府意愿與開發(fā)商掏錢的矛盾、案例：DF集團(tuán)東莞開發(fā)區(qū)案例
 核心問題5：外來和尚與本土情節(jié)的矛盾、案例：ＪＤ項(xiàng)目、ＷＫ項(xiàng)目
 某項(xiàng)目住宅定位方法、案例分享：DS項(xiàng)目
 某項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)定位方法、案例分享：青島DYC項(xiàng)目
 帶著問題去思考：怎樣提高項(xiàng)目開發(fā)高效運(yùn)營、決策機(jī)制？
總結(jié)：通過城市地圖做好拿地前準(zhǔn)備工作，避免出現(xiàn)意向地塊后，由于時(shí)間緊迫的問題出現(xiàn)盲目定位或被迫延期的現(xiàn)象，方向性論證工作提前進(jìn)行。同時(shí)在取地之前，做好整體開發(fā)節(jié)點(diǎn)部署，各部門根據(jù)實(shí)際工作和行業(yè)水平確定作業(yè)時(shí)間，并有機(jī)進(jìn)行組合，以狹義的“全生命周期”為視角進(jìn)行運(yùn)營開發(fā)。

痛點(diǎn)二：住宅定位內(nèi)容
1、檔次定位的主要因素：城市級(jí)別、地塊條件、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)
2、客戶定位的主要因素：財(cái)富級(jí)別、客戶地圖
3、產(chǎn)品定位的主要因素：根據(jù)檔次定位，確定建筑形式及風(fēng)格、車位配比、精裝修、建造成本、開發(fā)策略等
 商業(yè)、車位、儲(chǔ)藏室銷售策略
 建筑形式確定四步法
 戶型定位：戶型配比四步法
 帶著問題去思考：住宅定位核心內(nèi)容到底是什么？
總結(jié)：住宅定位的核心技術(shù)其實(shí)就是戶型配比，但是多數(shù)戶型配比均有缺失嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐茖?dǎo)過程以及多方專業(yè)的論證。既定容積率的拆分及論證、建筑形式、車位、商業(yè)等都是項(xiàng)目定位的一部分，不僅僅是檔次、客戶、形象的描述。

「課程提綱」10月24日（7小時(shí)）
第二部分：“土地效益*化精算法”實(shí)戰(zhàn)沙盤推演
第一部分：“土地效益精算法”行業(yè)背景 
1、 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析
 房地產(chǎn)黃金時(shí)代、白銀時(shí)代、青桐時(shí)代分析
2、 房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃決策標(biāo)準(zhǔn)與方法
A、 理性決策標(biāo)準(zhǔn)
 城市美學(xué)優(yōu)先
 內(nèi)部需求至上
 開發(fā)效益更大
B、 常規(guī)決策方法與精算法對(duì)比
 傳統(tǒng)土地估價(jià)方法
 傳統(tǒng)強(qiáng)排：試錯(cuò)法
 傳統(tǒng)方案不能窮盡
 傳統(tǒng)方案的局限
 最優(yōu)解必定存在
 土地效益精算法：有的放矢

第二部分：土地效益精算法設(shè)計(jì)原理與實(shí)操 
1、 土地效益精算法前置條件
A、 土地控制條件
 名義土地技術(shù)指標(biāo)
 有效土地技術(shù)指標(biāo)
 有效規(guī)劃面積計(jì)算方法
 松緊系數(shù)
 退線緊縮系數(shù)
 土地的廓形系數(shù)
B、 棟型條件
 棟型”的概念
 棟型三指標(biāo)
 棟占地面積計(jì)算方法
 棟建筑指標(biāo)
 棟型指標(biāo)經(jīng)驗(yàn)值
 棟型的單位土地毛利潤
 棟按土地平均毛利潤
 棟單位土地毛利潤
 配比算前成本分類
2、“土地效益精算法”科學(xué)依據(jù)：空間解析方法
 簡單的情形
 僅有一個(gè)棟型容積率大于小區(qū)容積率
 有兩個(gè)棟型容積率大于小區(qū)容積率
 建筑指標(biāo)上限或下限
3、“土地精算法”成本與售價(jià)
 計(jì)算成本(考慮資金時(shí)間因素)
 市調(diào)在售價(jià)≠市場認(rèn)可價(jià)
 市場信息量化因素
 市場信息量化數(shù)據(jù)
 配比算前成本分類
4、“土地效益精算法”規(guī)劃優(yōu)指標(biāo)規(guī)律
 實(shí)例：萬科未來城
 同容、同密比較
 優(yōu)方案的棟型數(shù)
 放棄容積率的條件
5、“土地效益精算法”單體設(shè)計(jì)優(yōu)化
 低多層住宅中庭的經(jīng)濟(jì)性
 單體優(yōu)化之平面廓形
 單體優(yōu)化之立面剖面
 聯(lián)排單元數(shù)問題
6、 效益與單體組合布置
A、 高效益布置總圖
 小樓間距處理方法
 增容方法
 功能和樓高布置
 案例分析：紹興金地蘭悅
B、 棟型的配前比選
 通用結(jié)論
 等價(jià)結(jié)論
 Excel 實(shí)用速算表
7、“土地效益精算法”流程變革：工作組織與協(xié)調(diào)
 工作流程
 各部門提供信息
 工作組織
 各階段各部門參與度

第三部分：“土地效益精算法”應(yīng)用 
1、 土地精算法的用途
2、 單次配比計(jì)算
3、 配比計(jì)算在設(shè)計(jì)過程中的循環(huán)
4、 配比計(jì)算用于設(shè)計(jì)過程利潤監(jiān)控

第四部分：“土地效益精算法”人工智能計(jì)算輔助決策工具 
1、 人工智能計(jì)算窮舉排列法
 建立人工智能數(shù)據(jù)模型
 人工智能涉及算法
 人工智能窮舉排列算法實(shí)例
2、 土地效益精算法修正因素
 考慮更多維度的建筑指標(biāo)
 場地方向的影響
 日照因素的影響
 裙樓形態(tài)影響
 案例分析：無錫中建溪岸官邸
3、 聯(lián)排面寬問題
 案例分析：南京某住宅公寓
4、 擴(kuò)展的各種問題

第五部分：土地效益精算法的現(xiàn)狀和展望 
1、 土地效益精算法的現(xiàn)狀
2、 土地效益精算法的展望
第六部分：“土地效益精算法”具體項(xiàng)目案例沙盤演練 
案例1：如何在2小時(shí)內(nèi)，測算出“拿地曲線”和可摘地價(jià)格，出具拿地方案、做投資決策？
案例2：如何在半小時(shí)內(nèi)，快速做出產(chǎn)品配比方案，并實(shí)現(xiàn)利潤*化？
案例3：疊拼增加地下室夾層演練
案例4：贈(zèng)送中庭研討演練
案例5：首層做架空花園演練
案例6：一棟中的單元數(shù)問題演練
案例7：底商選擇演練

講師簡介
講師一：李老師 現(xiàn)任世界500強(qiáng)地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理、投資總，北大光華管理學(xué)院、清華大學(xué)成都分院、西南交大商業(yè)地產(chǎn)總裁研修班客座講師。擅長多類型產(chǎn)品前期研策及后期營銷操作，能有效把控項(xiàng)目操作節(jié)點(diǎn)及技術(shù)要點(diǎn)，以后期實(shí)際操作指導(dǎo)前期拿地決策、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等，以地產(chǎn)操作線條為授課題綱，通過對(duì)于項(xiàng)目各個(gè)節(jié)點(diǎn)：拿地決策、定位研判、運(yùn)營模式、產(chǎn)品操作、營銷思維創(chuàng)新等內(nèi)容進(jìn)行解析。服務(wù)企業(yè)包括：萬科、銀泰、天潤、珠江、富力、卓達(dá)、中糧、金地、中南、鼎峰、深業(yè)、華潤、華僑城等。
講師二：劉老師 曾任協(xié)信控股副總兼集團(tuán)成本招采總，華夏幸?；鶚I(yè)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)招采總監(jiān)兼任成本總監(jiān)、中國金茂（前方興地產(chǎn)）集團(tuán)總部、華潤置地招采中心負(fù)責(zé)人。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本招采制度體系建設(shè)、集采體系建設(shè)、招采 ERP 及供方管理 ERP 系統(tǒng) IT 定制化開 發(fā)、搭建招標(biāo)采購管理系統(tǒng)、供方管理系統(tǒng)、供方履約評(píng)估系統(tǒng)、供方前期考察系統(tǒng)、供方滿意度系統(tǒng)等有深入研究及獨(dú)到見解和實(shí)際解決方案。曾負(fù)責(zé)參與的成本管理及招標(biāo)采購全過程管理項(xiàng)目：橡樹灣、公元九里、鄭州華潤中心二期、四期 綜合體、鳳凰城，翡翠城等多個(gè)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)拿地決策、投資開發(fā)