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課程背景
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有土地的取得、規(guī)劃與設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)與建設(shè)、組織銷(xiāo)售、竣工與清盤(pán)等五大稅務(wù)階段：各種土地拓展與拿地方式對(duì)稅務(wù)有何影響？應(yīng)該如何籌劃？如何選擇開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品與類型？建設(shè)成本與費(fèi)用如何扣除？成本如何加計(jì)扣除？利息如何扣除？成本的扣除在土增稅與所得稅中有何不同？如何設(shè)計(jì)不同的促銷(xiāo)方式與模式？不同的去化促銷(xiāo)的稅務(wù)處理與風(fēng)險(xiǎn)如何應(yīng)對(duì)？土地增值稅有哪九大籌劃方式？本次課程將為您解答！

課程收益
1、透視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段具體實(shí)施過(guò)程中所涉及的稅收政策與實(shí)際操作問(wèn)題
2、把脈過(guò)程中應(yīng)注意的稅收問(wèn)題，學(xué)習(xí)稅收條款在具體文書(shū)中的運(yùn)用
3、設(shè)計(jì)更優(yōu)的稅收方案，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃
4、培養(yǎng)學(xué)員主動(dòng)運(yùn)用政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，積極防范稅收風(fēng)險(xiǎn)

課程大綱
引子（含案例）
第一階段 房開(kāi)企業(yè)在土地拓展與拿地階段稅務(wù)籌劃及風(fēng)險(xiǎn)控制
第一節(jié) 土地“招拍掛”方式實(shí)務(wù)操作與稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、土地的招拍掛模式簡(jiǎn)介及交易結(jié)構(gòu)
二、地方政府土地返還款五大模式與稅務(wù)實(shí)務(wù)處理
三、取得土地使用權(quán)所支付金額的扣除與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題
五、未辦理土地使用權(quán)證而“轉(zhuǎn)讓土地”是否繳納土地增值稅
第二節(jié) 股權(quán)收購(gòu)拿地與在建工程（土地）方式與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
一、股權(quán)收并購(gòu)?fù)恋氐姆绞?br /> 二、在建工程（資產(chǎn)）收購(gòu)?fù)恋氐姆绞?br /> 三、股權(quán)與在建工程收購(gòu)?fù)恋氐膬煞N方式稅收（種）比較
四、股權(quán)與在建工程收購(gòu)?fù)恋氐亩愂粘杀静町惣皼Q策風(fēng)險(xiǎn)
案例解析：收購(gòu)階段稅費(fèi)比較；收購(gòu)?fù)瓿珊箝_(kāi)發(fā)階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較
第三節(jié) 間接收購(gòu)股權(quán)（土地）的拿地模式與稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、間接收購(gòu)（土地）模式及交易結(jié)構(gòu)
案例：復(fù)星國(guó)際與SOHO中國(guó)外灘地王之爭(zhēng)--項(xiàng)目股權(quán)并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范
二、特別注意通過(guò)中間層企業(yè)（合伙/公司）取得目標(biāo)公司利潤(rùn)的所得稅問(wèn)題
第四節(jié) 先分立后收購(gòu)（土地）的拿地方式操作與稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、先分再收購(gòu)（土地）模式及交易結(jié)構(gòu)
二、先分再收購(gòu)（土地）模式的稅務(wù)處理
第五節(jié) 增資擴(kuò)股的拿地方式實(shí)務(wù)操作與稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、“增資”入股項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司模式的類別與交易結(jié)構(gòu)
二、“平價(jià)增資”入股項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司模式的稅務(wù)處理
第六節(jié) 先投資再轉(zhuǎn)股的拿地實(shí)務(wù)操作案例與稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、先投資再加轉(zhuǎn)股權(quán)的模式及交易結(jié)構(gòu)
二、先投資再加轉(zhuǎn)股權(quán)的模式稅務(wù)與處理
第七節(jié)  股地分離的拿地模式實(shí)務(wù)操作與稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、股地分離模式的類別與交易結(jié)構(gòu)
二、股地分離模式的稅務(wù)處理
第八節(jié) 名股實(shí)債的拿地模式實(shí)務(wù)操作與稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、名股實(shí)債模式及交易結(jié)構(gòu)
二、名股實(shí)債模式主要涉稅問(wèn)題與解析
三、地產(chǎn)業(yè)名股實(shí)債模式實(shí)例與評(píng)析
第二階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段稅務(wù)籌劃及風(fēng)險(xiǎn)管理
第一節(jié) 立項(xiàng)與規(guī)劃以及設(shè)計(jì)階段稅收問(wèn)題與節(jié)稅策略
一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)應(yīng)注意的稅收問(wèn)題與節(jié)稅策略
二、規(guī)劃環(huán)節(jié)應(yīng)注意的稅收問(wèn)題與節(jié)稅策略
三、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)應(yīng)注意的稅收問(wèn)題與節(jié)稅策略
第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)類型與如何進(jìn)行選擇
一、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)類型與稅收負(fù)擔(dān)水平的關(guān)系
二、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)類型與與企業(yè)銷(xiāo)售的關(guān)系
第三節(jié) 七大合作開(kāi)發(fā)模式與稅務(wù)籌劃及風(fēng)險(xiǎn)管理
一、項(xiàng)目公司不同投資架構(gòu)的稅負(fù)差異與籌劃之道
二、不成立合營(yíng)企業(yè)之合作開(kāi)發(fā)的增值稅處理
三、成立合營(yíng)企業(yè)之合作開(kāi)發(fā)的增值稅處理
四、一方提供土地及另一方提供資金之土地增值稅處理
五、兩種情況下合作各方之所得稅不同的處理
六、合作開(kāi)發(fā)的其他四種情形（模式）之稅務(wù)處理
七、合作開(kāi)發(fā)7大模式及其19種稅務(wù)處理風(fēng)險(xiǎn)管理
第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目“委托代建”稅務(wù)籌劃及風(fēng)險(xiǎn)管理
一、標(biāo)準(zhǔn)的“委托代建房屋”業(yè)務(wù)應(yīng)符合哪些基本條件
二、代建“手續(xù)費(fèi)”合同與業(yè)務(wù)處理
三、代建涉稅籌劃與各方收益分析
四、“委托代建”業(yè)務(wù)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)
第五節(jié) 委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)：
一、支付的設(shè)計(jì)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)在我國(guó)境內(nèi)納稅
二、境內(nèi)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)
第三階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段成本扣除籌劃及風(fēng)險(xiǎn)控制
第一節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本在土地增值稅中的扣除與管理
一、建筑安裝工程費(fèi)的土增稅審核要點(diǎn)與難點(diǎn)解析
二、稅局對(duì)建筑安裝工程費(fèi)--出包方式審核內(nèi)容
三、稅局對(duì)建筑安裝工程費(fèi)--自營(yíng)方式審核內(nèi)容
問(wèn)：稅局如何處理項(xiàng)目成本的“預(yù)提”“暫估”與“實(shí)際”憑證？
四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核要點(diǎn)難點(diǎn)與案例解析
問(wèn)：紅線外道路的改造&綠化等計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本？
五、公共配套設(shè)施費(fèi)的審核要點(diǎn)與難點(diǎn)解析
問(wèn)：稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)建筑安裝工程費(fèi)用審核特殊事項(xiàng)有哪些？
第二節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用在土地增值稅中的抵扣與管理
一、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用審核的關(guān)注重點(diǎn)
二、稅局對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用--利息支出的審核
三、“八項(xiàng)費(fèi)用”在土地增值稅清算中的具體處理
問(wèn)： 1.4的層高系數(shù)分?jǐn)偝杀締?wèn)題，運(yùn)用層高系數(shù)法是否會(huì)被認(rèn)可？
第三節(jié) 統(tǒng)借統(tǒng)還與內(nèi)部資金調(diào)撥之稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理
一、集團(tuán)公司“資金池”的根源與運(yùn)行模式
二、集團(tuán)公司資金池有關(guān)稅務(wù)政策要點(diǎn)解析
三、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的增值稅優(yōu)惠政策
四、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)類型與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理
五、集團(tuán)企業(yè)“統(tǒng)借統(tǒng)還”其他稅務(wù)注意事項(xiàng)
第四節(jié) 成本扣除項(xiàng)在土增稅與所得稅中的差異處理
一、成本扣除在土地增值稅與企業(yè)所得稅的時(shí)間有哪些不同
二、成本在土地增值稅與企業(yè)所得稅允許扣除的3大差異
第四階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織銷(xiāo)售促銷(xiāo)稅務(wù)籌劃及風(fēng)險(xiǎn)控制
第一節(jié) 房地產(chǎn)“假按揭與零首付”模式稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、“假按揭”的銷(xiāo)售模式稅收如何處理？
二、 “零首付”的銷(xiāo)售模式稅收如何處理？
第二節(jié) 房地產(chǎn)“售后回租”模式稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、“售后回租”的稅收風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
二、如何解決“售后回租”的稅收風(fēng)險(xiǎn)？
第三節(jié) 房地產(chǎn)“售后回購(gòu)”模式稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、“售后回購(gòu)”的銷(xiāo)售模式的增值稅如何確認(rèn)？
二、“售后回購(gòu)”的銷(xiāo)售模式的企業(yè)所得稅如何確認(rèn)？
三、“售后回購(gòu)”的銷(xiāo)售模式土地增值稅如何確認(rèn)？
第四節(jié) 房地產(chǎn)“低價(jià)出售”模式稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、“低價(jià)出售與免費(fèi)返租” 的銷(xiāo)售模式應(yīng)如何進(jìn)行價(jià)值管理？
二、“低價(jià)出售與免費(fèi)返租” 的銷(xiāo)售模式應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
第五節(jié) 房地產(chǎn)“買(mǎi)房送車(chē)位”模式稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、房企“買(mǎi)房送車(chē)位”促銷(xiāo)案例
二、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的配套車(chē)位是可以賣(mài)的嗎？
三、“買(mǎi)房贈(zèng)車(chē)位”網(wǎng)簽合同怎么簽？
四、“買(mǎi)房贈(zèng)車(chē)位”的發(fā)票怎么開(kāi)？
第六節(jié) 房地產(chǎn)銷(xiāo)售“買(mǎi)一送一”模式稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、“買(mǎi)一送一”的模式如何確認(rèn)收入金額?
二、送面積銷(xiāo)售模式稅收規(guī)定與價(jià)值管理？
三、送家電銷(xiāo)售模式稅收規(guī)定與價(jià)值管理？
四、送物業(yè)銷(xiāo)售模式稅收規(guī)定與價(jià)值管理？
五、贈(zèng)送的禮品是否有個(gè)人所得稅的扣繳風(fēng)險(xiǎn)？
第五階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工清算階段稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)控制
第一節(jié) 稅務(wù)新政下土地增值稅清算流程要點(diǎn)解析
一、土地增值稅的應(yīng)清算與可清算的要求
問(wèn)：樓盤(pán)銷(xiāo)售后期，是否需要預(yù)交土地增值稅？
問(wèn)：清算以后，未售房銷(xiāo)售的土地增值稅繳納，需要注意那些問(wèn)題？
問(wèn)：已到達(dá)清算條件，未售部分后期的清算怎樣進(jìn)行？
問(wèn)：尾房銷(xiāo)售能夠和初次清算合并再二次清算嗎？
二、土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)產(chǎn)生的影響
三、稅局對(duì)土地增值稅清算審核方式要點(diǎn)與解析
四、稅局對(duì)土地增值稅清算單位的審核與解析
問(wèn)：商鋪?zhàn)≌?lián)體樓的土地增值稅是如何計(jì)算的？
問(wèn)：高級(jí)公寓增值額未超過(guò)扣除金額之和20%的是否免征土增稅呢？
第二節(jié) 稅局對(duì)房地產(chǎn)清算項(xiàng)目收入審核與難點(diǎn)解析
一、土地增值稅時(shí)清算項(xiàng)目收入是如何確定的
問(wèn)題：土地增值稅的視同銷(xiāo)售的情形有哪些？
二、以評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收的清算項(xiàng)目收入是如何確定的
三、低價(jià)售房給職工&親戚是否調(diào)整企業(yè)的收入
四、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題
問(wèn)：地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用是否計(jì)入收入？
問(wèn)：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品非貨幣銷(xiāo)售行為的銷(xiāo)售價(jià)格如何確定呢？
問(wèn)：銷(xiāo)售面積與可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性稅務(wù)句是如何審核的？
第三節(jié) 車(chē)庫(kù)與人防工程之收入歸屬稅務(wù)實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)
一、車(chē)位&車(chē)庫(kù)&地下室的收入成本的歸屬問(wèn)題如何解決？
二、車(chē)位&車(chē)庫(kù)&地下室的收入成本的4大歸屬風(fēng)險(xiǎn)
三、建設(shè)地下人防發(fā)生的成本費(fèi)用在清算時(shí)可否扣除
四、房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程、地下車(chē)庫(kù)等采取出租形式
五、房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車(chē)位使用權(quán)年限不同的有區(qū)別嗎？
小結(jié)：車(chē)庫(kù)與人防工程之收入歸屬及成本扣除之6大稅務(wù)處理
五、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的審核要點(diǎn)與難點(diǎn)解析
小結(jié)：稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算加計(jì)扣除審核的三種情況
第四節(jié) 項(xiàng)目土地增值稅8+1稅務(wù)籌劃與案例解析
一、房開(kāi)企業(yè)項(xiàng)目收入分散籌劃法
二、房開(kāi)項(xiàng)目利息支出方式選擇籌劃法?
三、房開(kāi)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用事前轉(zhuǎn)移籌劃法
四、項(xiàng)目投資增加扣除項(xiàng)目金額籌劃法
五、房開(kāi)項(xiàng)目增值額“臨界點(diǎn)”籌劃法?
六、房開(kāi)項(xiàng)目土增稅清算對(duì)象分開(kāi)或合并籌劃法?
七、裝修與毛坯合同分別簽訂法
八、成本分?jǐn)偡绞酵猎龆?法
九、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)成本后移法

講師簡(jiǎn)介
許老師
◆資本、投資、財(cái)務(wù)及稅務(wù)“四棲”實(shí)戰(zhàn)專家講師&咨詢師
◆25年在大型央企、房地產(chǎn)集團(tuán)公司，世界500強(qiáng)及制造業(yè)上市公司歷任財(cái)經(jīng)高管
◆馬云（中國(guó)）財(cái)商實(shí)戰(zhàn)研究院首席專家講師咨詢師
◆中國(guó)國(guó)際稅務(wù)咨詢公司（國(guó)稅總局下屬）財(cái)稅專家講師
◆阿里巴巴培訓(xùn)之家特約財(cái)經(jīng)專家講師&咨詢師
◆國(guó)家稅務(wù)總局稅務(wù)專家?guī)熘v師
◆“十三五”國(guó)企改革與城鎮(zhèn)化之政府顧問(wèn)導(dǎo)師
◆中國(guó)十大優(yōu)秀財(cái)稅管理講師