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現(xiàn)代運營視角看社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與優(yōu)化

講師：邢韜瀏覽次數(shù)：2537

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課程描述INTRODUCTION

社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與優(yōu)化課程

· 市場經(jīng)理· 銷售經(jīng)理· 招商經(jīng)理· 首席運營官

培訓(xùn)講師：邢韜

課程價格：￥元/人

培訓(xùn)天數(shù)：2天

日程安排SCHEDULE

課程大綱Syllabus

社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與優(yōu)化課程

課程背景 | Teaching background

自2018年始，國內(nèi)開始全面中止銀行業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)貸款輸血，以萬達(dá)為首的利用銀行授信巨額貸款獲得資金開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們，遭遇其發(fā)展史*的變數(shù)與困境，因此萬達(dá)也是目前地產(chǎn)集團中轉(zhuǎn)型最為堅決的，當(dāng)然大地產(chǎn)商如何轉(zhuǎn)型，還有很多值得探討研究的話題。用萬科主席郁亮先生的話說，習(xí)慣了掙快錢、高利潤的開發(fā)商，很難接受細(xì)水長流的緩慢掙錢方式……

對于大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，謹(jǐn)慎拿地（包含嚴(yán)控開發(fā)成本）、做好產(chǎn)品與市場定位、保證去化速度和花樣融資就成了新時期的四項必修課，因此，市場上這些類型的課層出不窮。

對于商業(yè)地產(chǎn)來說，本身就屬于高風(fēng)險高收益行業(yè)，進(jìn)入門檻高，做好了收益長久穩(wěn)定，做不好痛不欲生，但由于中國商業(yè)地產(chǎn)市場的嚴(yán)重不均衡性，一線城市沒機會，不代表三四線城市沒收益沒機遇，甚至商業(yè)地產(chǎn)的下沉往往能帶來驚人的收益，與住宅市場很不一樣。但是，商業(yè)地產(chǎn)的機會只留給有豐富經(jīng)驗與執(zhí)行力的團隊或投資者，對于大部分住宅企業(yè)來說，與其自己學(xué)，不如找一個合適的戰(zhàn)略協(xié)作者，當(dāng)然，能不能找到還是要看自己懂不懂，學(xué)習(xí)的過程就顯得非常必須。

很多住宅的開發(fā)商當(dāng)年疾馳快跑帶來了很多商業(yè)資產(chǎn)的閑置，由于對商業(yè)的不重視、不尊重帶來嚴(yán)重的設(shè)計及市場定位缺陷，以致于后來再補救都很難，當(dāng)下中國閑置或者不良的商業(yè)地產(chǎn)是非常驚人的，帶來了嚴(yán)重的資源浪費與開發(fā)商資產(chǎn)不良率，因此，除了上面的四項必修課，對于閑置商業(yè)資產(chǎn)的整合與盤活，也是眾多中小開發(fā)商迫在眉睫的事情。

作為中國當(dāng)下社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)研發(fā)第一猛人，商業(yè)地產(chǎn)資深級實戰(zhàn)專家，邢韜老師應(yīng)許多學(xué)員的要求，開發(fā)了2019年商業(yè)地產(chǎn)*課程《商業(yè)地產(chǎn)銷售與招商運營如何深度結(jié)合？》，以幫助更多的開發(fā)商看清商業(yè)地產(chǎn)的時局，走出困境，同時，亦能幫助更多目前處理商業(yè)地產(chǎn)為當(dāng)務(wù)之急的開發(fā)商理清思路，找對轉(zhuǎn)型方向，把不良資產(chǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從而獲得企業(yè)的永續(xù)發(fā)展。

課程收獲| Course harest

1、充分利用16年從事商業(yè)地產(chǎn)的寶貴經(jīng)驗積累，從市場研判、商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計、招商銷售實踐到最終的運營管控，精準(zhǔn)解析商業(yè)地產(chǎn)如何能夠合理利用市場規(guī)則，完成租售結(jié)合的完美退出方案，保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商從前期到后期的平穩(wěn)過度，資金平衡。

2、獲得對您開發(fā)的非標(biāo)商業(yè)項目提供一對一的分析指導(dǎo)。（非標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)指的是：非常規(guī)型購物中心，如街區(qū)型購物中心、主題商業(yè)街等，不能套用常規(guī)思路的項目）

3、對于正在轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)開發(fā)商來說，可以對如何轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)有較深的了解；

4、對于銷售團隊如何做好當(dāng)下工作，提出系統(tǒng)性指導(dǎo)和工作困境解決建議；

5、已經(jīng)運營的項目如何補商、企劃、精準(zhǔn)管控而非過度管控，最終完成租金與物業(yè)雙升值；

6、親身操盤的商業(yè)地產(chǎn)商鋪銷售與社區(qū)商業(yè)招商運營案例分享。

參會對象 | Course participants

1、有商業(yè)項目在開發(fā)或在運作的開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的集團各中心總、項目總經(jīng)理、副總經(jīng)理、營銷總監(jiān)、運營總、招商總、設(shè)計總、營銷策劃經(jīng)理、招商經(jīng)理、銷售經(jīng)理、物業(yè)公司等各環(huán)節(jié)、各領(lǐng)域管控線的管理層。

2、商業(yè)地產(chǎn)的招商團隊、銷售團隊、運營管理團隊。

3、商業(yè)地產(chǎn)的投資者或者決策層，特別是三四線城市的或者在地方有一定開發(fā)規(guī)模的綜合用地開發(fā)企業(yè)的內(nèi)訓(xùn)。

課程主講專家 | The keynote speaker of this course

邢老師

現(xiàn)國內(nèi)某商業(yè)管理公司創(chuàng)始人及執(zhí)行總經(jīng)理，國內(nèi)罕見的商業(yè)地產(chǎn)全領(lǐng)域精通專家，中國非標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域靈魂人物，商業(yè)資源產(chǎn)業(yè)資源眾多，尤以日韓商家資源為擅長，中國社區(qū)商業(yè)工作委員會專家，發(fā)起并籌建了中國社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場化聯(lián)盟，會員企業(yè)眾多。

國內(nèi)市場最早的商業(yè)地產(chǎn)操盤手之一，99年進(jìn)入百貨行業(yè)，03年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，從業(yè)經(jīng)驗超過15年；全國知名商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域講師，學(xué)員涵蓋500家地產(chǎn)開發(fā)商，超過4000名。招商、魯能、北京天鴻、北京城建、*捷得、日本蓋德等多家知名開發(fā)商或海外設(shè)計機構(gòu)專屬合作服務(wù)商，多個綜合體、商業(yè)街區(qū)、社區(qū)商業(yè)項目的前期籌備、規(guī)劃設(shè)計、市場定位、物業(yè)改造、招商營銷推廣、運營管理全程服務(wù)商，萬科、保利、遠(yuǎn)洋、中建三局、深圳前海、鄭州公共住宅等集團公司特聘授課專家。

作為中國社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)核心技術(shù)集大成者，中國商業(yè)地產(chǎn)資深專家、商業(yè)市場數(shù)據(jù)專家，行業(yè)理論貢獻(xiàn)、商業(yè)模式創(chuàng)新、市場營銷實操心得、產(chǎn)品線研發(fā)，著有10項方法論和12套數(shù)據(jù)模型，多項業(yè)內(nèi)專利和*知識產(chǎn)權(quán)，引領(lǐng)全國商業(yè)地產(chǎn)市場創(chuàng)新，觀點被多家媒體引用。

邢老師是目前國內(nèi)擅長招商運營與商鋪銷售相互結(jié)合、策略配合為數(shù)不多的實戰(zhàn)專家，在上海、北京、江蘇常熟、徐州，河南鄭州、許昌均有均有在租售結(jié)合操盤中的項目，尤為擅長借助招商及運營之力，把死盤帶活、商鋪使用權(quán)銷售等疑難雜癥類項目，貫徹了創(chuàng)業(yè)以來的公司座右銘：中國非標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域強悍服務(wù)商、始終如一的價值發(fā)現(xiàn)與策略提供者！尤其擅長將社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的租售結(jié)合，把偏遠(yuǎn)地段的商鋪價值發(fā)揮到*，經(jīng)常創(chuàng)造社區(qū)商業(yè)商鋪還能半年帶客1000組以上、已經(jīng)無人問津的項目邢老師接手半年商鋪銷售業(yè)績過億等銷售神話的真實創(chuàng)造者。

作為早年在華夏幸福基業(yè)固安工業(yè)園區(qū)的招商總監(jiān)，邢老師在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定位與招商、運營實踐領(lǐng)域，亦有頗多建樹，成交客戶眾多。策劃并執(zhí)行了上海e通世界、上海8號橋改造、慈溪智慧谷、北京24H齒輪場、南寧美地創(chuàng)意園、南寧嘉豐文創(chuàng)園等項目。目前也在參與籌建房地產(chǎn)信托基金、海外品牌及動漫IP引進(jìn)到內(nèi)地等工作。

分享內(nèi)容 | Share content （一共8章，匹配8節(jié)課，兩天，每節(jié)課1 . 5小時左右）

現(xiàn)代運營視角看社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與優(yōu)化

1、到底什么是社區(qū)商業(yè)？

分享社區(qū)商業(yè)發(fā)展的歷史沿革、*前沿動態(tài)、社區(qū)商業(yè)的*分類方式、商業(yè)的能級評價體系、社區(qū)商業(yè)的能級評價體系；

1.1 社區(qū)商業(yè)的上位規(guī)劃

1.2 社區(qū)商業(yè)的歷史沿革

1.2.1 歷史上的社區(qū)商業(yè)

1.2.2 城市發(fā)展進(jìn)程下的社區(qū)商業(yè)

1.2.3 互聯(lián)網(wǎng)時代社區(qū)商業(yè)

1.3 社區(qū)商業(yè)的分類

1.3.1 生活型社區(qū)商業(yè)

1.3.2 商務(wù)型社區(qū)商業(yè)

1.3.3 高端社區(qū)商業(yè)

1.3.4 文旅型社區(qū)商業(yè)

1.3.5 養(yǎng)老型社區(qū)商業(yè)

1.3.6 復(fù)合型社區(qū)商業(yè)

1.4 判斷社區(qū)商業(yè)的能級

1.4.1 商業(yè)能級評價體系

1.4.2 社區(qū)商業(yè)能級說明

2、社區(qū)商業(yè)運營體系之善定位

一個項目開始運營前或者運營中遇到的很多困局，都是需要二次定位來輔助的，二次定位作為項目早期定位的一種修正，顯得十分必要，需要分析的內(nèi)容與營銷階段也截然不同，本章節(jié)帶您梳理和分析：從運營角度，項目該如何定位？

2.1 土地價值分析

2.2 人口分析

2.3 交通分析

2.4 物業(yè)擺放形態(tài)分析

2.5 商業(yè)價值分析

2.6 市場可行性分析

2.7 定位推導(dǎo)體系

3、社區(qū)商業(yè)運營體系之造顏值

商業(yè)地產(chǎn)目前的競爭已經(jīng)武裝到牙齒，這種PK同樣彌漫到社區(qū)商業(yè)，但社區(qū)商業(yè)的成本投入有限，不可能像購物中心一樣燒錢，拿著十分之一的成本，您知道該如何打造項目的顏值嗎？

3.1 始于顏值，終于氣質(zhì)

3.2 住宅開發(fā)商常見的誤區(qū)

3.3 租售結(jié)合的本質(zhì)

3.4 如何通過NB設(shè)計打造顏值？

3.4.1 建筑設(shè)計

3.4.2 室內(nèi)設(shè)計

3.4.3 景觀設(shè)計

3.4.4 燈光設(shè)計

3.4.5 公共藝術(shù)裝置

4、社區(qū)商業(yè)運營體系之引客流

不同于百貨以貨品為核心，客流是購物中心運營的根本，社區(qū)商業(yè)同樣如此，問題是大多數(shù)社區(qū)商業(yè)根本沒做過客流分析，以某瑞的模型就是拿圓規(guī)畫個圈，再加上所謂的大數(shù)據(jù)，這種客流分析是十分原始的，所得結(jié)論也謬以千里，以此為基礎(chǔ)去運營，無異于把大學(xué)生派到戰(zhàn)場上去送死。誰是你的客流？又如何吸引客流？

4.1 再次分析誰是你的顧客（顧客畫像）

4.2 你的顧客在哪里你就去哪里

4.3 消費者調(diào)研問卷

4.4 消費趨勢分析

4.5 功能與便捷仍是重要的引流點

5、社區(qū)商業(yè)運營體系之促轉(zhuǎn)化

有些項目叫好不叫座，花了大價錢引來了客流，轉(zhuǎn)化率卻不高，究其原因是招商出了問題？還是陳列出了問題？還是導(dǎo)視系統(tǒng)與配套設(shè)施出了問題？還是IP、會員體系出了問題？您務(wù)必要清楚，商業(yè)是有氣場的，這種氣場創(chuàng)造不易，一旦形成氣場，也就成為對手難以逾越的鴻溝。

5.1 招募好品牌

5.2 找到好產(chǎn)品

5.3 創(chuàng)造好服務(wù)

5.4 場景化體驗

5.5 社群體系的建設(shè)與運營

5.6 會員體系再升級

5.7 優(yōu)秀的活動策劃

6、社區(qū)商業(yè)運營體系之保安全

經(jīng)常有人把商管與物管相混淆，認(rèn)為商管不過是物管的升級版，因此，肥水不流外人田，咱們自己家里找點人就把商業(yè)管理和物業(yè)管理一起做了，這種家族企業(yè)思維最終會害了項目，一個項目每況愈下，最后股東方出局，想賺的錢沒賺到，還賠錢的企業(yè)大有人在，與其省錢找個庸醫(yī)或者道聽途說，不如花應(yīng)該花的成本，找對靠譜的人，才是商業(yè)最終賺錢之道。

6.1 項目運營保障體系

6.2 商業(yè)物業(yè)管理公司介紹

6.2 項目巡場經(jīng)驗談

6.3 運營中的防范經(jīng)驗

6.4 意外事件的發(fā)生與公關(guān)

6.5 商業(yè)管理團隊的管控與激勵

7、社區(qū)商業(yè)運營體系之增收益

無論運營成功與否，任何一個項目對于收益的要求都是越來越高的，如何不斷的與時俱進(jìn)，創(chuàng)造經(jīng)營之神話，這并不僅僅是財大氣粗就能做到的，在凱德、印力都已經(jīng)賣身給萬科的今天，社區(qū)商業(yè)更是一片哀鴻遍野，社區(qū)商業(yè)如何迎來自己的春天？這需要既會省錢，也會賺錢。

7.1 如何確保高效運轉(zhuǎn)？

7.1.1 商家調(diào)整

7.1.2 面積調(diào)整

7.1.3 租金調(diào)整

7.1.4 促銷活動調(diào)整

7.2 如何增加運營收益？

7.2.1 外租區(qū)

7.2.2 廣告位

7.2.3 增值服務(wù)與異業(yè)聯(lián)盟

7.2.4 品牌的建設(shè)與維護(hù)

7.3 物業(yè)價值的增長潛力

8、社區(qū)商業(yè)運營體系之真案例