資產(chǎn)增值，贏在招調(diào)
講師：杜玉華 瀏覽次數(shù)：2544
課程描述INTRODUCTION
資產(chǎn)估值培訓
培訓講師：杜玉華
課程價格：￥元/人
培訓天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
資產(chǎn)估值培訓
課程背景
2019年末，中國商業(yè)地產(chǎn)市場中大型購物中心約6000家，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性飽和，中國商業(yè)地產(chǎn)市場供需嚴重失衡。
商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化推出在即，流動性顯現(xiàn)，并購交易頻繁。“一個項目值多少錢？一個項目賺多少錢？”項目管理團隊迫切需要學習資管思維、建立資管模式，以項目資產(chǎn)價值為目標，實施營運期招商調(diào)整。
課程收益
站在資產(chǎn)管理的角度，從后置財務(wù)指標與前端業(yè)務(wù)指標聯(lián)系，從資產(chǎn)估值方式拆解到20個核心業(yè)務(wù)指標分析，結(jié)合近百個案例和詳實數(shù)據(jù)：
指導學員掌握購物中心資產(chǎn)管理核心要務(wù)——資產(chǎn)估值方法、通過*I測算制定租賃決策文件、通過專業(yè)經(jīng)營評審測算新合同期租金漲幅。
幫助學員掌握招調(diào)全流程步驟和專業(yè)實戰(zhàn)方法——市場調(diào)研、SWOT分析與商業(yè)定位提煉、商鋪租金分解、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品類布局、動線/鋪位切分、租金談判、物業(yè)調(diào)改等。
介紹實用的招調(diào)管理制度案例，包括意向書模板、合同模板、合同管理、招調(diào)管控制度等。
適合人群
涉足商業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司中高管；
商業(yè)管理公司、資產(chǎn)管理公司中高管和一線骨干
課程大綱
第一部分 底層邏輯
1、顧客-作為資產(chǎn)運營商，我們的顧客是誰？
2、產(chǎn)品-顧客向我們購買什么產(chǎn)品？
3、資產(chǎn)價值——估值、保值、增值如何計算？
4、資管模式-資產(chǎn)管理的邏輯？
5、組織職能-管理公司組織架構(gòu)在開業(yè)前與開業(yè)后有什么不同？
6、角色定位-運營四大職能角色定位與責任界面？
7、成長軌跡-購物中心發(fā)展階段和成長周期；開業(yè)目標
第二部分 精準定位與經(jīng)營策略
一、市場調(diào)研——關(guān)鍵四步
1、走訪市場——解讀市場供求數(shù)據(jù)【3個案例/1套市調(diào)模板】
2、界定勢力范圍——區(qū)域、商圈、地點【2個案例】
3、獲取情報——競品4類情報【2個案例】
4、偵破關(guān)系
二、SWOT
1、SWOT——優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅如何準確找到？
2、通過SWOT分析得出四大策略——揚長、避短、轉(zhuǎn)機、防范
三、定位與SLOGON
1、定位梳理——8個關(guān)鍵詞【4個案例】
2、SLOGON提煉【4個案例】
#本部分綜合大案例——在課程提供的市調(diào)信息基礎(chǔ)上，準確找到某項目的SWOT，推導4大策略和項目定位、SLOGON
第三部分 *I拆解與租賃決策
一、*I的2種分析邏輯
二、*I拆解——3個核心業(yè)務(wù)指標
1、PRI——租賃決策文件【案例】
2、出租率
（1）商業(yè)品質(zhì)與租金價格的平衡
（2）空置率
3、收租率
三、租賃收入模型
四、29個核心指標
（1）一級3個——財務(wù)分析
（2）二級6個——投資分析
（3）三級20個——資管分析
第四部分 招調(diào)流程——關(guān)鍵5步
#招調(diào)全流程圖
一、品牌庫
1、品牌庫如何建立？——4個方法
2、如何第一時間獲悉品牌資源信息？——4個方法
#案例：創(chuàng)新業(yè)態(tài)考察清單——64個品牌（品類、所在項目、開業(yè)時間、租賃面積、重點拓展區(qū)域）
二、業(yè)態(tài)規(guī)劃
1、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)——凱德、大悅城、龍湖等55個購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)研報告
2、品類布局——4個原則
3、主次動線
（1）水平動線——常見形態(tài)【10個案例】
（2）垂直動線——連帶消費【1個案例】
4、鋪位切分
（1）3大原則【1個案例】
（3）次動線鋪位切分3要素【1個案例】
三、租金分解/保價
1、租金分解4大原則【2個案例】
2、租金報價3大紀律
四、品牌落位
1、落位原則——6匹配【2個案例】
2、落位流程——6步定局【2個案例】
五、物業(yè)調(diào)改
1、掌握特殊業(yè)態(tài)物業(yè)條件基本需求【4個案例】
2、與招調(diào)同步的物業(yè)調(diào)改重要性【1個案例】
3、計算：物業(yè)調(diào)改投入產(chǎn)出可行性【1個案例】
第五部分 租賃談判技巧
1、從0-1的6步定局
2、先算后談，知己知彼
（1）銷售增長與租金增長的比例關(guān)系
（2）掌握商戶的過去、現(xiàn)在和未來
（3）掌握市場競爭形勢和競爭情報
3、租金談判實戰(zhàn)方法【3個案例】
（1）價格錨點法
（2）三贏談判法
（3）換位思考法
第六部分 經(jīng)營評審
主要解決以下問題——下一個合同期，業(yè)態(tài)、品類、租戶組合如何調(diào)？商業(yè)品質(zhì)如何提升？租金能不能漲？漲多少？
一、主力店經(jīng)營分析
二、步行街各業(yè)態(tài)經(jīng)營分析
三、找到主要經(jīng)營問題和招調(diào)方向
#課堂討論——根據(jù)提供的案例材料，思考：招調(diào)前經(jīng)營評審重要性？需要哪些必要數(shù)據(jù)、信息？經(jīng)營評審要點？
討論以下問題并解釋決策依據(jù)：
1、整體招調(diào)方向（租戶組合、商業(yè)品質(zhì)）？2、主次力店如何調(diào)？
3、哪些品類可以組團式區(qū)域化布局？4、哪些品牌要淘汰？
5、哪些品類要普遍縮減單個商鋪面積？
第七部分 招調(diào)管理
一、意向書和意向金【案例】
二、合同管理【案例】
1、合同轉(zhuǎn)簽
2、檔案管理
3、印章管理
4、租費收繳
三、招調(diào)管理
1、品牌庫管理
2、招商準備
3、招商實施
資產(chǎn)估值培訓
轉(zhuǎn)載：http://szsxbj.com/gkk_detail/231004.html
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- 杜玉華
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