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課程背景
按計(jì)劃營(yíng)改增將于2015年基本實(shí)現(xiàn)全覆蓋。針對(duì)營(yíng)改增擴(kuò)圍，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍在全國(guó)稅務(wù)工作會(huì)議上也表示，將縝密細(xì)致做好營(yíng)業(yè)稅改征增值稅擴(kuò)圍，并把營(yíng)改增改革范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，力爭(zhēng)全面完成營(yíng)改增任務(wù)。一語(yǔ)激起千層浪，營(yíng)改增的話題一度成為2015年初各大媒體的頭條熱點(diǎn)話題。增值稅與營(yíng)業(yè)稅處理究竟有什么不同點(diǎn)？營(yíng)改值對(duì)成本又有哪些影響？
房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)流程對(duì)財(cái)務(wù)管理及稅收籌劃有什么特殊的影響？
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本成為僅次于建安成本的第二大營(yíng)運(yùn)成本，即便如此，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)也在稅務(wù)稽查面前屢敗屢戰(zhàn)。怎樣才能依法納稅、合理籌劃？如何反稽查，稽查的主要手段有哪些？如何避稅而又規(guī)避刑事責(zé)任？房地產(chǎn)集團(tuán)公司的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控點(diǎn)再哪里？
課程價(jià)值
本課程將帶領(lǐng)學(xué)員充分了解當(dāng)前房地產(chǎn)方面稅收的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、重點(diǎn)法規(guī)以及稅務(wù)稽查要點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)等方面的問(wèn)題，使學(xué)員掌握房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)流程，在熟悉業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上掌握企業(yè)成本各種控制方法與手段，有成本控制轉(zhuǎn)化成本經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化企業(yè)各項(xiàng)管理決策。

第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與涉稅簡(jiǎn)介
第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介
第二節(jié)房地產(chǎn)公司涉稅簡(jiǎn)介
第三節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)改增專(zhuān)題
一、房地產(chǎn)營(yíng)改值政策梳理
（一）房地產(chǎn)“營(yíng)改增”涉及的稅率和征收率
（二）房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的納稅地點(diǎn)
（三）增值稅專(zhuān)用發(fā)票的認(rèn)證期限和抵扣期限
（四）增值稅專(zhuān)用發(fā)票丟失的處理
（五）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣的幾種規(guī)定
1、進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出與視同銷(xiāo)售的區(qū)別
2、沒(méi)有銷(xiāo)售清單的專(zhuān)用發(fā)票不得扣除
3、“對(duì)開(kāi)發(fā)票”不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金
（六）營(yíng)改增房地產(chǎn)公司帳務(wù)處理
（七）虛開(kāi)發(fā)票的種類(lèi)及虛開(kāi)增值稅發(fā)票專(zhuān)用罪的司法規(guī)定
（八）不能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的幾種情況
二、增值稅與營(yíng)業(yè)稅處理的關(guān)鍵不同點(diǎn)提示
（一）增值稅要求，三價(jià)統(tǒng)一：合同價(jià)、發(fā)票價(jià)和結(jié)算價(jià)相互統(tǒng)一。三流統(tǒng)一：資金流、發(fā)票流和勞務(wù)流（物流）相互統(tǒng)一。
1、掛靠的總分包方開(kāi)具的發(fā)票面臨著不能抵扣的風(fēng)險(xiǎn)
2、甲供材的問(wèn)題不復(fù)存在
3、混合銷(xiāo)售問(wèn)題不復(fù)存在
4、不同的收款方式影響納稅時(shí)點(diǎn)，需要對(duì)銷(xiāo)售合同進(jìn)行管理
5、已完工未決算的項(xiàng)目如何取得專(zhuān)用發(fā)票
6、未付款取得的專(zhuān)用發(fā)票不符合三流統(tǒng)一是否可以抵扣
7、稅務(wù)重組不符合三流統(tǒng)一，專(zhuān)用發(fā)票是否可以抵扣
8、賣(mài)房子送家具如何開(kāi)具發(fā)票
三、營(yíng)改值對(duì)成本的影響
1、按進(jìn)項(xiàng)稅率重新調(diào)整開(kāi)發(fā)成本，設(shè)置會(huì)計(jì)科目
2、重新測(cè)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定價(jià)
3、重新測(cè)算土地增值稅負(fù)
四、、營(yíng)改值過(guò)渡期處理
1、一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，部分銷(xiāo)售收入交納營(yíng)業(yè)稅，部分銷(xiāo)售收入交納增值稅，如何進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣？

第二章購(gòu)買(mǎi)土地環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)購(gòu)地合同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風(fēng)險(xiǎn)
問(wèn)題1：母公司、項(xiàng)目公司、國(guó)土局三方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是否要再次交印花稅？
問(wèn)題2：印花稅的納稅主體是母公司還是項(xiàng)目公司？
問(wèn)題3：如果沒(méi)有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問(wèn)題4：如果國(guó)土局沒(méi)有按期交付土地，項(xiàng)目公司如何交土地使用稅？
問(wèn)題5：房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)用地的土地使用稅什么時(shí)候停止交納？
問(wèn)題6：未辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的集體用地，由誰(shuí)交稅？
問(wèn)題7：如果土地出讓合同中沒(méi)有包含市政建設(shè)配套費(fèi)，市政建設(shè)配套費(fèi)通過(guò)規(guī)費(fèi)的形式在前期報(bào)批報(bào)建時(shí)收取，這市政建設(shè)配套費(fèi)是否作為契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)？
第二節(jié)房地分離如何納稅
問(wèn)題1：房與地分離，應(yīng)該按什么作為契稅的計(jì)稅依據(jù)？
問(wèn)題2：購(gòu)入在建工程開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅是否可以扣除在建工程已交營(yíng)業(yè)稅？
問(wèn)題3：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？
第三節(jié)關(guān)注資本運(yùn)作手法產(chǎn)生額外的稅收負(fù)擔(dān)
問(wèn)題1：出售股權(quán)的行為是否屬于稅收籌劃?
問(wèn)題2：乙公司決定改用該地塊土地使用權(quán)投資成立丁公司，再通過(guò)轉(zhuǎn)讓丁公司股權(quán)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是否產(chǎn)生節(jié)稅效果？
第四節(jié) 拆遷補(bǔ)償用房的涉稅處理
問(wèn)題1：拆遷補(bǔ)償用房是否交營(yíng)業(yè)稅？計(jì)稅依據(jù)是什么？何時(shí)交？
問(wèn)題2：拆遷補(bǔ)償用房是否交企業(yè)所得稅？計(jì)稅依據(jù)是什么？
問(wèn)題3：拆遷補(bǔ)償用房土地增值稅如何處理？
第五節(jié) 集體用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊處理
問(wèn)題1：以集體用地進(jìn)行投資，取得定額收益，如何交稅？
問(wèn)題2：由于企業(yè)搬遷取得的建筑物及固定資產(chǎn)補(bǔ)償款如何交稅？
問(wèn)題3：聯(lián)合建房取得的收入如何交營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅？

第三章公司設(shè)立環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)選對(duì)公司注冊(cè)地
問(wèn)題1：甲房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該將項(xiàng)目公司乙設(shè)立在B鎮(zhèn)？
問(wèn)題2：條件變化后，C鎮(zhèn)招商條件有哪些陷阱？
第二節(jié)注冊(cè)資本金與資本弱化
第三節(jié)分公司或子公司的選擇
第四節(jié)集團(tuán)組織框架的選擇影響涉稅結(jié)果
第五節(jié)開(kāi)辦期的止點(diǎn)
問(wèn)題1：乙公司的開(kāi)辦期什么時(shí)候結(jié)束？
問(wèn)題2：乙公司的開(kāi)辦費(fèi)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？

第四章融資環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié) 信托融資涉稅問(wèn)題解析
問(wèn)題1：為什么信托借款利息不開(kāi)具發(fā)票？
問(wèn)題2：信托貸款利息的納稅義務(wù)人是誰(shuí)？
問(wèn)題3信托公司出具的收據(jù)是否可以作為企業(yè)所得稅前扣除的憑據(jù)？是否可以作為土地增值稅前扣除的憑據(jù)？
問(wèn)題4：如何進(jìn)行混合性權(quán)益投資合同的財(cái)稅管理
第二節(jié)內(nèi)保內(nèi)貸型融資租賃業(yè)務(wù)解析
問(wèn)題1：內(nèi)保內(nèi)貸型融資性售后回租的租金發(fā)票如何開(kāi)具？
問(wèn)題2：租金是否可以作為利息扣除？
第三節(jié)炒樓花業(yè)務(wù)解析
問(wèn)題1：炒樓花所得是否交個(gè)人所得稅？
問(wèn)題2：收據(jù)是否可以作為企業(yè)所得稅前扣除的依據(jù)？

第五章開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)境外設(shè)計(jì)費(fèi)涉稅解析
問(wèn)題1：境外乙公司為境內(nèi)提供設(shè)計(jì)服務(wù)，乙公司如何交納流轉(zhuǎn)稅？
問(wèn)題2：境外乙公司是否需要在中國(guó)境內(nèi)交納企業(yè)所得稅？
第二節(jié)甲供材的避稅空間
問(wèn)題1：哪些材料進(jìn)行甲供可以實(shí)現(xiàn)甲公司從集團(tuán)層面的節(jié)稅？
問(wèn)題2：外墻面磚、門(mén)窗、幕墻是否是裝飾材料？
第三節(jié)統(tǒng)借統(tǒng)還的法律形式
問(wèn)題1：甲集團(tuán)公司將貸款轉(zhuǎn)貸給乙公司，甲集團(tuán)向乙公司收取的利息是否交納營(yíng)業(yè)稅？
問(wèn)題2：如何才能做到集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還免除甲集團(tuán)公司轉(zhuǎn)貸給乙公司的營(yíng)業(yè)稅？
第四節(jié)母子公司往來(lái)不需交營(yíng)業(yè)稅
問(wèn)題1：集團(tuán)內(nèi)資金往來(lái)，丙集團(tuán)公司未向乙子公司收取利息，是否要被核定營(yíng)業(yè)稅與企業(yè)所得稅？
問(wèn)題2：甲集團(tuán)公司將流動(dòng)貸款給乙子公司占用，甲的流動(dòng)貸款產(chǎn)生的銀行利息費(fèi)用是否可以在企業(yè)所得稅前扣除？

第六章銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員費(fèi)的納稅時(shí)點(diǎn)
問(wèn)題1：采用會(huì)員費(fèi)形式取得的意向金，是否需交營(yíng)業(yè)稅？甲房地產(chǎn)公司為收取的會(huì)員費(fèi)補(bǔ)交滯納金合理嗎？
第二節(jié)賣(mài)房送汽車(chē)是否混合銷(xiāo)售行為
問(wèn)題1：賣(mài)房送汽車(chē)是否混合了銷(xiāo)售行為？
問(wèn)題2：贈(zèng)送的奔馳汽車(chē)是否應(yīng)交增值稅？
問(wèn)題3：贈(zèng)送的奔馳汽車(chē)是否應(yīng)交企業(yè)所得稅？
問(wèn)題4：贈(zèng)送的奔馳汽車(chē)是否代扣個(gè)人所得稅？
第三節(jié)無(wú)產(chǎn)權(quán)證地下建筑是否可以轉(zhuǎn)讓
問(wèn)題1：地上無(wú)產(chǎn)權(quán)證的架空層歸誰(shuí)所有？
問(wèn)題2：地下無(wú)產(chǎn)權(quán)證且非人防工程的地下車(chē)庫(kù)歸誰(shuí)所有？哪份資料是界定可售建筑面積的權(quán)威資料？
問(wèn)題3：地下人防改造的車(chē)庫(kù)歸誰(shuí)所有？地下人防工程的轉(zhuǎn)租行為，要不要交房產(chǎn)稅？如交，是差額還是全額？地下停車(chē)場(chǎng)成本，統(tǒng)一按31號(hào)文的規(guī)定執(zhí)行嗎？物業(yè)用房的成本如何扣除？
問(wèn)題4：無(wú)產(chǎn)權(quán)證建筑物是否可售？
問(wèn)題5：持有型地下車(chē)位不保留成本，是否要補(bǔ)交企業(yè)所得稅？
第四節(jié)精裝房銷(xiāo)售的流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題
問(wèn)題1：空調(diào)、整體櫥柜按什么交增值稅？
問(wèn)題2：銷(xiāo)售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？
問(wèn)題3：精裝房的裝修是否交契稅？
問(wèn)題4：將銷(xiāo)售精裝房分劈成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋，如何交營(yíng)業(yè)稅？
第五節(jié)購(gòu)入在建工程開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售是否可以差額征營(yíng)業(yè)稅
第六節(jié)售樓處、樣板房的涉稅問(wèn)題
第七節(jié) 兩個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)難以定性的合作建房案例
問(wèn)題1：合營(yíng)企業(yè)的法律形式與文件適用性分析
問(wèn)題2：轉(zhuǎn)讓*使用權(quán)是否是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)？
問(wèn)題3：使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和租賃，區(qū)別是什么?
第八節(jié)同是違約金納稅并不同
問(wèn)題1：不履行合同而沒(méi)收張某的定金是否需交營(yíng)業(yè)稅？
問(wèn)題2：部分履行合同而收取王某的滯納金是否需交營(yíng)業(yè)稅？
第九節(jié)合同簽訂過(guò)程中應(yīng)關(guān)注的財(cái)稅問(wèn)題
問(wèn)題1：地下車(chē)位是否應(yīng)按無(wú)償捐贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)而補(bǔ)征營(yíng)業(yè)稅？
第十節(jié) 一級(jí)開(kāi)發(fā)的涉稅處理

第七章竣工后環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)竣工備案的形式要件及涉稅后果
問(wèn)題1：甲房地產(chǎn)公司是否需補(bǔ)企業(yè)所得稅與滯納金？
第二節(jié)交房才是所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志
關(guān)鍵點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立與變更主要可以通過(guò)三種方式進(jìn)行，登記并不是*的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)設(shè)立與變更方式。
問(wèn)題1：會(huì)計(jì)上，甲房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售成本是多少？
第三節(jié)資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與房產(chǎn)稅疑難問(wèn)題
問(wèn)題1：發(fā)生的固定資產(chǎn)改良如何增加資產(chǎn)原值？
問(wèn)題2：Y項(xiàng)目的租金是否交房產(chǎn)稅？
問(wèn)題3：出租的大型游船租金收入，是否交房產(chǎn)稅？
問(wèn)題4：出租簡(jiǎn)易農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)收取的租金是否交房產(chǎn)稅？
問(wèn)題5：免租期的納稅義務(wù)人到底是誰(shuí)？
問(wèn)題6：如何區(qū)分獨(dú)立地下建筑和與地上房屋相連的地下建筑？
問(wèn)題7：如何利用轉(zhuǎn)租不征稅進(jìn)行籌劃節(jié)稅？
問(wèn)題8：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)最優(yōu)化？
問(wèn)題9：排氣管道是否要并入房產(chǎn)原值征房產(chǎn)稅？
問(wèn)題10：以上各種車(chē)位如何交房產(chǎn)稅？
問(wèn)題11：物業(yè)用房是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？由誰(shuí)交？

第八章企業(yè)所得稅應(yīng)對(duì)方案
第一節(jié)國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)文亮點(diǎn)與漏洞解析
問(wèn)題1：31號(hào)文規(guī)范了銷(xiāo)售期房的常規(guī)商業(yè)模式，收入以收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行確認(rèn)；不適用于銷(xiāo)售現(xiàn)房的商業(yè)模式。成本的確認(rèn)原則與收入的確認(rèn)原則不能匹配，如何協(xié)調(diào)？。
問(wèn)題2：對(duì)于成本的分?jǐn)偅?guī)定了兩種分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)，會(huì)導(dǎo)致不同的稅收后果，分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？
問(wèn)題3：成本對(duì)象的選擇存在技巧，如何選擇*的成本對(duì)象？
問(wèn)題4：商業(yè)地產(chǎn)二次以上成本調(diào)整及資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量存在難題，如何解決？
問(wèn)題5：31號(hào)文存在漏洞可以全額預(yù)提成本，如何操作？
問(wèn)題6：31號(hào)文對(duì)于利息，有兩處不同的表述，如何協(xié)調(diào)？
第二節(jié)收入的確認(rèn)
第三節(jié)成本計(jì)算與分?jǐn)?br /> 第四節(jié)期間費(fèi)用的處理
第五節(jié)企業(yè)所得稅財(cái)稅處理案例
問(wèn)題1：房地產(chǎn)公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？
問(wèn)題2：為什么說(shuō)房地產(chǎn)公司的避稅重災(zāi)區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上?為什么說(shuō)房地產(chǎn)公司的真實(shí)成本由工程決算人員掌握，財(cái)務(wù)人員僅是根據(jù)財(cái)稅需要進(jìn)行組合而已？如何利用稅法漏洞進(jìn)行成本籌劃？
問(wèn)題3：成本籌劃的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在什么地方？
問(wèn)題4：房地產(chǎn)公司的成本核算流程是怎樣的？為您介紹完整的房地產(chǎn)成本歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)調(diào)整的流程和方法。
問(wèn)題5：房地產(chǎn)公司的合同風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)介紹
問(wèn)題6：乙公司籌建期業(yè)務(wù)招待費(fèi)是否有扣除限額？
問(wèn)題7：2010年乙公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理
問(wèn)題8：2011年乙公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
問(wèn)題9：2012年乙公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
第六節(jié)關(guān)聯(lián)方借款利息扣除