房地產(chǎn)拆遷征收矛盾激化的預(yù)防和化解
講師：王亮 瀏覽次數(shù)：2544
課程描述INTRODUCTION
房地產(chǎn)拆遷征收矛盾化解培訓(xùn)
培訓(xùn)講師：王亮
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：1天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房地產(chǎn)拆遷征收矛盾化解培訓(xùn)
主要內(nèi)容：
一、房地產(chǎn)征收糾紛不能一勞永逸，而需要持續(xù)的重視矛盾激化的預(yù)防和化解。
（一）矛盾激化的動力強(qiáng)大近幾年來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場繼續(xù)在調(diào)控之中，但一些城市的征收拆遷領(lǐng)域卻進(jìn)入矛盾加劇狀態(tài)，其特點(diǎn)一是城市建設(shè)容易見政績；二是大拆大建仍然是拉動住房消費(fèi)乃至GDP的動力之一。
1、房地產(chǎn)投資有較多增長。
2、地方政府與土地收入難舍難分3、部分公民有被拆遷的需求
（二）矛盾形式多樣化拆遷領(lǐng)域歷年積壓的糾紛尚未有明顯化解，新的矛盾又因?yàn)楸┝Σ疬w手段更劇烈而呈激化趨勢，而且是“棚戶區(qū)改造”、“城中村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”等領(lǐng)域均有發(fā)生。
1、跨地域的拆遷人員是矛盾激化的主力。
2、隱藏的拆遷血案更有危險。
（三）矛盾化解缺少動力。
1、信訪化解矛盾仍然不暢。
近幾年來，有兩個有爭議的措施需要引起社會各方面的高度重視：
一是由地方公檢法聯(lián)手打擊“非正常上訪”行為。2017年初開始，各地以擾亂秩序或詐騙的罪名抓捕、起訴、審判上訪者的案件急劇上升，有關(guān)消息頻繁見諸于媒體，據(jù)有關(guān)機(jī)關(guān)已達(dá)××××件。
二是一些以“截訪”為業(yè)務(wù)的單位與外地的一些地方政府合作，實(shí)施非法“截訪”造成了惡劣影響。這種委托式“截訪”方式并非個案。
2、法律救濟(jì)途徑仍不暢。
在妥善審理征地拆遷等案件中，最高法院配合推進(jìn)行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人出庭應(yīng)訴等工作，促進(jìn)行政爭議實(shí)質(zhì)性解決方面做了一定努力但由于多種原因效果有限。 存在的主要問題是大多數(shù)征收拆遷案件還僅僅是走了程序，實(shí)質(zhì)性化解矛盾的案件比例還有待提高。
3、問責(zé)不到位不能回避的問題是近年來各地法制環(huán)境相差較大的重要原因是當(dāng)?shù)氐闹饕賳T的法律意識參差不齊，一些貪官酷吏濫用職權(quán)導(dǎo)致拆遷血案的發(fā)生，而這些貪官酷吏很少受到法律的的追究。例如鄭州的吳天君、昆明的仇和等等，皆是因貪污受賄而倒臺，其任上的濫用職權(quán)非法拆遷引起社會矛盾激化的問題并未追究。
二、不動產(chǎn)征中矛盾的預(yù)防和化解要抓住補(bǔ)償方案這個“牛鼻子”。
預(yù)防和化解房屋征收糾紛，是法律人的責(zé)任。在實(shí)務(wù)中，矛盾千頭萬緒，但是呢，主要還是集中在補(bǔ)償是否公平，因此正確的制訂和審查房地產(chǎn)征收補(bǔ)償方案(以下簡稱方案)是依法行政和維權(quán)的中心環(huán)節(jié)與途徑，是預(yù)防和處理征收糾紛的“牛鼻子”。
（一）如何復(fù)議與起訴方案？
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十三條規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。”
根據(jù)這個規(guī)定，方案是征收決定的組成部分，利害關(guān)系人對方案有質(zhì)疑的，可以在對征收決定申請復(fù)議或直接起訴時一并提出，從而啟動對方案的審查。
（二）對方案如何審查？
當(dāng)事人、代理人，復(fù)議機(jī)關(guān)，法院在不同的階段審查方案，都可以從實(shí)體和程序兩個方面入手。
第一，實(shí)體的審查重點(diǎn)第二，程序方面的審查是針對政府行為是否依法行政。
上述問題在方案公布前發(fā)現(xiàn)的，政府應(yīng)該在充分尊重民意予以修改，在公布后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)利害關(guān)系人提出復(fù)議或訴訟時，復(fù)議機(jī)關(guān)和法院應(yīng)該依法糾正。
（三）依法實(shí)質(zhì)性解決問題當(dāng)前的拆遷矛盾突出的有三個問題需要引起我們的重視認(rèn)真加以解決：
1，司法不公既不公平也沒有效率。
最高法院公布的典型案例改變了過去公布的以被告勝訴為主的慣例，八個案件6個是被告敗訴，以此警告違法拆遷行為。雖然相比較我們上面評出的十大典型案例，最高法院這八個案件顯得有點(diǎn)小，矛盾也相對平和，但是最高法院在公布的態(tài)度方面有了重大變化，對違法拆遷的評點(diǎn)基本到位且態(tài)度明確。我們認(rèn)為這是個進(jìn)步，未來的行政訴訟會有更多的公平正義，能更有力的監(jiān)督行政機(jī)關(guān)依法行政的趨勢值得期待。
2，違法建設(shè)處理問題
（1）， “拆違代拆遷”
（2），拆“危”代征收。
三、“木桶理論”與預(yù)防和化解征收拆遷領(lǐng)域矛盾的策略。
一個木桶裝水，盡管木桶是圓的，但如果組成木桶的木板高矮不一，那么它的實(shí)際容量不是由這個木桶中最長的木板來決定的，而是由這個木桶中最短的木板決定的，這在管理學(xué)上又被稱為“短板效應(yīng)”。由此分析房屋土地征收拆遷領(lǐng)域預(yù)防和化解矛盾工作，是否存在“短板”以及其的長度是決定工作能否正常進(jìn)行的關(guān)鍵。
預(yù)防和化解矛盾，防范惡性事件的發(fā)生以實(shí)現(xiàn)社會有序文明進(jìn)步才是上上策。對此，積我20年從事不動產(chǎn)維權(quán)之經(jīng)驗(yàn)，歸納了以下十二個方面但不限于以下十二個方面。
（一）“木桶理論”的宏觀運(yùn)用。
（二）“木桶理論”的微觀運(yùn)用。
（三）行政決策要注意惠及民眾。
（四）化解矛盾要講究方式方法。
（五）防范風(fēng)險要因地制宜。
（六）社會穩(wěn)定工作要及時抓住重點(diǎn)。
（七）防范風(fēng)險要認(rèn)真作好風(fēng)險評估 。
（八）風(fēng)險防范要避免無用功(九)，矛盾激化的防范和化解需要各方面的相互配合(十)，風(fēng)險防范要有厚度( 十一)，風(fēng)險防范要重視基層。
（九）風(fēng)險防范需要有憂患意識。
結(jié)束語：依法治國已經(jīng)是歷史的*的選擇，依法預(yù)防和化解不動產(chǎn)征收拆遷中的矛盾是所有人應(yīng)該有的愿望。
房地產(chǎn)拆遷征收矛盾化解培訓(xùn)
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