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房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃

【課程背景】
*總理在《政府工作報告》中宣布“從2016年5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。”
經(jīng)過四年的努力，我國已經(jīng)在交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和七個現(xiàn)代服務業(yè)實現(xiàn)了營業(yè)稅改征增值稅改革，累計減稅超過6000億元。這是繼2009年全國實施增值稅轉型之后，我國貨物和勞務稅收制度的又一次重大改革，也是一項重要的結構性減稅措施。四大行業(yè)全面實施營改增，今年計劃再減稅5000多億元。
四大行業(yè)營改增的號角已經(jīng)吹響，化解房地產(chǎn)庫存的步伐已經(jīng)起動，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)應借改革的春風，加強財稅法規(guī)的學習，迎接房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)營季。
財政部 國家稅務總局印發(fā)的《關于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》總結了前階段營改增的經(jīng)驗，理順升華了《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》及相關規(guī)定，也為其他行業(yè)的營改增奠定了基礎。為宣傳普及營業(yè)稅改征增值稅的稅法知識，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)盡快掌握營改增的操作方法，提前做好業(yè)務上的準備工作，并搞好今年企業(yè)所得稅匯算清繳后的風險管控，我們特意編制寫了這套教材。

【適合對象】
房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、主管財稅領導、財務總監(jiān)、財務經(jīng)理、財會納稅經(jīng)辦人員

【課程收益】
通過學習使學員了解房地產(chǎn)企業(yè)營改增的基本政策，如何選擇納稅人身份，營改增的計稅方法，稅率和征收率，銷項稅額與進項稅額的計算和法定憑證，稅收優(yōu)惠政策,增值稅會計核算等業(yè)務知識，為即將到來的營改增提前做好準備。
認清所得稅稅務檢查所面臨的形勢，提前做好納稅自查政策及方法上的準備。

【培訓內(nèi)容】
第一部分：房企迎接“營改增”的策略
一、增值稅納稅人和扣繳義務人
1、營業(yè)稅改征增值稅試點納稅人范圍包括哪些？
2、增值稅納稅人怎樣分類？劃分標準是什么？
3、如何確定境內(nèi)與境外的應稅勞務？
4、單位采用承包、承租、掛靠經(jīng)營方式經(jīng)營的怎樣確定納稅人？
5、怎樣辦理一般納稅人的登記手續(xù)？
6、怎樣確定增值稅的扣繳義務人？

二、征稅范圍
1、房地產(chǎn)業(yè)營改增的征稅范圍是什么？
2、房地產(chǎn)業(yè)的視同銷售如何判斷？視同銷售的稅務處理方法。
3、房地產(chǎn)企業(yè)如何確認銷售收入？怎樣計算銷項稅額？ 
4、委托境外單位或個人搞規(guī)劃設計如何扣繳增值稅？ 

三、稅率和征收率
1、增值稅的稅率：
（1）租賃業(yè)，稅率為17%；
（2）交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)和轉讓土地使用權，稅率為11%；
（3）現(xiàn)代服務業(yè)，稅率為6%；
（4）零稅率。
2、增值稅的征收率為3%。
3、哪些應稅勞務適用增值稅零稅率？怎樣辦理退稅、免稅？
4、哪些應稅勞務、服務免征增值稅？

四、應納稅額的計算
1、增值稅計稅方法分幾種？基本公式？
2、一般納稅人的哪些業(yè)務可以采取簡易辦法計稅？如何計算？
3、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算銷項稅額？怎樣把含稅銷售額換算成不含稅銷售額？
4、什么是進項稅額？房地產(chǎn)企業(yè)在采購和接受勞務過程中如何核算和累積進項稅額？
5、增值稅發(fā)票分幾種？采購或接受勞務不要發(fā)票有何危害？
6、營改增之后，增值稅專用發(fā)票的管理、使用、抵扣以及增值稅發(fā)票風險的管控方法。
7、增值稅扣稅憑證的認證和申報抵扣期限有何規(guī)定？
8、哪些進項稅額可以抵扣，那些進項稅額不得抵扣？
9、如何計算兼營業(yè)務不得抵扣的進項稅額？
10、已抵扣進項稅額的購進貨物、應稅勞務發(fā)生不得抵扣進項稅額事項的，如何扣減進項稅額？
11、銷售方因服務中止或折讓怎樣扣減銷項稅額？
12、購買方因服務中止或折讓怎樣扣減進項稅額？
13、符合一般納稅人標準不申請辦理一般納稅人有何懲罰性規(guī)定？ 
14、增值稅價外費用包含的范圍？哪些價外費用可以不計稅？
15、銷售營改增前老項目房產(chǎn)如何征收增值稅？怎樣使所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅得到抵扣？
16、營改增之后取得的新項目如何繳納增值稅？
17、房地產(chǎn)企業(yè)銷售使用過的房屋等固定資產(chǎn)如何繳納增值稅？
18、試點前取得土地使用權，試點期間轉讓的，如何征收增值稅？稅率是多少？如何使受讓方扣除進項稅額？
19、通過招拍掛取得的土地使用權如何抵扣增值稅進項稅額？
20、采取“甲供材料”方式出包工程，甲方向乙方移送建材是否征收增值稅？
21、營改增試點時正在施工的在建項目如何抵扣增值稅？
22、營改增時已經(jīng)竣工驗收尚未進行工程決算或正在進行工程決算的項目，試點期間如何納稅？
23、納稅人兼營不同稅率的應稅項目怎樣核算？
24、納稅人兼營免稅、減稅項目的應怎樣核算？
25、何謂商業(yè)折扣？納稅人發(fā)生商業(yè)折扣的應怎樣開具發(fā)票？
26、納稅人發(fā)生銷售退回、銷售折讓、開票有誤等情況如何進行稅務處理？ 
27、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營租賃如何試行營改增？未到期的租賃合同如何處理?
28、原增值稅一般納稅人兼有應稅勞務的，截止到試點實施之日前的增值稅期末留抵稅額如何處理？
29、扣稅憑證丟失如何處理？
30、房地產(chǎn)企業(yè)購買自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額可否抵扣？

五、納稅、扣繳義務發(fā)生時間和納稅地點
1、怎樣確定增值稅納稅義務發(fā)生時間？
2、怎樣確定增值稅的納稅地點？
3、納稅人發(fā)生增值稅應稅行為，納稅期限、稅款繳庫期是如何規(guī)定的？
4、扣繳境外單位和個人的增值稅在哪里繳稅？何時繳稅？

六、稅收減免
1、營業(yè)稅改征增值稅的免稅項目包括哪些？
2、增值稅的應稅項目哪些實行即征即退？
3、增值稅的起征點有何變化？小微企業(yè)的增值稅有何特殊優(yōu)惠政策？
4、納稅人購置增值稅稅控系統(tǒng)專用設備和技術維護費用如何抵減增值稅稅額？

七、征收管理
1、營業(yè)稅改征增值稅之后對于跨期業(yè)務應當如何處理？
2、適用零稅率的應稅服務怎樣辦理退（免）稅？
3、哪些應稅勞務不得開具增值稅專用發(fā)票？
4、接受小規(guī)模納稅人勞務如何索取增值稅專用發(fā)票？

八、增值稅的會計核算
1、增值稅會計科目的設置。
2、一般納稅人增值稅的會計處理。 
3、小規(guī)模納稅人增值稅的會計處理。 
4、增值稅視同銷售業(yè)務的會計處理。 
5、增值稅返還的會計處理。

第二部分：新常態(tài)下的房地產(chǎn)稅務風險控制
九、營業(yè)稅稅務風險控制要點
1、甲方提供材料與甲方提供設備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發(fā)票可否計入開發(fā)成本？
2、裝飾勞務清包工怎樣繳納營業(yè)稅？
3、轉讓在建項目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項目后投資建設，建成后銷售如何納稅？
4、房地產(chǎn)企業(yè)以“拆一還一”方式安置被動遷戶，如何征收營業(yè)稅？
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？

十、嚴格清算下的土地增值稅風險控制要點
1、如何確認 “銷售收入總額”？
2、如何計算“扣除項目金額”？
3、扣除項目金額有哪些具體要求？
4、出售普通準住宅有何稅務優(yōu)惠政策？
5、國家征用、收回房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠政策？
6、個人轉讓房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠? 
7、合作建房的遞延納稅規(guī)定。 
8、如何確定土地增值稅清算項目？具備何種條件對土地增值稅進行清算？
9、為降低稅負，房地產(chǎn)企業(yè)是賣毛坯房還是賣裝修房？
10、房地產(chǎn)公司欲“去產(chǎn)能”，賣項目還是賣股權？ 
11、轉讓土地使用權有何納稅技巧?
12、土地出讓金返還的稅務處理技巧。
13、巧用利息扣除法降低土地增值稅的方法。
14、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？ 
15、降低土地增值稅的小區(qū)綠化操作技巧？ 

十一、企業(yè)所得稅稅務風險控制要點
1、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？
2、開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？
3、開發(fā)項目的營銷設施建造費怎樣核算？在計算土地增值時可否扣除？
4、如何按房產(chǎn)類別分配計算開發(fā)產(chǎn)品成本？
5、利用地下基礎設施建成的停車場怎樣核算計稅成本？
6、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？房地產(chǎn)企業(yè)可否銷售利用人防工程建造的車庫？如何妥善處理？
7、開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的成本費用應當怎樣處理？
8、何謂開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工？“預收賬款”何時轉作“主營業(yè)務收入”？
9、房地產(chǎn)公司吸收其他單位或個人資金合作開發(fā)的操作方法。
10、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得的土地使用權，怎樣確定土地使用權的成本？
11、房地產(chǎn)企業(yè)以地換房方式取得房產(chǎn)的，怎樣確定房產(chǎn)的成本？
12、投資企業(yè)撤回或減少投資分得的資產(chǎn)怎樣進行稅務處理？
13、企業(yè)借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？
14、怎樣利用售后回購業(yè)務為企業(yè)籌集資金？
15、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用融資性售后回租擴大融資渠道？
16、何謂“混合投資”？如何利用混合投資業(yè)務擴大融資渠道？
17、稅法對防止資本弱化有何規(guī)定？如何把握關聯(lián)企業(yè)借款？
18、企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？
19、“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除？對總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征收營業(yè)稅？
20、企業(yè)債務重組怎樣操作可以遞延納稅？

房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃