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市場拓展投融資課程

課程背景：
2024年是實現(xiàn)“十四五”規(guī)劃目標的關(guān)鍵之年。各地聚焦強化區(qū)域核心功能、以“三大工程”建設(shè)、防范化解債務(wù)風險等工作目標，提出了一批創(chuàng)新色彩濃厚、區(qū)域特征彰顯的基建投資項目。“三大工程”是指2023年4月28日政治局會議上首次提出的保障性住房建設(shè)、超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是當前穩(wěn)定中國經(jīng)濟增長、落實房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，預(yù)計萬億元特別國債和“三大工程”相關(guān)領(lǐng)域項目將是2024年信貸增量的重要貢獻之一。1月25日國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企提出，將指導(dǎo)和要求銀行等金融機構(gòu)大力支持“三大工程”建設(shè)，并且要求盡快形成實物工作量。同時“三大工程”實施城市擴容，納入城中村改造、保障房建設(shè)的城市由城區(qū)常住人口超過300萬的城市分別擴圍至省會城市或城區(qū)常住人口超過200萬的城市，省會城市或城區(qū)常住人口超過100萬的城市。意味著納入城中村改造、保障房建設(shè)的城市將由35個分別擴大至52個、106個。
“三大工程”由*規(guī)劃、多部委協(xié)同，成為2024年投資穩(wěn)經(jīng)濟的重要抓手。央行、國家金管局、政策性銀行、發(fā)改和財政從財政金融和土地要素全面支持推動"三大工程"加快落地。同時為了防范地方債務(wù)風險，地方財政更加強調(diào)多渠道籌措資金，并鼓勵吸引民間資本參與。這為施工單位通過投融資模式創(chuàng)新提供了廣闊的市場拓展和項目落地的機會。
基于以上背景，本課程將助力企業(yè)了解“三大工程”類項目政策背景、市場布局、投融資政策、資金申請路徑、銀行融資政策以及項目落地流程。深入探討"三大工程"的市場機遇和投資潛力。

課程對象：
建筑施工類央國企及分子公司、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)

課程方式：
實戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問卷+模式解析

課程收益：
1.“三大工程”覆蓋的領(lǐng)域以及貨幣政策財政政策如何進行支持
2.如何做好重點城市的“三大工程”市場布局與拓展模式創(chuàng)新
3.掌握保障房項目建設(shè)的背景、意義以及實施方法模式及融資新政
4.熟悉城中村改造的基本概念及實施的基本流程及投資主體以及相關(guān)征拆安置政策
5.理解“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施的概念、典型案例、項目策劃與包裝以及資金申請要點
6.掌握12個重點省份強化政府投資管理背景下的“三大工程”實施的模式創(chuàng)新

課程大綱
第一講“三大工程”的政策背景與貨幣與財政支持政策
一、“三大工程”基本定義、項目類型及特點
1.三大工程的基本定義及范圍
a)保障性住房建設(shè)
i.新市民高端人才農(nóng)民工與低收入無房群體住房保障
b)超大特大城市城中村改造
i.拆除重建整治提升拆整結(jié)合
c)平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
i.平時旅游康養(yǎng)休閑醫(yī)療物流保障急時應(yīng)急隔離臨時安置物資保供
2.三大工程的項目特點
a)同步規(guī)劃建設(shè)匹配基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)
b)相互結(jié)合彼此融入
c)*財政補貼地方預(yù)算配合政策銀行與國有銀行融資高度保障
d)央行為三大工程重啟低息“棚改”貨幣工具抵押補充貸款(PSL)
3.三大工程的政策保障與高層表態(tài)
a)*政治局會議在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房
b)國常會把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好
c)*政治局會議要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和"平急兩用"公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)
d)*經(jīng)濟工作會議進一步強調(diào)加快推進保障性住房建設(shè)等三大工程
e)央行行長潘功勝指出“為保障性住房等‘三大工程’建設(shè)提供中長期低成本資金支持
f)國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企提出將指導(dǎo)和要求銀行等金融機構(gòu)大力支持“三大工程”建設(shè)并且要求盡快形成實物工作量
二、“三大工程”的實施的背景、目的以及政策支持
1.三大工程是地產(chǎn)調(diào)控優(yōu)化的重要抓手
a)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控開始進入市場軌與保障軌兩個賽道
b)三大工程覆蓋地產(chǎn)全鏈條
c)三大工程是城市擴容減速后的新一輪有效的基建投資
2.三大工程配套政策落地
a)中國人民銀行國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見
i.加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度
ii.滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求
iii.增強金融機構(gòu)住房租賃貸款投放能力
iv.拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道
v.穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金
b)國常會審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(國發(fā)【2023】14號文)
i.按照工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)的原則
ii.城市人民政府按劃撥方式供地和負責建設(shè)配套設(shè)施
iii.配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定
iv.試點利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款
三、“三大工程”在本輪基建投資中的地位與作用
1.建工行業(yè)是2024年經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定器與壓艙石
2.“三大工程”是當前建工行業(yè)的新發(fā)展機遇抓手
3.城鎮(zhèn)化率已達66%存量改造與補短板是未來一定時期內(nèi)的重要市場開拓領(lǐng)域
4.2024年是十四五規(guī)劃完成的關(guān)鍵之年
5.市場布局重點圍繞五大城市群與特大超特大城市
6.投建營一體化發(fā)展是建工行業(yè)的必然選擇
7.政府宏觀調(diào)控的基建投資正轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)投資為主導(dǎo)驅(qū)動
8.萬億國債、地方債與國開行貸款成為三大工程的重要資金保障
四、2024年三大工程投融資政策風險應(yīng)對與結(jié)合
1.新機制下PPP政府和社會資本合作模式與三大工程實施結(jié)合點
2.國辦發(fā)〔2023〕35號”文《關(guān)于金融支持融資平臺債務(wù)風險化解的指導(dǎo)意見》解讀
3.國辦發(fā)【2023】47號文《12重點省份分類加強政府投資項目管理辦法（試行）》解讀
1.2024年地方政府專項債券項目投資領(lǐng)域新增保障性住房與城中村改造
2.基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募REITs與保障房、平急兩用、城中村改造運營結(jié)合
1.特許經(jīng)營模式與城中村改造后產(chǎn)業(yè)升級結(jié)合
2.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式在三大工程中的實踐風險
3.EOD、TOD、ABO模式與三大工程結(jié)合解讀
4.一二三級聯(lián)動模式設(shè)計與城中村改造

第二講保障房項目建設(shè)投資解讀及背景介紹
一、保障房項目建設(shè)投資主體與融資政策
1.*財政投資匹配地方財政預(yù)算的政府投資
2.企業(yè)市場化融資與特殊的融資政策支持下的企業(yè)投資
二、保障房項目建設(shè)資金來源與融資
1.*財政資金的三大工程專項資金
2.地方財政資金中基金性預(yù)算與土地出讓凈收益
3.地方政府專項債券融資
a)2024年專項債投向保持10大領(lǐng)域不變，保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造、保障性住房兩個投向。
4.政策銀行的PSL專項貸款
a)案例：國家開發(fā)銀行向福建省福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元
5.案例：新疆賽德投資發(fā)展有限公司獲得農(nóng)發(fā)展銀行建設(shè)600套保障性租賃住房貸款
6.商業(yè)銀行貸款
7.公積金中心公積金貸款
8.資產(chǎn)證券化與不動產(chǎn)REITs
三、保障性租賃住房供應(yīng)渠道及土地政策
1.集體經(jīng)營性建設(shè)用地
2.企事業(yè)單位自有閑置土地
3.產(chǎn)業(yè)園配套用地
4.存量閑置房
5.新供應(yīng)國有建設(shè)用地
四、保障性租賃住房兩個類別及規(guī)模
1.保障房市場+保障雙軌制
a)配售型-住房困難群體和高層次人才引進
b)配租型-公租房、保障性租賃住房
2.保障房投資主體是誰
a)傳統(tǒng)城投公司類的投融資平臺公司
b)政府新設(shè)立的類平臺管理類公司
c)融資白名單下的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商
d)央國企建工企業(yè)投資公司于地產(chǎn)平臺
3.十四五保障房的建設(shè)規(guī)模7億平
五、*《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(國發(fā)【2023】14號文)解讀
1.基本原則
a)提高保障性住房再住房總供給中的比例
b)加大保障性住房建設(shè)和供給
c)堅持資金平衡
d)支持城區(qū)300萬以上的大城市率先探索實踐
2.對象標準
a)住房有困難且收入不高的工薪收入群體
b)城市需要引進的人才群體
3.規(guī)劃與用地
a)因地制宜與城中村改造、城市更新、危舊房改造結(jié)合
b)安排在交通便利、公共設(shè)施齊全區(qū)域
c)劃撥方式供應(yīng)土地或僅支付土地成本
d)支持非住宅用地變更土地用途不補繳土地價款
4.配售與管理
a)公平公正配售成本價銷售
b)禁止以任何方式將保障房變?yōu)樯唐贩苛魅胧袌?br /> 5.支持政策
a)保障房公積金貸款
b)保障房開發(fā)貸和個人住房貸款
c)給于稅費支持
六、保障性住房全國各地的實踐案例解析
1.特大超特大城市已出臺“十四五”期間保租房建設(shè)規(guī)劃細則
a)北京、上海、廣州、深圳保障房建設(shè)規(guī)模與體量匯總
b)杭州、成都、南京、武漢、鄭州、長沙、西安保障房規(guī)劃目標與實施進度
2.上?！蛾P(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》解讀
3.上海保障房籌集渠道
a)新建-集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自由地、新供國有建設(shè)用地
b)配建-產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套
c)改建-存量非居住房屋改造
4.深圳《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引(試行)》解讀
5.深圳保障房籌集渠道
a)住宅、商務(wù)公寓
b)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍
c)旅館、廠房、研發(fā)用房、倉儲、科研教育非居存量
d)城中村房屋
e)其他社會存量房屋

第三講城中村改造項目建設(shè)投資解讀及背景介紹
一、城鎮(zhèn)村改造的基本特征與要素
1.《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》各地落實情況梳理
a)超大城市城中村改造規(guī)劃與實施進度
i.廣州的房票制度創(chuàng)新與做地制度創(chuàng)新
ii.深圳城中村改造實施意見引入前期服務(wù)商突破政府隱債限制
b)特大城市城中村改造與制度創(chuàng)新
2.城中村改造的三個類型
a)拆除重新
b)整治提升
c)拆整結(jié)合
3.棚改、舊改、城中村改造異同
a)土地性質(zhì)與用途的拆別
b)改造實施主體的差別
c)前期土地一級開發(fā)補償主體與資金可融資
d)整治提升類項目拆除比例提高至30%
二、城中村改造四大階段
1.前期計劃規(guī)劃階段
2.拆遷安置補償階段
3.土地出讓上市階段
4.開發(fā)建設(shè)實施階段
5.村委、企業(yè)、業(yè)主多元協(xié)同
三、城中村改造策劃流程與創(chuàng)新
1.前期計劃規(guī)劃階段
1.意愿征集和可行性研究
2.城中村改造年度計劃編制
3.基礎(chǔ)信息核查與臺賬建立
4.城中村改造項目實施方案編制
5.城中村改造單元規(guī)劃確定基本規(guī)劃指標
6.基礎(chǔ)信息臺賬
7.規(guī)劃設(shè)計方案
8.建設(shè)實施方案與投融資平衡方案
9.綜合評價確定實施主體
10.建管一體長效治理與物理管理
四、城中村改造利資金平衡方案設(shè)計
11.城中村改造的三級利潤概念與投融資平衡
a)土地整體與一級開發(fā)引入前期服務(wù)商與實施單位
b)土地開發(fā)與二級開發(fā)實施單位與拿地單位分離
c)資產(chǎn)持有與三級利潤與收入
12.城中村改造參與主體
a)政府主導(dǎo)型
i.村委會+村集體經(jīng)濟合作組織
ii.政府新設(shè)立平臺公司
iii.政府城投公司
b)企業(yè)主導(dǎo)型
i.白名單類房地產(chǎn)企業(yè)
ii.施工央國企
c)政企聯(lián)合型
i.村集體出地出授權(quán)企業(yè)出資金
五、城中村改造資金來源與保障
1.政府投資財政預(yù)算資金
a)*專項財政資金
b)地方政府專項債
c)財政土地出讓收益
2.企業(yè)投資市場化融資
a)城投類國有企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)商、施工企業(yè)
b)物業(yè)權(quán)利人自籌資金，包括物業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理人
c)市場化融資資金（銀行貸款、非標融資、債券資金、城中村改造基金、REITs）
3.政策性銀行貸款與國有銀行專項貸款
六、城中村改造的土地與資產(chǎn)確認
1.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市
a)集體土地入市的前提
b)集體土地的三權(quán)
c)集體土地入市的決議
d)集體土地入市流程與開發(fā)主體
e)集體土地入市的地類
f)集體土地入市后的收益分配
2.土地征收制度改革
a)土地征收的前提
b)土地征收的程序
3.宅基地的改革
a)宅基地的定義
b)宅基地的轉(zhuǎn)讓與退出
4.*基本農(nóng)田保護制度更加嚴格
5.空間規(guī)劃體系的改革
6.審批權(quán)限下放
七、城中村當前面臨的問題
1.建筑雜亂無章
a)違章建筑多
b)握手樓現(xiàn)象突出
c)建筑間距小采光通風差
d)加改擴建多結(jié)構(gòu)安全隱患大
2.環(huán)境臟亂差
a)基礎(chǔ)設(shè)施不完善
b)垃圾處理不暢
c)街巷狹窄
d)管線雜亂存在消防隱患
3.居住人口混雜
a)流動人口多
b)治安形勢嚴峻
c)管理邊界不清
d)存在社會隱患

第四講平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施實施與市場拓展策劃
一、平急兩用的特點
1.平急兩用的概念與分類
a)平時作為文旅康養(yǎng)醫(yī)療物流設(shè)施急時作為應(yīng)急安置與隔離
b)符合門類的存量項目增設(shè)平急兩用設(shè)計
c)新建項目增設(shè)應(yīng)急設(shè)計
2.平急兩用的領(lǐng)域
a)文旅、酒店民宿
b)公共衛(wèi)生、城郊大倉物流、應(yīng)急避災(zāi)
c)公共設(shè)施管
d)高速公路服務(wù)區(qū)
3.平急兩用的地域布局與已出臺政策城市匯總
a)推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作部署電視電話會議精神解讀
i.建多少、在哪建、怎么建、用什么地、如何配套、如何管理
b)人口密集的特大超特大城市
c)一是定調(diào)表態(tài)階段
i.山東省發(fā)布《關(guān)于印發(fā)山東省城市更新行動實施方案的通知》
ii.中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行系統(tǒng)首筆“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目貸款濟南市落地
iii.青島平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
d)二是研究階段
i.南京市摸清存量及潛在增量做好‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作
e)三是討論、印發(fā)方案階段
i.北京市平谷區(qū)印發(fā)《平谷區(qū)關(guān)于落實進一步推動首都高質(zhì)量發(fā)展取得新突破的行動方案(2023-2025年)(征求意見稿)》
f)四是落地階段
i.大連市宣布啟動7個“平急兩用”項目
ii.武漢召開首批“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目推介會
iii.杭州市公布《“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第一批項目清單》
二、平急兩用的案例分析
1.成都市新都區(qū)
a)隔離點集裝箱改造為公共驛站
b)核酸采樣艙改造為司機之家
2.北京市平谷區(qū)
a)“吃、住、行、醫(yī)、集中承載”五大應(yīng)用場景
b)農(nóng)副產(chǎn)品保供基地
c)綜合物流樞紐
d)旅游居住設(shè)施
e)高速服務(wù)區(qū)
f)醫(yī)療體系
3.北京朝陽：積極接軌保租房
a)北京朝陽區(qū)七彩家園項目從方艙醫(yī)院成功轉(zhuǎn)換為保障性租賃住房項目
三、平急兩用項目策劃與實施要點
1.應(yīng)急能力建設(shè)與平時公共服務(wù)結(jié)合
2.重點推進城市獲取項目實施清單
3.依托平時功能確定投資主體與資金來源
4.對接政策性金融機構(gòu)與*專項財政資金
四、平急兩用項目選擇思路
1.改造提城升市的大公型共設(shè)施（大城市的共公綠地、大體型育館、圖書等館公共空間）
a)對城應(yīng)市急建設(shè)行進補足短板；
2.對城重市要生命線工程、物流倉儲、醫(yī)院設(shè)施行進按新標準行進改造/新建
a)傳的統(tǒng)應(yīng)急難避的處置思維；
3.結(jié)城合市更新、鄉(xiāng)村振興、文旅融合項進目行建設(shè)
a)郊區(qū)有多較閑置源資和空間待盤活利用
4.主動利用當?shù)氐淖》空吲c保障房建設(shè)與城中村改造進行規(guī)劃融合

市場拓展投融資課程