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基礎(chǔ)設(shè)施融資課程

課程背景：
十四五期間城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度的減慢對(duì)于建筑施工行業(yè)所帶來的最直接挑戰(zhàn)就是市場(chǎng)規(guī)模的收縮?；A(chǔ)設(shè)施行業(yè)受宏觀政策影響較大，因此央行、財(cái)政部、發(fā)改委和金融機(jī)構(gòu)政策對(duì)于建筑施工行業(yè)投資具有重要指導(dǎo)行作用。隨著地方政府違規(guī)舉債和地方政府隱性債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防控和監(jiān)管趨嚴(yán)，以政府為主導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投資動(dòng)力不足且收益有限，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目亟待需要找出一條從投資、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)到退出的一條符合新時(shí)代特征的模式，基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs可以有效盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，降低政府及國(guó)有企業(yè)負(fù)債水平，同時(shí)又能盤活存量資產(chǎn)，提高企業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的積極性，為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投融資開辟了一條新路，讓原本笨重的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目成為資本市場(chǎng)青睞的金融資產(chǎn)。本課程將從基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募RETIs發(fā)行的背景、意義、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特征、應(yīng)用領(lǐng)域、行業(yè)現(xiàn)狀、RETIs擴(kuò)募、難點(diǎn)挑戰(zhàn)進(jìn)行全流程解讀。

課程對(duì)象：
建筑施工類央國(guó)企及分子公司、政府城投企業(yè)、政府財(cái)政發(fā)改部門

課程方式：
實(shí)戰(zhàn)講授+案例分析

課程收益：
掌握不動(dòng)產(chǎn)公募RETIs的總體趨勢(shì)
掌握不動(dòng)產(chǎn)公募RETIs在國(guó)家、地方政府、企業(yè)三個(gè)層面的作用
掌握不動(dòng)產(chǎn)公募RETIs的產(chǎn)品特征、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品功能
掌握不動(dòng)產(chǎn)公募RETIs的業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、行政監(jiān)管、自律管理規(guī)則體系
掌握不動(dòng)產(chǎn)公募RETIs項(xiàng)目遴選分類、遴選要求、審核關(guān)注點(diǎn)、治理機(jī)制
掌握不動(dòng)產(chǎn)公募RETIs擴(kuò)募的意義及近期熱點(diǎn)

課程大綱
第一講公募RETIs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及參與方
一、基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)總體宏觀環(huán)境及挑戰(zhàn)
1.城鎮(zhèn)化進(jìn)程過半市場(chǎng)增量趨緩
2.建筑行業(yè)投資動(dòng)力減弱
3.雙循環(huán)背景下新興建筑施工領(lǐng)域崛起
4.產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值倆一體化趨勢(shì)興起
5.國(guó)家頂層規(guī)劃落地為建筑工程行業(yè)指明發(fā)展方向
6.基礎(chǔ)設(shè)施傳統(tǒng)投資模式導(dǎo)致的隱債及高負(fù)債
二、國(guó)辦19號(hào)文*層面支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs
1.十四五規(guī)劃綱要推動(dòng)基礎(chǔ)社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金健康發(fā)展
2.*辦公廳《*辦公提關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》
a)明確支持公募RETIs發(fā)展
b)加大公募REITs落地政策支持力度
c)確保基礎(chǔ)設(shè)施文件運(yùn)營(yíng)
d)鼓勵(lì)回收資金增加有效投資
e)進(jìn)一步建立公募REITs制度
三、REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及參與方
1.REITs的定義
2.ABS+公募基金模式
3.底層資產(chǎn)原始權(quán)益人
4.運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)
5.投資者
6.資產(chǎn)支持證券ABS
a)資產(chǎn)支持證券管理人
b)資產(chǎn)支持證券托管人
7.公募基金
a)基金托管人
b)基金管理人
c)財(cái)務(wù)顧問
四、REITs的規(guī)則體系
1.行政監(jiān)管機(jī)構(gòu)
a)中國(guó)證監(jiān)會(huì)
《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》
b)國(guó)家發(fā)改委
《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（RETIs）試點(diǎn)工作的通知》
《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（RETIs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》
《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》
2.自律管理
a)上海證券交易所、深圳證券交易所
《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法》
b)中國(guó)結(jié)算
《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金登機(jī)結(jié)算業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)則》
c)中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)
《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金網(wǎng)下投資者管理細(xì)則》
d)中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)
《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金盡職調(diào)查工作指引》
《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)操作指引》
五、多層次的REITs市場(chǎng)
1.私募REITs
2.公募REITs
3.擴(kuò)募機(jī)制
六、REITs市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征
1.*部委積極支持國(guó)辦發(fā)【2022】19號(hào)文
2.地方綜合推動(dòng)機(jī)制
3.常態(tài)化發(fā)行機(jī)制
4.REITs試點(diǎn)相關(guān)情況歷程
a)央企落地、保障房落地、覆蓋領(lǐng)域廣

第二講REITs項(xiàng)目審核關(guān)注點(diǎn)
一、業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)
1.原始權(quán)益人所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)確認(rèn)
2.運(yùn)營(yíng)管理人運(yùn)營(yíng)能力
3.中介機(jī)構(gòu)符合要求
二、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目
1.權(quán)屬清晰
2.竣工驗(yàn)收
三、評(píng)估與現(xiàn)金流
1.估值方法選擇
2.歷史現(xiàn)金流
3.現(xiàn)金流集中度
四、治理機(jī)制
1.權(quán)責(zé)劃分
2.關(guān)聯(lián)交易及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)
3.杠桿融資安排
4.收費(fèi)模式
五、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)
1.可供分配現(xiàn)金流測(cè)算
2.歷史財(cái)務(wù)信息披露

第三講公募REITs大類資產(chǎn)及相關(guān)案例
一、收費(fèi)公路
1.行業(yè)特點(diǎn)
2.行業(yè)規(guī)模
a)高速公路投資額1.15萬元；里程14.96萬公里
3.關(guān)注的重點(diǎn)事項(xiàng)
a)路網(wǎng)規(guī)劃與新建項(xiàng)目交通流量轉(zhuǎn)移
b)客流預(yù)測(cè)可靠性與現(xiàn)金流穩(wěn)定性
c)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)涵及其轉(zhuǎn)讓限制
d)特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議的排他性約定
e)服務(wù)區(qū)的物業(yè)和土地的合規(guī)性
f)特許經(jīng)營(yíng)剩余年限與內(nèi)部收益率
案例解讀：中國(guó)交建高速公路公募REITs項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及要素
二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)
1.行業(yè)特點(diǎn)
a)重資產(chǎn)行業(yè)、負(fù)債率較高
b)資金投入到，回報(bào)周期長(zhǎng)
2.行業(yè)規(guī)模
3.關(guān)注的重點(diǎn)事項(xiàng)
a)明確提出鼓動(dòng)國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)
b)用地性質(zhì)：非商業(yè)用地、非住宅用地
c)基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)利限制：是否質(zhì)押末來租金收入
d)士地規(guī)劃條件限制：士地出讓合同中的規(guī)劃條件是否設(shè)定“準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)限制”
e)租金標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)貼：是否存在租金指導(dǎo)價(jià)，是否涉及相關(guān)補(bǔ)貼及依據(jù)
f)劃撥地問題：是否涉及劃撥地及繳納土地出讓金
案例解讀：張江光大園區(qū)REITs
三、倉(cāng)儲(chǔ)物流
1.行業(yè)特點(diǎn)
2.行業(yè)規(guī)模
3.關(guān)注的重點(diǎn)事項(xiàng)
a)物流園區(qū)類型：貨運(yùn)樞紐型、商貿(mào)服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、口岸服務(wù)型、綜合服務(wù)型等
b)電商自持倉(cāng)儲(chǔ)和第三方物流的特點(diǎn)
c)物流地產(chǎn)模式與項(xiàng)目現(xiàn)金流分散度
d)土地使用權(quán)權(quán)屬及其轉(zhuǎn)讓限制
e)同類資產(chǎn)數(shù)量與擴(kuò)募機(jī)會(huì)
案例解讀：中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs

第四講REITs產(chǎn)品的實(shí)際作用與前景分析
一、REITs產(chǎn)品發(fā)揮的實(shí)際作用-國(guó)家層面
1.國(guó)家戰(zhàn)略有利于推動(dòng)重大戰(zhàn)略實(shí)施
2.宏觀經(jīng)濟(jì)去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)、提高直接融資比例
3.盤活存量資產(chǎn)推動(dòng)投資良性循環(huán)
二、REITS產(chǎn)品發(fā)揮的實(shí)際作用-地方政府層面
1.有利于籌措投資資金，創(chuàng)新投融資機(jī)制
2.有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展
3.有利于盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，降低負(fù)債水平
三、REITS產(chǎn)品發(fā)揮的實(shí)際作用-企業(yè)層面
1.打造資產(chǎn)上市平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)投資良性循環(huán)
2.改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，獲得增量權(quán)益融資
3.輕重資產(chǎn)分離，轉(zhuǎn)變管理模式
4.促進(jìn)國(guó)有企業(yè)深化改革

基礎(chǔ)設(shè)施融資課程