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投融資體系應(yīng)用課程

課程背景：
疫情后時(shí)代，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入租購(gòu)并舉時(shí)代，剛需和改善類需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，投資需求極具收縮，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于總量收縮背景下的去庫(kù)存階段，消費(fèi)者愿意繼續(xù)為高品質(zhì)產(chǎn)品買單的房企才是真正能在這個(gè)市場(chǎng)下生存競(jìng)爭(zhēng)長(zhǎng)久的房企，同時(shí)，土地財(cái)政模式將逐步轉(zhuǎn)型，盡管短期內(nèi)土地財(cái)政無(wú)法通過其他模式替代，但房地產(chǎn)行業(yè)脫離“高負(fù)債，高杠桿，高周轉(zhuǎn)”模式并走入新發(fā)展模式已勢(shì)在必行。
很多房企在這一輪經(jīng)濟(jì)下行及疫情三年的洗牌后倒下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨巨大挑戰(zhàn)和困境，新形勢(shì)新環(huán)境下企業(yè)需要不斷尋求更加優(yōu)化的投資策略，更好的產(chǎn)品能力，從而做出更好的項(xiàng)目，牢固樹立自身品牌，應(yīng)對(duì)未來(lái)不斷變幻的市場(chǎng)機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
本課程《全面解析房地產(chǎn)開發(fā)投融資與運(yùn)營(yíng)管理》主要分析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，深度解析近期問題和措施，對(duì)于投資，融資，風(fēng)險(xiǎn)管理，運(yùn)營(yíng)管理分別從策略，方法，實(shí)操案例等多維度進(jìn)行剖析和探討，進(jìn)而提高學(xué)員在投資項(xiàng)目方面的專業(yè)知識(shí)和技能；增強(qiáng)學(xué)員的投融資能力，以支持投資決策；提升學(xué)員在項(xiàng)目過程中的研判能力和風(fēng)險(xiǎn)控制水平，同時(shí)針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理也有系統(tǒng)性的學(xué)習(xí)和思考。

課程收益：
通過學(xué)習(xí)，從思維方式到落地讓學(xué)員全面了解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)；
通過深度學(xué)習(xí)房地產(chǎn)行業(yè)投資分析工具和投資策略，建立系統(tǒng)的投融資體系和應(yīng)用；
通過專業(yè)工具訓(xùn)練讓企業(yè)深入思考自己企業(yè)的投融資管理和風(fēng)險(xiǎn)防范的問題和解決辦法；
通過實(shí)操了解到典型案例下的運(yùn)營(yíng)管理體系化流程和效益評(píng)價(jià)，優(yōu)化企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力；

課程對(duì)象：
各地城投公司高管、企業(yè)投資條線人員、房地產(chǎn)企業(yè)上下游公司的投融資運(yùn)營(yíng)相關(guān)人員等

課程方式：
專業(yè)內(nèi)容講授+案例剖析+情景學(xué)習(xí)

課程大綱
第一講：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)深度解析
一、政策研究：力度加大，效果漸顯
1.7月24日*定調(diào)后政策變化：監(jiān)管部門支持政策頻出，迎來(lái)政策底
2.地方政策落地情況及政策效果評(píng)估：認(rèn)房不認(rèn)貸，取消限購(gòu)限售，市場(chǎng)修復(fù)
3.整體市場(chǎng)：政策效果尚不明顯，短期市場(chǎng)有望逐漸筑底
二、風(fēng)險(xiǎn)化解：成效已現(xiàn)，任重道遠(yuǎn)
1.風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)展：房企違約，多家退市，風(fēng)險(xiǎn)出清在加速
2.風(fēng)險(xiǎn)化解方式:債務(wù)重組，項(xiàng)目盤活，促銷，恢復(fù)經(jīng)營(yíng)
三、市場(chǎng)研判：供求變化，分化加劇
1.供求新變化：供不應(yīng)求明顯緩解，穩(wěn)規(guī)模，提品質(zhì)
2.行業(yè)分化加?。簝?yōu)勢(shì)地區(qū)仍有空間，改善型需求為關(guān)鍵支撐
3.市場(chǎng)展望：短期逐漸趨穩(wěn)，兩三年內(nèi)銷售規(guī)模提升
四、趨勢(shì)分析：穩(wěn)定預(yù)期，升級(jí)發(fā)展
1.穩(wěn)定預(yù)期：全力保交付，堅(jiān)定市場(chǎng)信
2.升級(jí)發(fā)展：戰(zhàn)略上重視經(jīng)營(yíng)服務(wù)，提高經(jīng)營(yíng)性收入占比
實(shí)操演繹：某頭部房企集團(tuán)合適資源配置布局自持房產(chǎn)，服務(wù)，科技等業(yè)務(wù)賽道

第二講：房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)務(wù)
一、投資方向：去哪里投資買地？
1.堅(jiān)定3-5線市場(chǎng)：競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，資源優(yōu)勢(shì)，教育優(yōu)勢(shì)，
2.深耕片區(qū)及壟斷市場(chǎng)：戰(zhàn)略布局，投資先行，多種拿地方式，
3.縱深布局周邊市場(chǎng)：敢于壟斷，縱深發(fā)展，
4.舊改或布局1-2線城市：近郊策略，聚焦客戶，針對(duì)產(chǎn)品，
5.前置收購(gòu)成功項(xiàng)目：策略前置，標(biāo)桿借鑒，產(chǎn)品針對(duì)性，品牌
二、投資理念：買什么樣的地？
1.主要收益指標(biāo)：全部投資收益指標(biāo)，本金投資收益指標(biāo)，各個(gè)投資方資本金收益指標(biāo)
2．測(cè)算方法：NPV凈現(xiàn)值法，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，投資回收期
3.靜態(tài)回報(bào)：凈利率，專注點(diǎn)（售價(jià)，成本，大宗資產(chǎn)，溢價(jià)）
4．動(dòng)態(tài)回報(bào)：年化自有資金回報(bào)率，關(guān)注點(diǎn)（凈利率，地貨比，杠桿，占用時(shí)間）
三、投資模式：什么方式買地？
1.一級(jí)市場(chǎng)：舊改，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，
2.二級(jí)市場(chǎng)：招拍掛，收并購(gòu)，聯(lián)營(yíng)開發(fā)，代建代管，
3.招拍掛原則：雙紅線，售價(jià)不預(yù)期，利潤(rùn)平衡，
4.收并購(gòu)原則：算大賬，股權(quán)結(jié)構(gòu)，自有資金收益，開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，
四、投資綜合評(píng)價(jià)
1.投資方案比選：獨(dú)立型方案，互斥型方案
2.參數(shù)考量：時(shí)間類參數(shù)，融資相關(guān)參數(shù)，收益相關(guān)指標(biāo)，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)
案例分析：某頭部房企集團(tuán)區(qū)域公司投資戰(zhàn)略詳細(xì)解析

第三講：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)概述
1.法律風(fēng)險(xiǎn)
2.戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)
3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
5.運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
二、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險(xiǎn)
1.收購(gòu)類型的風(fēng)險(xiǎn)：資產(chǎn)收購(gòu)，股權(quán)收購(gòu)，
2.轉(zhuǎn)讓類型的風(fēng)險(xiǎn)：增資擴(kuò)股，階段性股權(quán)融資，商品房包銷，建設(shè)承包，
3.合作類型的風(fēng)險(xiǎn)：共同成立項(xiàng)目公司，聯(lián)合建設(shè)，參建，
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施
1.盡職調(diào)查：財(cái)務(wù)盡調(diào)，法律盡調(diào)，
2.對(duì)賭機(jī)制：門檻收益約定，股份回購(gòu)，
3.其他風(fēng)險(xiǎn)：規(guī)劃變更，拆遷，稅務(wù)，政策變化，合作方，
4.當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)紓困的風(fēng)險(xiǎn)：集中暴雷，破產(chǎn)重組，項(xiàng)目清算
實(shí)操演繹：某頭部房企集團(tuán)破產(chǎn)重組解析

第四講：房地產(chǎn)融資分析及展望
一、當(dāng)前房地產(chǎn)融資宏觀分析
1.房地產(chǎn)融資“三支箭“實(shí)際落地情況
2.主流金融機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)下房企資金投放情況
3.外資集體撤退
4.不良項(xiàng)目處置和紓困融資情況
二、主要金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)融資詳細(xì)解析
1.銀行：趨于謹(jǐn)慎，響應(yīng)政策，支持實(shí)體
2.信托：風(fēng)險(xiǎn)處置，分類實(shí)施，尋求轉(zhuǎn)型
3.保險(xiǎn)資管：緊跟政策，尋求穩(wěn)健，門檻難攀
4.保理及融資租賃：從嚴(yán)監(jiān)管，防范風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)規(guī)范
5.私募基金：風(fēng)險(xiǎn)清理，監(jiān)管趨嚴(yán)，回歸本源
6.不良資產(chǎn)管理公司：回歸本源，嚴(yán)選項(xiàng)目，助力紓困
7.外資機(jī)構(gòu)：顧慮重重，謹(jǐn)慎投資，注重質(zhì)量
三、房地產(chǎn)融資的機(jī)會(huì)與展望
1.資產(chǎn)證券化：ABS，CMBS等
2.REITs與Pre-REITs
3.分拆上市：物業(yè)管理分拆上市，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)
實(shí)操演繹：華泰銀泰城CMBS7.7億元發(fā)行全流程解析

第五講：房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)操
一、運(yùn)營(yíng)管理三個(gè)重要定位
1.經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確立
2.物業(yè)開發(fā)價(jià)值目標(biāo)的確立
3.投入產(chǎn)出目標(biāo)的確立
二、運(yùn)營(yíng)管理全流程解析
1.項(xiàng)目來(lái)源：
1）重資產(chǎn)：新增租賃用地，集體用地，存量改造，已有資產(chǎn)
2）輕資產(chǎn)：租賃
2.設(shè)計(jì)裝修：
1）標(biāo)準(zhǔn)化;節(jié)約裝配時(shí)間，加速擴(kuò)張
2）多產(chǎn)品線：覆蓋客群，提升坪效
3）集采：節(jié)約成本
3.營(yíng)銷：
1）多媒體營(yíng)銷：直播，流量端口導(dǎo)入，
2）平臺(tái)合作：平臺(tái)合作引流，降低營(yíng)銷成本
3）線下活動(dòng)：集市，品牌活動(dòng)，
4.運(yùn)營(yíng)：
1）標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)：提高租金溢價(jià)
2）平臺(tái)化服務(wù)：引入第三方合作，收取合作收益
3）系統(tǒng)平臺(tái)：提升運(yùn)營(yíng)效率，節(jié)約成本
5.退出：
1）重資產(chǎn)：項(xiàng)目出售
2）輕資產(chǎn)：租約到期
三、運(yùn)營(yíng)管理財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)
1.收入端：
售價(jià)，租金，出租率，租金增長(zhǎng)率，開業(yè)時(shí)間，押金，保證金，收租損失，空置率，優(yōu)惠期，
2.成本端：運(yùn)營(yíng)成本，稅費(fèi)，維修費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，資產(chǎn)折舊假設(shè)，
3.融資端：融資類型，融資額度，貸款利率，期限，進(jìn)出時(shí)點(diǎn)
4.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：運(yùn)營(yíng)第N年EBITDA,回正周期，自由資金回報(bào)率，杠桿前后IRR
實(shí)操演繹：某房企區(qū)域公司工業(yè)園改造項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析深度解讀

投融資體系應(yīng)用課程