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土地增值稅清算合規(guī)公開課

課程背景
稅收大數(shù)據(jù)查稅分析、數(shù)電發(fā)票上線全面擴(kuò)圍，國家“反洗票系統(tǒng)”精準(zhǔn)運(yùn)行，“智慧稅務(wù)”上線，實(shí)現(xiàn)全方位企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)營信息收集、數(shù)據(jù)共享、建構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)制導(dǎo)模型、交叉比對，稅務(wù)監(jiān)控手段與預(yù)警評估系統(tǒng)功能強(qiáng)大，分類精準(zhǔn)監(jiān)管全面預(yù)示以數(shù)治稅時(shí)代到來，企業(yè)違法無處遁形。伴隨金融監(jiān)管越來越嚴(yán)，電子貨幣逐漸普及，稅收征管手段正在從以票管稅向以數(shù)治稅階段過渡，警稅聯(lián)合辦案機(jī)制和大數(shù)據(jù)管稅征管模式疊加效應(yīng)正在顯現(xiàn)。
智慧稅務(wù)與“數(shù)字控稅”征管新體制給土地增值稅清算帶來哪些挑戰(zhàn)和隱憂？新老項(xiàng)目交替開發(fā)，“可信”平臺下業(yè)務(wù)運(yùn)營監(jiān)管視角的新土地增值稅清算申報(bào)表平穩(wěn)上線，土地增值稅清算框架應(yīng)如何重新搭建?項(xiàng)目橫跨新老時(shí)期項(xiàng)目收入該如何確認(rèn)？不同承包方式對建筑成本造成哪些影響？會計(jì)核算制度變化對項(xiàng)目清算結(jié)果產(chǎn)生哪些影響？擬實(shí)施的《土地增值稅法》都有哪些新變化？應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？現(xiàn)有待清算項(xiàng)目如何平穩(wěn)向新法過渡？
減稅降費(fèi)背景下稅務(wù)機(jī)關(guān)通過土地增值稅清算增加財(cái)政收入的能動性越來越強(qiáng)，進(jìn)入清算階段的項(xiàng)目面臨更嚴(yán)的政策執(zhí)行，加之國家不斷加大增值稅進(jìn)項(xiàng)留抵退稅力度，無形中又增加土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)和難度！
近期，稅務(wù)機(jī)關(guān)為防范稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，陸續(xù)修訂土增稅清算程序：項(xiàng)目征管分級，清算分段審核、集體合議交叉復(fù)核。開發(fā)企業(yè)依靠公關(guān)降低稅負(fù)的能力將難以施展、依靠粗暴的虛開發(fā)票避稅方式在大數(shù)據(jù)智慧稅務(wù)面前不堪一擊。在成本總額不變情況下，如何通過土地增值稅全程策劃和稅負(fù)動態(tài)測算，提前做好土地增值稅頂層規(guī)劃、合理劃分項(xiàng)目的清算單位、有效安排分期、選擇有利分?jǐn)偡椒ê?清算時(shí)點(diǎn)，可大幅度降低土地增值稅的稅負(fù)。
嚴(yán)稽查形勢下，于老師帶您根據(jù)*土地增值稅政策和管理模式進(jìn)行現(xiàn)金流監(jiān)管、稅負(fù)測算、模擬清算，結(jié)合*房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營規(guī)律合規(guī)籌劃、系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程、全面分享千錘百煉的實(shí)戰(zhàn)思維和真實(shí)可落地實(shí)施的籌劃案例，做好土地增值稅清算與所得稅、增值稅、會計(jì)處理的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控。用正確方法解決房地產(chǎn)業(yè)涉稅爭議焦點(diǎn)問題，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全程稅收精準(zhǔn)測算，精細(xì)化監(jiān)管。
本次課程結(jié)合本地相關(guān)規(guī)定和通過具體、淺顯、通俗的實(shí)操案例解析，直擊當(dāng)前新形勢下土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)與規(guī)避技巧，以清算申報(bào)表結(jié)構(gòu)講解為主線，通過架構(gòu)重整、流程再造、大數(shù)據(jù)監(jiān)管，讓您較為完整地掌握土地增值稅測算管控和清算檢查應(yīng)對技能，獨(dú)立完成清算項(xiàng)目，合法降低土地增值稅的稅負(fù)。

課程收益
本課程結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實(shí)際，詳細(xì)講解可落地、能操作的清算案例和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對技巧及合規(guī)籌劃方案。掌握清算流程和計(jì)算方法、開發(fā)成本歸集與分?jǐn)偧记?、本省特殊政策在清算中運(yùn)用及籌劃方法，正確進(jìn)行土地增值稅模擬清算和稅負(fù)管控。

課程對象
企業(yè)主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會人員，注冊會計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程講師
于老師：注冊稅務(wù)師、會計(jì)師，實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)講師代表、資深房地產(chǎn)財(cái)稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。參與過房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)，受邀多個(gè)省市講授土地增值稅清算審核技巧，參與多個(gè)項(xiàng)目土地增值稅清算審核。對房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)有獨(dú)特的應(yīng)對技巧和深厚的知識儲備，對稅企溝通的方式方法有深入探究。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見長，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財(cái)稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個(gè)個(gè)復(fù)雜的財(cái)稅知識點(diǎn)結(jié)合行業(yè)實(shí)務(wù)特點(diǎn)分析得簡單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運(yùn)營實(shí)際，充分利用現(xiàn)行有效財(cái)稅新政解決財(cái)稅疑難問題的能力強(qiáng)。

課程內(nèi)容
第一節(jié)：稅收征管新形勢分析及應(yīng)對
1、大數(shù)據(jù)金融嚴(yán)管新形勢分析及應(yīng)對
2、以數(shù)治稅行業(yè)監(jiān)管新形勢解析及應(yīng)對
3、智慧稅務(wù)到底有多強(qiáng)大？

第二節(jié)：土地增值稅合規(guī)清算演練
一、清算單位如何規(guī)劃對企業(yè)最有利？應(yīng)清算項(xiàng)目和可清算目項(xiàng)必須了解
哪些新政及籌劃應(yīng)用點(diǎn)？
二、收入總額合規(guī)管理
1、土地增值稅清算時(shí)，收入總額確定應(yīng)防范哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？視同銷售收入和代
收費(fèi)如何處理清算時(shí)稅負(fù)最優(yōu)？
【案例】新項(xiàng)目土地成本抵減計(jì)稅銷售額的土地增值稅清算收入確認(rèn)
⑴ 訂金、誠意金、違約金、更名費(fèi)是否應(yīng)計(jì)入清算收入？
⑵ 清算收入明顯偏低如何規(guī)避被稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)？
⑶ 政府按土地出讓協(xié)議規(guī)定價(jià)回購安置房，如何確認(rèn)清算收入？……
2、面積誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算？
【案例】面積誤差清算調(diào)整
【案例】拆遷補(bǔ)償實(shí)例解析
3、各種返還收入如何規(guī)劃使土地增值稅的稅負(fù)最優(yōu)？
4、大數(shù)據(jù)數(shù)字化、智能化監(jiān)管下，稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核在收入確認(rèn)方面主要查
哪些內(nèi)容？應(yīng)防范哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？
三、扣除項(xiàng)目合規(guī)管理
1、土地成本管理
⑴ 如何最優(yōu)化歸集土地成本？共同土地成本在不同項(xiàng)目和同一項(xiàng)目內(nèi)如何攤
銷對企業(yè)最有利？無票成本如何實(shí)現(xiàn)合規(guī)扣除？
【案例】土地價(jià)款不同攤銷方法實(shí)例解析
⑵ 拆遷安置費(fèi)新政解析及風(fēng)險(xiǎn)防范
【案例】本地安置和異地安置案例解析
【案例】用商品房做返遷房和非商品房做返遷房實(shí)例應(yīng)用
⑶ 土地成本涉稅解析：
①批量土地，分期分批開發(fā)，土地成本如何分?jǐn)偅?br /> ②地下無產(chǎn)權(quán)建筑物土地成本如何分?jǐn)偅?br /> ③承接爛尾項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后銷售，土地價(jià)款如何扣除？
④土地使用稅可否計(jì)入土地成本作為扣除項(xiàng)目？
⑤ 取得土地的印花稅可否記入土地成本？
⑥ 釘子戶額外補(bǔ)償費(fèi)用如何確認(rèn)扣除？……
2、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接
費(fèi)用包括內(nèi)容及大數(shù)據(jù)審核重點(diǎn)？填表要點(diǎn)？
⑴ 已開票未付款的工程支出可否扣除？
⑵ 清算時(shí)如何利用層高系數(shù)法計(jì)算其建筑成本？
⑶ 紅線外道路、公共設(shè)施配套建設(shè)如何最優(yōu)化扣除？
⑷ 如何理解建筑面積、可售面積、自用（出租）面積，成本分?jǐn)偡椒ㄖ腥绾?br /> 有效把握？不同成本分?jǐn)偡椒ㄈ绾斡行ЫY(jié)合？
【案例】無產(chǎn)權(quán)建筑物如何計(jì)算土地增值稅
【案例】土地出讓金不同返還方式案例解析
【案例】精裝房對土地增值稅的影響
⑸ 實(shí)務(wù)問題：
①建安成本高于平均造價(jià)，如何提供合理的正當(dāng)理由？
②開發(fā)成本憑證或資料不全，清算如何處理？
③建成后產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有如何確認(rèn)？
④分期開發(fā)，公共配套設(shè)施在清算中如何分？
⑤紅線外政府要求項(xiàng)目產(chǎn)生的成本費(fèi)用如何確認(rèn)扣除？
⑥銷售房屋同時(shí)贈送如何確認(rèn)？
⑦“以地?fù)Q房”“以房換地”納稅時(shí)間何時(shí)確定？計(jì)稅依據(jù)如何確定？
⑧期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)在土地增值稅清算時(shí)如何區(qū)分？
⑨土地增值稅清算后尾盤銷售，土地增值稅如何申報(bào)？
⑩清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和清算后轉(zhuǎn)讓如何處理扣除項(xiàng)目？
清算后發(fā)生后續(xù)成本是否可“二次清算”？……

第三節(jié)：土地增值稅清算審核合規(guī)應(yīng)對
1、稅務(wù)機(jī)關(guān)如何借助“稅即視”大數(shù)據(jù)對土地增值稅清算檢查？
2、稅務(wù)機(jī)關(guān)清算中案頭審核重點(diǎn)審核哪些關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？常見問題有哪些？
3、土地增值稅清算小組實(shí)地觀察、盤點(diǎn)都做哪些程序，如何初步取證？
4、實(shí)質(zhì)審核在清算收入方面重點(diǎn)查哪些事項(xiàng)？
5、扣除項(xiàng)目方面主要查什么？用什么方法檢查？常見問題有哪些？
6、企業(yè)如何有效應(yīng)對稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅的清算檢查，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

第四節(jié)：土地增值稅的反避稅和稅收籌劃
1、土地增值稅反避稅政策解析及風(fēng)險(xiǎn)防范？
2、土地增值稅籌劃應(yīng)用：
⑴ 清算主體規(guī)劃、征管方式應(yīng)用、交易模式優(yōu)化、優(yōu)惠政策利用
⑵ 項(xiàng)目收入分解、開發(fā)成本和分?jǐn)偡椒ɑI劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓
⑶ 代建房、合作建房等籌劃實(shí)務(wù)案例
⑷ 架構(gòu)搭建和組織結(jié)構(gòu)規(guī)劃在土地增值稅籌劃方面的應(yīng)用

第五節(jié)：土地增值稅清算案例應(yīng)用
1、通過稅務(wù)檢查中真實(shí)案例，講解稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)有效應(yīng)對策略

第六節(jié)：新土地增值稅法新變化及應(yīng)對方略
1、新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化？
2、企業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些利好空間？應(yīng)防范哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？
3、現(xiàn)有待清算項(xiàng)目如何平穩(wěn)向新法過渡

土地增值稅清算合規(guī)公開課