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投資理財(cái)與房地產(chǎn)投資課程

課程大綱
一、貨幣發(fā)行與通貨膨脹預(yù)判
1、世界貨幣政策環(huán)境巨變，歐美日各國(guó)大放水，資產(chǎn)價(jià)格上升
2、我國(guó)30年來(lái)貨幣增長(zhǎng)和物價(jià)變化情況
3、未來(lái)我國(guó)貨幣政策判斷
4、從CPI和PPI指數(shù)看經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)通貨膨脹？
5、大宗商品漲價(jià)，必然帶來(lái)下游價(jià)格上漲
6、長(zhǎng)期看，現(xiàn)金越來(lái)越不值錢(qián)

二、通貨膨脹預(yù)期下必須要做好投資理財(cái)
1、為什么要做好投資理財(cái)
——通貨膨脹：錢(qián)為什么越來(lái)越不值錢(qián)？
2、正確的風(fēng)險(xiǎn)與投資態(tài)度
——安全性、收益性與流動(dòng)性：三者不可兼得
——不要跟風(fēng)炒作
3、40歲以后被動(dòng)收入超過(guò)工資性收入
4、投資理財(cái)有哪些方向？

三、如何正確投資理財(cái)
1、投資理財(cái)6大攻略
2、理財(cái)規(guī)劃7大目標(biāo)
3、我們能投資什么？
4、投資理財(cái)中的幾點(diǎn)注意事項(xiàng)
5、順勢(shì)而為：從美林時(shí)鐘圖看如何投資理財(cái)
——美林時(shí)鐘圖
——順勢(shì)而為：做慈悲的和尚
——標(biāo)準(zhǔn)普爾家庭資產(chǎn)象限圖
6、可以受益一生的8種投資
7、通貨膨脹預(yù)期下的房產(chǎn)投資
——中國(guó)人為什么投資房產(chǎn)
——買(mǎi)什么樣的房子更容易增值保值
8、正確進(jìn)行股票投資
9、其他投資理財(cái)方式分析
10、人脈就是錢(qián)脈 
——馬云是善于組建關(guān)系圈的人
——做一個(gè)善于組建關(guān)系圈的人
11、系好安全帶，穩(wěn)中求進(jìn)
——穩(wěn)中求進(jìn)：房地產(chǎn)最穩(wěn)妥
——人力資本儲(chǔ)備
——健康生活
——除了金錢(qián)，還有詩(shī)和遠(yuǎn)方

四、土地、人口與貨幣：房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)
1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場(chǎng)配合
——工業(yè)化加速提高居民收入，促進(jìn)農(nóng)村人口進(jìn)城
——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展
2、為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)
——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國(guó)的城市化進(jìn)程仍處于中期，未來(lái)還存在繼續(xù)提高的空間。
——城市群和都市圈建設(shè)將帶來(lái)更多的人口流入城市，從而帶來(lái)更多的投資和消費(fèi)，提供經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)潛在動(dòng)力。
——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。
——進(jìn)入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。
——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報(bào)告》：推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群
3、臨汾的區(qū)位優(yōu)勢(shì)
——地處太原、鄭州、西安三個(gè)省會(huì)城市連接中點(diǎn)
——山西三大副中心城市之一
——關(guān)中平原城市群
4、房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？
——2017.5.12，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文：房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)
——房地產(chǎn)周期：長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融
——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)
——人口老齡化加速影響房地產(chǎn)。老齡化會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增速
——房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道
——根源：土地財(cái)政，人地錯(cuò)配，貨幣超發(fā)
5、房地產(chǎn)供應(yīng)會(huì)增加：通貨膨脹預(yù)期、土地財(cái)政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的拉鋸
——貨幣發(fā)行增速加快，國(guó)家實(shí)行積極貨幣政策
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭(zhēng)搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)
——通脹預(yù)期下，購(gòu)房更容易保值：正面影響
——土地制度政策變化影響房地產(chǎn)
——地方財(cái)政依賴(lài)土地財(cái)政，地方政府財(cái)政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入
——部分支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，經(jīng)過(guò)各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場(chǎng)
——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債*值遠(yuǎn)低于*、日本
——各地?fù)屓舜髴?zhàn)，需要房地產(chǎn)配合
——“兩新一重”是重大抓手。其中一個(gè)“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)
6、產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化
——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦
——政府能力、營(yíng)商環(huán)境
——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)
——城市賦能產(chǎn)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境
——房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢(shì)
7、建造高品質(zhì)的房子是開(kāi)發(fā)商的必然選擇
——普通房子終歸會(huì)過(guò)剩
——高品質(zhì)房子可以滿(mǎn)足人民美好生活的需要

五、洞察先機(jī)：通貨膨脹預(yù)期下房地產(chǎn)投資的幾點(diǎn)建議 
1、19大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國(guó)長(zhǎng)期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財(cái)政壓力
——百姓財(cái)富保值
——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購(gòu)房需求增加
2、堅(jiān)定信念：正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位
——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用
——不可過(guò)度依賴(lài)
——房住不炒
——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展
3、收益與風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡：給個(gè)人投資房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
——通脹預(yù)期下，購(gòu)房更容易保值
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭(zhēng)搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)
——按揭貸的風(fēng)險(xiǎn)，取決于借款人的還款能力，取決于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、就業(yè)機(jī)會(huì)賺錢(qián)能力，地區(qū)發(fā)展。
——關(guān)鍵看個(gè)人情況。首付比例大幅提升的情況下，除非發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，一般不會(huì)不還款。
——消費(fèi)按揭貸款，用于購(gòu)房首付，會(huì)加大還款風(fēng)險(xiǎn)。
——權(quán)衡購(gòu)房的收益與風(fēng)險(xiǎn)
——房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)來(lái)？遺產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)有？
4、甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)
——甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)：人往何處去？錢(qián)往何處去？
——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
——各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的來(lái)臨
——人口流入，房?jī)r(jià)上升
——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房?jī)r(jià)高，負(fù)擔(dān)得起高房?jī)r(jià)）
——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來(lái)看規(guī)劃）
——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……
——學(xué)區(qū)房政策
——房地產(chǎn)調(diào)控政策
5、買(mǎi)高品質(zhì)房子，滿(mǎn)足美好生活的需要

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