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物業(yè)公司成本管控

【課程背景】
一個物業(yè)公司要持續(xù)地發(fā)展下去，在落實收入的同時，必須要控制支出，合理運用管理費開支，控制各項費用成本，真正做到“量入為出、收支平衡”。 為確保物業(yè)公司對物業(yè)的正常維修保養(yǎng)，給業(yè)主（租戶）提供良好的服務(wù)，物業(yè)公司需在物業(yè)管理中，合理配置人員、物料及相關(guān)設(shè)施設(shè)備，因此在人力成本及人效管理、物料消耗成本管控及設(shè)備維護及更新成本管控方面需要更加精細化，加強成本項目的性價比量化測算，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等方面。

【課程大綱】
一、物業(yè)成本的構(gòu)成
1、人力成本
2、物資成本
3、能耗成本
4、成本臨界控制

二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)模式
（一）自營方式
1、物業(yè)管理各崗位人員配置
1）公共事務(wù)人員勞動定額 
2）保安人員勞動定額
3）機電維修人員勞動定額
4）清潔人員勞動定額
5）園林綠化部人員勞動定額
（二）出包方式
1、專項業(yè)務(wù)單一外包
2、組合外包

三、物業(yè)成本核算要求
1、成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則
2、成本子目分類
1）物業(yè)管理類成本
2）物業(yè)經(jīng)營類成本
3）物業(yè)大修類成本
4）非生產(chǎn)經(jīng)營類成本
3、主營業(yè)務(wù)成本及期間費用核算
1）主營業(yè)務(wù)成本
①“物業(yè)管理成本”
②“物業(yè)經(jīng)營成本”
③“物業(yè)大修成本”
2）其他業(yè)務(wù)支出
3）期間費用
4、成本精益控制方法下的核算要求
1）物業(yè)管理成本預(yù)算 

四、物業(yè)成本的管控措施
1、人力資源管理
1）提高員工工作效率
2）專業(yè)、規(guī)范的操作流程培訓(xùn)
3）合理、科學(xué)定員分配，落實定編定崗
①分工不分家團隊合作
②實行一人多崗，一專多能、一人多用
4）技防代替人防更給力，用高科技手段、或者機械運作代替人工服務(wù)。
5）增加物業(yè)管理的科技含量，增設(shè)智能化管理設(shè)施，減員增效。
6）人性化督導(dǎo)，調(diào)動員工積極主動性，發(fā)揮人的潛力。
7）減少人員流動率
2、物資采購管理
1）物資采購性價比控制、合理詢價
2）合理確定*采購數(shù)量、價格、地點、減少無形浪費。
3）降低購買價格，建立供應(yīng)鏈資源網(wǎng)絡(luò)，建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。
4）保證進貨品質(zhì)，使用后評價制度
5）嚴格采購驗收、定期盤點制度
6）區(qū)域選定供應(yīng)商評分、篩選及選定
7）招標競價，通過競標、競價，降低采購成本
3、物品使用控制
1）一次性物品的標準用量控制
2）物料消耗的月底分析制度
3）建立依舊換新制度，一對一進行交換。
4）建立回收再利用制度，報廢物資合理整合，重復(fù)利用
5）實現(xiàn)零庫存或少庫存，減少資金占用，回避物資積壓風(fēng)險
4、設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)
1）物業(yè)公司設(shè)備清查制度
2）設(shè)備定期維護維修專人負責(zé)制度
3）加強日常的保養(yǎng)和定期檢修報批制度
①日常設(shè)備專屬使用人員維護評比
②做到小壞小修，隨壞隨修
③外部維修報批登記及配件驗舊換新制度
5、能源管理（減少不必要能源浪費）
1）防止公共設(shè)施設(shè)備的露、冒、滴、漏等情況
2）采用高效能泵體和先進變頻設(shè)備節(jié)約能耗
3）培訓(xùn)員工節(jié)約意識，杜絕浪費現(xiàn)象，建立企業(yè)職工節(jié)約意識。
4）提高電能計量正確性和電費核算的準確性。
6、物業(yè)人員考核制度
1）七勤考核
①眼勤②耳勤③鼻勤④腿勤⑤嘴勤⑥腦勤⑦筆勤
2）物業(yè)工作月報

五、成本控制中禁忌的矯枉過正事項
1、控制成本影響服務(wù)質(zhì)量。
2、減少物品投放量。
3、只追求價格，降低產(chǎn)品質(zhì)。
4、減少服務(wù)項目，降低服務(wù)品質(zhì)。 
5、控制成本，勿把設(shè)備設(shè)施提前報廢，不能達到預(yù)期使用壽命。④⑤⑥⑦
1）制定設(shè)備維修和保養(yǎng)計劃；
2）項目與工程部良好配合使計劃得以落實；
3）杜絕提前報損，造成更大浪費；
4）避免設(shè)備老化、低值易耗品陳舊。

物業(yè)公司成本管控