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地產(chǎn)管理糾紛處理

【課程背景】
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)與傳統(tǒng)住宅有很大的區(qū)別，在租賃、銷售及融資端有著截然不同的邏輯，如何管理好一個(gè)商辦項(xiàng)目，涉及到業(yè)主訴求、租戶培養(yǎng)、融資安排、運(yùn)營管理、開發(fā)建設(shè)、稅籌處理等多方面的風(fēng)險(xiǎn)。如不能正確對待這些風(fēng)險(xiǎn)，將會導(dǎo)致項(xiàng)目的偏差及失敗，給企業(yè)自身釀成不可挽回的損失。如何避過這些“坑”，躲過這些“雷”，提高房企防范意識，降低項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化項(xiàng)目成本和管理模式是業(yè)主方面臨的主要問題。
本課程基于法律視角和項(xiàng)目實(shí)操視角兩個(gè)維度，從商業(yè)租賃、商辦銷售、酒店委托管理及長租公寓等方面，直擊商辦項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營中的痛點(diǎn)、破解之道，結(jié)合案例及數(shù)據(jù)分析，風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行剖析與探討。

【課程目標(biāo)】
本次課程以案例入手，條分縷析，將風(fēng)險(xiǎn)從事后處理轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑邦A(yù)防、事中應(yīng)對。從而打造商辦業(yè)主方核心模塊的風(fēng)險(xiǎn)管控體系，減少項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和由風(fēng)險(xiǎn)帶來的經(jīng)營成本。
課程以全員風(fēng)險(xiǎn)管理理念，與業(yè)務(wù)流程相結(jié)合的過程管理與知識管理，結(jié)合公司管理與項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營的各個(gè)模塊，介紹標(biāo)桿企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理理念、實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提供全面的解決方案。
課程實(shí)戰(zhàn)，內(nèi)容實(shí)操，觀點(diǎn)新銳。將風(fēng)險(xiǎn)識別規(guī)避能力轉(zhuǎn)化為企業(yè)實(shí)實(shí)在在的利潤。

【學(xué)員對象】
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及商業(yè)管理公司的總經(jīng)理、副總、項(xiàng)目總，工程，成本、招商、采購，運(yùn)營、法務(wù)等中高層管理人員

【課程大綱】
第一部分商業(yè)租賃篇
一、租賃合同效力
1、租賃合同在何種情況下會無效——標(biāo)的物業(yè)的硬性條件
2、租賃合同無效的法律后果
思考：租賃合同無效是否仍須支付租金？
3、租賃合同均有效的情況下一屋多租后果
4、買賣不破租賃的適用前提、情況及后果
思考：買賣不破租賃是否有例外情況？
二、租戶資質(zhì)審查——從八大緯度審查租戶承租運(yùn)營能力
1、簽約主體類型
2、主體證明文件
3、商標(biāo)證明文件
4、主營業(yè)態(tài)
5、訴訟情況
6、品牌影響力
7、目前運(yùn)營狀態(tài)
8、售后管理
三、租賃登記備案
【案例】：租賃合同的登記備案是否影響合同效力？
四、商場開業(yè)的籌備工作
1、開業(yè)率的約定——可否約定及如何約定
【案例】：未約定開業(yè)率，承租方可否就開業(yè)率較低主張減免租金或解除合同？到底是正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還是合同目的無法實(shí)現(xiàn)？
2、開業(yè)率舉證主體
【案例】：誰主張，誰舉證vs舉證便捷，自證清白
3、開業(yè)率的舉證方式——證明材料及證明方式
4、開業(yè)率條款內(nèi)容
1)開業(yè)率的計(jì)量單位
【案例】：在無約定的情況下，承租方現(xiàn)以店鋪戶數(shù)計(jì)算開業(yè)率是否合理合法？
2)開業(yè)率的計(jì)算基數(shù)——分母
【案例】：在約定多種開業(yè)率的情況下，開業(yè)率到底按照哪種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算？
3)開業(yè)的真正標(biāo)準(zhǔn)
4)開業(yè)率的計(jì)算時(shí)間——時(shí)間點(diǎn)vs時(shí)間段
思考：開業(yè)率完不成怎么辦？有何好的處理思路及辦法？
思考：違反開業(yè)率會承擔(dān)何種違約責(zé)任？
5)開業(yè)率公式
【案例】：未達(dá)標(biāo)的開業(yè)率
5、間接表演侵權(quán)
【案例】：商場能否播放世界杯實(shí)況？
【案例】： EDG奪冠，有人卻被拘留
五、免租期
1、免租期的期限與租期關(guān)系
思考：免租期是否應(yīng)包含在整個(gè)租賃期限內(nèi)？
思考：主力店談判中索要較長免租期的應(yīng)對？
2、免租期內(nèi)產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)稅
1)免租期表述及稅收優(yōu)化
2)房產(chǎn)稅繳納時(shí)間點(diǎn)
3)從租vs從余值的比較
【案例】：商場出租柜臺應(yīng)如何繳房產(chǎn)稅
六、裝修
1、室內(nèi)裝飾裝潢及開業(yè)前消防檢查
1)一消與二消的區(qū)別
2)申報(bào)及費(fèi)用承擔(dān)主體
3)進(jìn)場裝修前所有裝修方案審核主體
2、裝修補(bǔ)貼
1)補(bǔ)貼主體
2)支付方式
3)履約主體
4)協(xié)議簽訂
【案例】：美食廣場無法經(jīng)營到底是誰的錯(cuò)？
七、租賃房屋的返還
1、租賃合同中返款約定——返還方式及騰退前提
思考：騰退工作的啟動(dòng)步奏是如何？
2、停水、停電的常見實(shí)操——風(fēng)險(xiǎn)界限及規(guī)避方式
思考：若租賃合同無約定，出租人可否停水停電？
1)停水、停電前提條件
思考：若商戶直接跟自來水公司和電力公司簽署的用水、用電協(xié)議，出租人可否停水停電？
2)停水、停電的理由及后果
3、注冊地址遷移及餐飲、衛(wèi)生許可證注銷
思考：能否單獨(dú)起訴要求移除注冊地址？
1)注冊地址的前置工作
2)除訴訟外的其他移除手段
4、房屋的空置費(fèi)
1)空置費(fèi)的產(chǎn)生前提及支付主體
思考：撤場后遺留了相關(guān)物品是否需要支付占用費(fèi)？
思考：空置費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及收取時(shí)長？
【案例】：空置費(fèi)的賠償標(biāo)準(zhǔn)及解約日期
八、單方解約條件
1、延期交付——寬限期及退賠幅度
1)租賃合同預(yù)留寬限期
2)發(fā)生逾期交付處理
3)租戶提出解約的應(yīng)對
思考：若延期較長甚至無法開業(yè)，出租人將承擔(dān)的何種責(zé)任？
2、出租人的單方解約權(quán)
思考：何種情況出租人可以單方解約？
3、承租人單方解約
思考：何種情況承租人可以單方解約？
【案例】：招商虛假宣傳導(dǎo)致的合同解除

第二部分商辦銷售篇
一、售后返租——簽約
1、何為“售后返租”
思考：售后返租有何禁止性規(guī)定
2、售后返租需要購房人何種權(quán)利？
1)常規(guī)授權(quán)
2)公共區(qū)域管理權(quán)
3)相鄰鋪位聯(lián)合租賃或分割租賃
3、購房人的重要限制及履行義務(wù)
1)產(chǎn)證及產(chǎn)調(diào)信息
2)合規(guī)發(fā)票提供
思考：購房人開票配合
思考：委托管理協(xié)議在稅務(wù)局的認(rèn)定
3)租金追索配合
4)空置物業(yè)費(fèi)承擔(dān)
5)投保主體
6)產(chǎn)權(quán)變更處理
【案例】：租戶發(fā)生逃鋪、空置、查封情況下空置物業(yè)費(fèi)承擔(dān)？
4、商管公司的違約責(zé)任
5、售后返租中的四方關(guān)系
【案例】：改造導(dǎo)致房屋面積減少是否需要賠償
6、委托管理與租賃的關(guān)系
【案例】：委托管理協(xié)議是否是委托合同？
7、商管公司與物管公司的博弈
【案例】：廣告是否能構(gòu)成包租允諾？
【案例】：售后返租爆雷是否為收購協(xié)議的解除條件？
8、售后返租交付實(shí)操
【案例】：預(yù)售及現(xiàn)售售后返租房屋的交付
9、虛擬交付產(chǎn)生原因
【案例】：常規(guī)交付與虛擬交付差異？
思考：租賃合同簽訂、二次改造、商鋪向承租人交付、商鋪并鋪/分鋪、項(xiàng)目整體開業(yè)對購房人交付的影響
【案例】：不同情況下的交付實(shí)操
二、帶租約出售
1、租賃端口的注意事項(xiàng)
1)優(yōu)先購買權(quán)的放棄
【案例】：侵害優(yōu)先購買權(quán)的后果
2)明確租金支付對象切換時(shí)點(diǎn)
3)明確租金支付頻率、付款時(shí)限、支付金額
4)多支付租金的退還
5)承租人抵押配合
6)已出售房屋，開發(fā)商不再與承租人解除或變更租賃合同
【案例】：未在銷售合同中披露租約的后果
【案例】：長租公寓爆雷案件
2、銷售端口的注意事項(xiàng)
【案例】：未披露買受人的后果
【案例】：未在銷售合同中披露租約的后果
三、包銷銷售方式
1、常見包銷的誤區(qū)
思考：包銷到底是【銷售代理+兜底買房】還是【房屋團(tuán)購+限期更名】？
【案例】：包銷商“漫天要價(jià)”
【案例】：開發(fā)商為表見代理“買單”
【案例】：因稅籌而引起的包租及包銷群訴
四、商辦項(xiàng)目的大宗交易
1、資產(chǎn)交易與股權(quán)交易區(qū)別
2、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
【案例】：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅籌優(yōu)化——股權(quán)轉(zhuǎn)讓+資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式
1)二次裝修標(biāo)準(zhǔn)
2)精裝修中的參與管理
3)專用部分物業(yè)管理及公區(qū)的使用
4)拒絕接收標(biāo)的物業(yè)的情況
5)面積補(bǔ)差單價(jià)
6)車位的租賃及購買
3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓
【案例】：股權(quán)轉(zhuǎn)讓就項(xiàng)目管控——股權(quán)轉(zhuǎn)讓+代建模式

第三部分酒店委托管理篇
一、酒店委托管理
1、酒店建設(shè)要求
思考：在酒店建設(shè)過程中，管理應(yīng)參與哪些內(nèi)容？
1)業(yè)主方的需求有哪些？
2、酒店權(quán)屬
1)業(yè)主為所有權(quán)人
思考：酒店轉(zhuǎn)讓有何限制與前提？
2)業(yè)主為承租人
【案例】：委托管理期限超出租賃合同期限的后果
3、業(yè)主授權(quán)及限制
1)建設(shè)端——技術(shù)服務(wù)費(fèi)
2)品牌端——商標(biāo)授權(quán)、商標(biāo)許可
3)運(yùn)營端——項(xiàng)目運(yùn)營及管理
【案例】：終止的委托管理協(xié)議是否需要支付品牌授權(quán)費(fèi)？
思考：管理公司的發(fā)展應(yīng)如何限制？
4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)督
1)年度預(yù)算
思考：若預(yù)算超出偏差值，如何處理？
2)獨(dú)立審計(jì)
3)經(jīng)營賬戶——超出部分金額的提取
4)關(guān)聯(lián)交易——采購價(jià)格限制
5、管理費(fèi)
1)基本管理費(fèi)與總收入的比例
【案例】：以下哪些費(fèi)用應(yīng)視為收入？
2)獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)的計(jì)算
思考：營運(yùn)成本應(yīng)包含哪些費(fèi)用？
6、業(yè)績考核
1)起始期限
思考：起始日期的計(jì)算，是否應(yīng)設(shè)置過渡期？
【案例】：管理協(xié)議終止的，免考核期間的管理費(fèi)計(jì)算
2)考核年限
【案例】：不達(dá)標(biāo)懲罰及補(bǔ)救措施
3)業(yè)績底線：預(yù)算中營業(yè)毛利百分百
思考：考核應(yīng)排除哪些因素？
4)考核方式
思考：RevPAR VS出租率 VS 毛利率

第四部分長租公寓篇
一、長租公寓收購風(fēng)險(xiǎn)
1、權(quán)屬問題
思考：若房屋存在權(quán)屬共有問題，如何防范風(fēng)險(xiǎn)？
2、先押后租及查封在先問題
【案例】：租賃后后房屋被查封的后果？
3、房屋屬性——工程盡調(diào)
1)土地性質(zhì)
2)改變物業(yè)規(guī)劃用途轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)
【案例】：改造的工業(yè)廠房能否作為長租公寓出租？
3)消防驗(yàn)收瑕疵
【案例】：改造后房屋無法通過消防驗(yàn)收的處置
4)房屋質(zhì)量瑕疵
【案例】：房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問題，是否影響租賃合同的效力？
4、原租賃合同限制
1)租賃期限
2)行權(quán)限制
3)先決條件
二、長租公寓運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)
1、裝修質(zhì)量瑕疵
【案例】：空氣檢測報(bào)告糾紛
2、個(gè)人信息保護(hù)
實(shí)務(wù)：《個(gè)人信息保護(hù)法》及《侵犯公民個(gè)人信息罪》
3、提前解約
4、租賃期限
實(shí)務(wù)：何為“短租”——民宿與短租
5、物業(yè)未辦理移交手續(xù)
6、居住環(huán)境的糾紛
【案例】：隔壁的KTV
7、安全事故
【案例】：意外事故糾紛
8、寵物管理
9、違約金過高問題
【案例】：天價(jià)違約金能否得到支持？
10、轉(zhuǎn)租及群租管理
【案例】：公寓里的28份外賣
11、瑕疵交付問題
【案例】：修不好的空調(diào)

地產(chǎn)管理糾紛處理