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產業(yè)園區(qū)與存量商業(yè)改造

課程背景
在新常態(tài)經濟發(fā)展背景下，城市建設也開始由增量擴張進入存量優(yōu)化的新階段。城市中被廢棄的、利用率不高的空間成為更新改造的首要目標。上海也以更包容、多元的方式在切實推進城市更新行動。這一次我們走進上海的大街小巷，從點到面，全面探索城市更新如何重構城市格局，煥發(fā)新的活力。
圍繞產業(yè)園區(qū)創(chuàng)新，老舊工業(yè)遺址改造、陳舊商業(yè)爆改項目“投資測算、定位規(guī)劃、設計改造、運營提升”等關鍵環(huán)節(jié)。詳解城市更新項目的操盤方法和運營模式。共同探討如何提升老舊物業(yè)資產價值，締造城市新活力。
中成智谷-產成融合典范、運營最成功的老廠房改造項目
長陽創(chuàng)谷-上海人工智能示范區(qū)，閑置廠房到*創(chuàng)谷
TX淮海-小體諒商業(yè)舊改項目，創(chuàng)新運營令年輕客群持續(xù)到訪
上升新所- 城市內的工業(yè)遺存打造新型文創(chuàng)園區(qū)，上海城市更新的標志性項目
旭輝天地-以"商辦同圈"運營升級引領城市生活新方向 
武夷∣MIX320-城市街區(qū)改造，集時尚潮流和日常煙火氣于一體的目的地型商業(yè)空間

何增強老師，是國內最早推動文創(chuàng)產業(yè)發(fā)展的領軍人物，也是中國最早從事文創(chuàng)園區(qū)的開發(fā)者和運作者之一。自2006年起，十余年間先后完成了1933老場坊、花園坊節(jié)能環(huán)保產業(yè)園、幸福碼頭、老洋行1913、中成智谷等近十個園區(qū)的開發(fā)與改造。先后參與制定《上海創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展報告》、《上海創(chuàng)意產業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》（與上海市政府合作）、《香港與長三角創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)建設發(fā)展策略》（與香港政府合作）、《2006年上海創(chuàng)意發(fā)展市場調研報告》（與荷蘭政府合作）等。
課程大綱
存量時代/產業(yè)地產時代特質
行業(yè)痛點及未來趨勢
解開產業(yè)社區(qū)的幾把金鑰匙

勵凌峰老師，作為上海最早期投入城市更新老廠房改造的一線實操專家，曾被評為長三角十大文化創(chuàng)意產業(yè)領軍人物，任上海現代服務業(yè)聯合會副會長、上海創(chuàng)意產業(yè)協(xié)會創(chuàng)意設計專委會執(zhí)行主任等要職。多年來，聚焦在區(qū)域開發(fā)、城市更新，和產業(yè)園區(qū)的全生命周期操盤落地，對增量轉存量的行業(yè)趨勢和產業(yè)運營視角的園區(qū)開發(fā)建設有著深刻的理解和實操經驗。目前在全國主持負責的各類產業(yè)規(guī)劃項目超過100項，園區(qū)策劃和運營服務面積超過200余萬平方米。多數項目已實際建設成為城市發(fā)展中的亮點和標桿。
本次游學特邀勵凌峰老師作為隨團導師，與大家共同學習研討，幫助同學多維度吸收課程內容。
課程大綱
狹義背景下城市更新的定義及投資范疇
城市更新領域主要商業(yè)模式及代表案例
不同商業(yè)模式下投資評估體系及退出策略
城市更新項目融資模式的探索
幾種典型商業(yè)模式項下風險雷區(qū)及防范

標桿案例考察
01/上升新所-城市內的工業(yè)遺存打造新型文創(chuàng)園區(qū)，上海城市更新的標志性項目
上海的上生·新所是一處具有豐富的歷史地理空間和文化層級的城市更新樣本
上生·新所，位于延安西路1262號，內有孫科別墅、哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂部、海軍俱樂部、泳池以及多棟工業(yè)建筑。2016年8月底，上海萬科進駐上生所，通過歷史風貌保護、功能更新改造提升地塊品質，力圖打造歷史與現代交融的城市活力新街區(qū)，并將其命名為“上生·新所”。項目通過城市更新轉型，原來的教育科研用地調整為商業(yè)、辦公和社區(qū)公共服務設施用地。項目開始便提出“空間”、“文化”和“內容”三個維度的再生策略。在空間形態(tài)上，尊重和傳承上生·新所獨有的建筑遺產，提升空間影響力并煥發(fā)建筑的新生；同時，萬科在文化形態(tài)上，著力提升新華路文化街區(qū)的影響力，試圖重新構建新海派文化的生活圈秩序；在運營上，上生·新所致力于打造長寧區(qū)示范性國際文化藝術街區(qū) ，通過混合型的社區(qū)的實現，對場所的內容進行再造。
案例學習點
遵循“留、改、拆”的城市更新理念，將封閉的科研工業(yè)園區(qū)轉型為復合的開放式城市公共空間
突破傳統(tǒng)產業(yè)園區(qū)的單一性，多元共享共生，聚焦2-3個產業(yè)，打造產業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng) 
引入多種業(yè)態(tài)，招商運營前置,一切以經營為導向

02/中成智谷-產成融合典范、運營最成功的老廠房改造項目
中成智谷前身是創(chuàng)立于1959年新中國最早的成套設備進出口（上海儲運）分公司舊倉庫，以產業(yè)轉型和城市更新為發(fā)展理念，突破傳統(tǒng)文創(chuàng)園區(qū)的局限，開創(chuàng)“產業(yè)園區(qū)、人文街區(qū)、生態(tài)景區(qū)、開放社區(qū)”四區(qū)融合模式。園區(qū)已舉辦上百場品牌發(fā)布、網游發(fā)布、論壇賽事、生活方式、演藝走秀等活動，中國電子競技行業(yè)的*戰(zhàn)隊的總部—OMG電子競技俱樂部落戶園區(qū)以來，成功實現給具有國際影響的電競品牌賽事搭臺，推動電競產業(yè)與上海體育產業(yè)發(fā)展。實現了科創(chuàng)產業(yè)與體育產業(yè)的結合，從而帶動引領園區(qū)產業(yè)經濟發(fā)展。
案例學習點
通過對老舊廠房進行文化創(chuàng)新改造，保留工業(yè)遺跡，引入現代元素等方式，使老工業(yè)基地重新煥發(fā)了青春，充滿了后現代的工業(yè)文化氣息
產成融合與運營模式

03/武夷∣MIX320-城市街區(qū)改造，集時尚潮流和日常煙火氣于一體的目的地型商業(yè)空間
“武夷∣MIX320”項目是長寧區(qū)武夷路城市更新的重點項目，它位于武夷路304號和320弄。其中，武夷路304號曾為上海第一泵廠，泵廠停業(yè)后廠房被改建為美加樂菜場，武夷路320弄原為江蘇路街道衛(wèi)生服務中心，這兩處都在2019年初納入城市更新范疇。
在消費不旺的當下，與不少商業(yè)關閉歇業(yè)、冷冷清清相比，這里依然滿租無空鋪。作為舊改項目，在保留原有民生功能的基礎上，通過選擇與園區(qū)調性一致、具有精致化、個性化、潮流化等特點的品牌，打造符合時代潮流的街區(qū)，給年輕人帶來時尚社交空間的同時，也讓周圍的中老年居民們體會到新時代的城市生活，讓人與商業(yè)共同成為城市更新的構建者與體驗者。
案例學習點
舊廠房改造以?“融合之地、潮樂坐標”為定位，形成一個集時尚潮流和日常煙火氣于一體的商業(yè)空間
首店集群、抱團經營的優(yōu)勢
獨特的戶外外擺經營創(chuàng)新模式

04/TX淮海-小體量商業(yè)舊改項目，創(chuàng)新運營令年輕客群持續(xù)到訪
TX淮海｜年輕力中心作為中國*創(chuàng)新體驗零售與沉浸藝術融合的智能空間，由司徒文聰操盤，共占地27000㎡，整整6層樓，每層樓都擁有著獨特的社群文化，是一個聚集了當代藝術、潮流、美食、社交的巨大空間。商場總體分為三種展覽空間，分別是公共空間、商業(yè)零售空間和主題空間,以“DIGITAL數字化、OASIS可持續(xù)、URBAN都市、X（COLLABORATION）跨界”為城市永續(xù)發(fā)展的核心理念，這也是TX淮海倡導的生活方式。
案例學習點
小體量商業(yè)舊改，通過人、貨、場、文、物構建策展型商業(yè)地產的空間運營
內容場景運營創(chuàng)新，令年輕客群持續(xù)到訪

05/長陽創(chuàng)谷-上海人工智能示范區(qū)，閑置廠房到*創(chuàng)谷
長陽創(chuàng)谷位于上海市長陽路1687號的Campus科技創(chuàng)新社區(qū)。其前身為日商建于1920年的東華紗廠，1952年改為紡織機械廠，2000年前后停產關閉，常年閑置。項目占地11萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約35萬平方米，分四期建設?，F如今長陽創(chuàng)谷飛躍蛻變，實現新舊動能轉換，帶動創(chuàng)業(yè)就業(yè)2.5萬人，有機更新的理念成為長陽創(chuàng)谷規(guī)劃建設的核心。目前區(qū)域內集聚了十所高等院校，集聚了近300家創(chuàng)新企業(yè)，包括4家AI獨角獸總部或區(qū)域總部，吸引了斯坦福、哥倫比亞、清華等全球知名高校的創(chuàng)業(yè)者，入駐了流利說、倫琴醫(yī)療、愛馳汽車、贏徹科技、智能云科等一批雙創(chuàng)領軍企業(yè)和一些知名企業(yè)創(chuàng)新業(yè)務板塊。在后疫情時代，長陽創(chuàng)谷啟動“Health Campus”的創(chuàng)新發(fā)展理念。
案例學習點
如何做到小去化率更快 、租金更高 、入住企業(yè)品質更好 、影響力更大

06/旭輝天地-以"商辦同圈"運營升級引領城市生活新方向 
魔都黃金商圈的恒基?旭輝天地就頂著多重“光環(huán)”、“標簽”盛大開業(yè)，一個非傳統(tǒng)外觀的購物中心，既區(qū)別于常見的全封閉的盒子型商業(yè)空間，也區(qū)別于常見的露天式街區(qū)型商業(yè)，融合了街道、庭院、屋頂等元素的體現在地生活風情的空間，憑借獨樹一幟和極具辨識度的外觀成為今年業(yè)內的特色項目之一。以“藝術、玩趣、人文”為核心基調，容納生活、社交、分享、創(chuàng)造等多重場景，定位“新天地氣質人文商業(yè)地標”，集多元未來辦公、潮奢商業(yè)與城市公共空間于一體，展現了全天候消費模式，詮釋新興高端生活消費方式體驗。
作為2021年上海中心城區(qū)核心區(qū)域*開業(yè)的商業(yè)項目，恒基?旭輝天地將以上海城市藝術地標新名片，進一步提升新天地商圈影響力，重塑黃浦區(qū)商業(yè)新格局。
案例學習點
“商辦同圈”新概念，獨特的商業(yè)占比分配
商業(yè)場景多元化，首店經濟引領新興消費體驗
多維度激發(fā)商業(yè)創(chuàng)新活力方式方法
如何抓住消費者對商業(yè)空間需求，以及應對方案
秉承落地見證價值的理念，本次游學將落地進行到底！隨團導師全程隨行實時解答，實時聚焦學員企業(yè)個性問題，課后深度復盤總結。厲凌峰老師和學員一起進行戰(zhàn)略梳理、答疑！

本次游學課程價值
城市更新產業(yè)園區(qū)、存量商業(yè)項目的轉型改造難點與痛點
產業(yè)園區(qū)發(fā)展現狀與創(chuàng)新商業(yè)特點
結合區(qū)域特點來做項目定位與功能提升，實現可持續(xù)運營
掌握通過內容與創(chuàng)意賦能老舊空間、存量資產升級
學習如何進行產業(yè)聚集，拓展招商渠道
通過創(chuàng)新業(yè)態(tài)與場景營造實現運營提升
學習商業(yè)項目升級改造理念和商業(yè)邏輯，能因地制宜結合自己的項目找到合適方法

適應群體
存量資產盤活、再開發(fā)、既有商業(yè)項目的轉型提升需求企業(yè)
政府機構的城市更新業(yè)務負責人央企國企的城市更新業(yè)務負責人
地產企業(yè)決策人、存量資產持有方、開發(fā)商、運營方相關部門負責人
具有存量資產盤活需求的國企、投資機構（基金、金融機構等）
營銷運營、產品設計、招商、營銷策劃、城市更新產業(yè)鏈上下游企業(yè)總經理
城市更新生態(tài)圈相關企業(yè)負責人關注持有型項目投資的金融機構人士

產業(yè)園區(qū)與存量商業(yè)改造