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土地增值稅立法前瞻

［課程背景］
   2019年7月16日，《中華人民共和國土地增值稅法》征求意見稿橫空出世，財稅朋友圈全被征求意見稿刷屏了。
   征求意見稿透露出未來土地增值稅的巨大轉(zhuǎn)變：土地增值稅法將上位為國家法律；出讓、轉(zhuǎn)讓集體房地產(chǎn)將納入征稅范圍；納稅人須根據(jù)項目情況及稅法要求自行進行土地增值稅清算、房地產(chǎn)的冬天要來了嗎？原則通過新的土地增值稅法，房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對？ 
   其實，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，重要的則是活好當下：在國家密集調(diào)控背景下，特別是稅收法律政策缺乏嚴密性、科學性、合理性的情況下，如何做好土地增值稅的清算，有效規(guī)避清算的風險？在全面增值稅以及國地稅合并之后，面對強大的大數(shù)據(jù)稅收征管手段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又該如何有效規(guī)避土地增值稅的稽查風險？如何在不違反 稅收法律法規(guī)的前提條件下，實施土地增值稅籌劃，提升企業(yè)效益呢？

［課程對象］
本課程適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)總監(jiān)、稅收總監(jiān)，財務(wù)主管、稅收主管，財務(wù)部長、稅收部長，稅收經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理以及財會辦稅人員。

［課程收益］
通過本課程，您將獲得下列收益：
1、知曉土地增值稅未來發(fā)展的趨勢，進行前瞻性的項目規(guī)劃；
2、掌握*的土地增值稅優(yōu)惠，并真正理解其本質(zhì)，不至于發(fā)生籌劃差錯；
3、把握土地增值稅征稅對象與課稅范圍的疑點、難點問題，更進一步理解土地增值稅；
4、理解土地增值稅清算單位的內(nèi)涵，正確把握清算的時間，規(guī)避涉稅風險；
5、重溫土地增值稅上房地產(chǎn)銷售收入的確認與計量規(guī)則，發(fā)現(xiàn)其中的利益平衡點；
6、挖掘土地增值稅扣除項目中的可用之處，在不違法的框架下有效實施籌劃；
7、知曉當前土地增值稅最主流的納稅籌劃思路，并發(fā)現(xiàn)其中的錯誤與不足，規(guī)避籌劃的風險；
8、全面提升土地增值稅清算的稅收管理水平，有效化解房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風險。

［課程大綱］
一、土地增值稅法立法前瞻
1、為什么總有人說土地增值稅是妖稅？
2、增值稅與土地增值稅到底能否并存？
3、征求意見稿透露的土增稅法的轉(zhuǎn)型
1）納稅人：為何不借鑒其他法律
2）課稅范圍：發(fā)生了重大調(diào)整
3）收入確認：需要更多的智慧
4）扣除項目：在征管實踐基礎(chǔ)上重構(gòu)
5）稅率：維持是*選擇
6）核定征收：永不能治愈的傷痛
7）稅收優(yōu)惠：可能是*的敗筆
8）申報納稅：有點恐怖的“放管服”
4、土地增值稅立法中房企能做些什么？
1）最高端的納稅籌劃，您懂嗎？
2）可以有私心，但更應(yīng)當公道！
3）科學、規(guī)范是才有真正的出路

二、土地增值稅征稅制要素概念 
1、誰才是土地增值稅納稅人？
2、課稅范圍，您真的搞懂了嗎？
1）小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅？
2）長期租賃的房產(chǎn)是否征收土地增值稅？
3）未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)交易是否計繳納土地增值稅？
4）車位車庫使用權(quán)是否征收土地增值稅？
3、扣除項目的范圍，是公的還是母的？
4、離一次稅一次，是雁過拔毛嗎？
5、評估征稅，是創(chuàng)新還是不得已？

三、土地增值稅清算條件與對象的確定
1、土地增值稅清算由誰來打破沉默？ 
2、在什么條件下啟動清算？如何把握？
1）應(yīng)當清算與可以清算有何區(qū)別？ 
2）滾動開發(fā)如何把握清算時點？
3）如何判定竣工、已售、自用、出租？
4）如何準確把握取得預(yù)售許可證滿三年？
3、土地增值稅的清算單位與對象
1）土地增值稅清算單位怎么確定？ 
2）清算單位分兩類還是三類或者四類？
3）地下室和車位歸屬于住宅還是其他房產(chǎn)？ 
4）普通住宅與非普通住宅如何進行區(qū)分？
5）住宅與商業(yè)用樓可否合并進行清算？
6）合并、分立、投資業(yè)務(wù)是否涉及清算？
4、土地增值稅清算啟動環(huán)節(jié)的納稅籌劃
1）清算與否究竟該如何選擇？
2）僵尸公司注銷是否可以規(guī)避清算？
3）分期開發(fā)與滾動開發(fā)的選擇，對還是錯？

四、土地增值稅清算中扣除項目及其金額的確定
1、土地取得成本及其扣除
1）以招拍掛取得土地如何確定其成本？
2）以接受投資取得土地時如何扣除成本？
3）以接受抵債取得土地的成本如何成本？
4）以股權(quán)方式取得土地的其扣除成本如何處理？
5）以無償劃撥方式取得土地的，其土地成本該如何確定？
6）土地評估增值可以作為土地取得成本扣除嗎？
7）為取得土地而發(fā)生的契稅、土地使用稅等計入土地成本嗎？
8）不同方式取得土地時其憑證票據(jù)處理上，需要注意哪些細節(jié)？
9）為取得土地而發(fā)生的傭金、經(jīng)紀費用是否也記入土地成本扣除？
10）為取得土地而發(fā)生的拆遷成本也作為土地取得成本嗎？
11）以項目換取土地時，項目建造成本也可以作為土地取得成本？ 
12）土地閑置費是否可以扣除？土地增值稅與企業(yè)所得稅有何差異？
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本及其扣除
1）只要是實際發(fā)生的開發(fā)成本都可以扣除嗎？
2）未取得發(fā)票的開發(fā)成本能否計算扣除？
3）房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認的判斷？
4）建安成本主要由哪些因素構(gòu)成？
5）備注欄不符合要求的發(fā)票成本能否扣除？
6）稅局憑什么判斷地產(chǎn)企業(yè)建安成本的合理與否？ 
7）普通住宅與其他產(chǎn)品類型如何分攤開發(fā)成本？ 
8）按建筑面積分攤成本無法避免商業(yè)增值率高怎么辦？
9）遷安置費用在土地增值稅上有什么特殊處理要求？
10）地下車位、車庫如何分攤開發(fā)成本？
11）購入爛尾樓項目繼續(xù)開發(fā)的，是否可以加計扣除？
12）售樓部的費用是否也可以作為開發(fā)成本嗎？
13）會所、幼兒園、小學符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本？
14）裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目？又能否加計扣除？
15）甲供材的土地增值稅處理需要注意哪些細節(jié)？
3、期間費用及其扣除
1）企業(yè)發(fā)生的借款利息支出如何進行土地增值稅扣除？
2）利息支出據(jù)實扣除的條件是什么？如何區(qū)分金融企業(yè)與商業(yè)銀行？
3）委托銀行貸款的利息支出是否屬于能提供金融機構(gòu)證明嗎？
4）商業(yè)銀行的財務(wù)顧問費支出是否可以據(jù)實作為土地增值稅清算扣除項目？
5）全部是自有資金時是否也右要計算扣除利息支出？
6）既有借貸資金又有自有資金時是否可以一女二嫁？
4、舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅怎么計算？ 
1）舊房沒有賬面無成本，也沒有發(fā)票，土地增值稅清算怎么辦？ 
2）舊房轉(zhuǎn)讓如何確定可以扣除的項目金額？ 
3）有購房發(fā)票，那么轉(zhuǎn)讓舊房時是否還要進行評估？ 
4）舊房轉(zhuǎn)讓時是否可以核定征收土地增值稅？
5）稅金及其扣除
6）加計扣除

五、清算中土地增值稅收入的確認與計量
1、房地產(chǎn)銷售收入的確認與計量
1）清算時，預(yù)售款也應(yīng)確認為收入嗎？
2）分期收款銷售房產(chǎn)，如何確認收入？
3）按揭銷售房產(chǎn)時，銷售收入如何計量？
4）訂金、定金、違約金等如何確認收入？
5）銷售收入中是否可以扣除折扣與折讓？
6）轉(zhuǎn)讓地下車位*使用權(quán)時該如何確認收入？
7）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低時是否要進行調(diào)整？
8）商品房面積與實測面積不一致時如何確認收入？
2、視同銷售收入的確認與計量
1）哪些情況下土地增值稅須視同銷售？
2）視同銷售條件下，如何確認收入？
3）視同銷售業(yè)務(wù)在何時確認收入？
4）土地增值稅與企業(yè)所得稅視同銷售的區(qū)別
3、代收費用及價外收費的土地增值稅政策
4、土地增值稅上拆遷收入如何處理？
5、政府補償或者返還該如何做土地增值稅處理？

六、土地增值稅清算中的疑難問題
七、現(xiàn)場互動：您來問，我來答！

土地增值稅立法前瞻