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企業(yè)土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)

【課程背景】
   近年來(lái)，隨著商業(yè)模式創(chuàng)新，金融模式創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)日趨多元化，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)處理也越來(lái)越復(fù)雜。而土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)最復(fù)雜、最核心、最有稅務(wù)規(guī)劃空間的稅種，也是引發(fā)稅企爭(zhēng)議頻度最高的稅種，最讓財(cái)務(wù)人員頭疼，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)*的稅種。去年《中華人民共和國(guó)土地增值稅法(征求意見(jiàn)稿)》的發(fā)布，意味著土地增值稅立法工作又向前邁進(jìn)了一步，土地增值稅征稅規(guī)則有哪些新變化？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何事先謀劃和提前做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備？一個(gè)錯(cuò)誤的經(jīng)營(yíng)安排，可能會(huì)導(dǎo)致巨額的稅收負(fù)擔(dān)，一個(gè)成功的稅務(wù)規(guī)劃，卻能帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)利益！
   本課程將邀請(qǐng)資深稅務(wù)專家，詳細(xì)解讀土地增值稅立法變化，引導(dǎo)參會(huì)精英掌握土地增值稅的游戲新規(guī)則，以土地增值稅計(jì)算流程為主線，引導(dǎo)參會(huì)精英詳細(xì)排查土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，掌握土地增值稅的節(jié)稅技巧，從容應(yīng)對(duì)土地增值稅清算，開(kāi)啟稅務(wù)管理新智慧。

【課程內(nèi)容】
一、《廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》解讀
二、“投資入股”還是“房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”？如何判斷費(fèi)思量
三、土地投資入股，其中的土增稅你必須關(guān)注這些
四、以房地產(chǎn)對(duì)外投資需要繳納土地增值稅嗎
現(xiàn)行文件財(cái)稅〔2018〕57號(hào)的規(guī)定，享受改制重組時(shí)暫不征收土地增值稅優(yōu)惠對(duì)于改制重組后企業(yè)的投資主體有如下要求：整體改制需滿足不改變?cè)髽I(yè)投資主體；企業(yè)合并需滿足原企業(yè)投資主體存續(xù)；企業(yè)分立需滿足原企業(yè)投資主體相同。不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。
五、轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)車位*使用權(quán) 是否應(yīng)征土地增值稅
六、房地產(chǎn)企業(yè)“誠(chéng)意金”應(yīng)預(yù)繳土地增值稅
七、未實(shí)際支付費(fèi)用不得在土地增值稅清算中扣除
八、地下室及人防工程成本在土地增值稅扣除時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待
九、“熟地”轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅時(shí)土地成本不得加計(jì)扣除
十、招拍土地后政府給予的土地返還款如何繳稅
我公司取得的政府返還款2.5億如何進(jìn)行稅會(huì)處理?這筆返還款2.5億元在計(jì)算土地增值稅時(shí)是否應(yīng)該沖減土地成本?
十一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃及案例
無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車庫(kù)如果作為公共配套設(shè)施處理，在銷售合同、規(guī)劃許可證附件列明，且符合公共配套設(shè)施相關(guān)條件，并辦理了移交手續(xù)的，才能在土地增值稅清算審核時(shí)予以扣除。此外，分期開(kāi)發(fā)的土地成本，或土地成本在同一期住宅與商業(yè)之間分?jǐn)偅x用占地面積法還是建筑面積法，對(duì)計(jì)算結(jié)果會(huì)產(chǎn)生一定的影響，企業(yè)需根據(jù)立項(xiàng)和規(guī)劃等相關(guān)資料，合理確認(rèn)其分?jǐn)偡椒ā?br /> 十二、房地產(chǎn)公司用自建房屋安置回遷戶如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理
不管是單獨(dú)建造安置房，還是用開(kāi)發(fā)的商品房來(lái)作為安置房，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于土地屬于房地產(chǎn)企業(yè)，立項(xiàng)和報(bào)建手續(xù)都以房地產(chǎn)企業(yè)名義辦理，因此房地產(chǎn)企業(yè)用本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品安置拆遷戶，安置房要視同銷售繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。
十三、房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)，如何設(shè)計(jì)公司治理結(jié)構(gòu)
根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，基于投資公司收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要目的的不同，項(xiàng)目公司被收購(gòu)后的治理結(jié)構(gòu)可分為四種：“操盤”、“并表”、“操盤+并表”、“不操盤+不并表”，投資公司基于上述目的之不同可做出如下區(qū)分設(shè)計(jì)．．．．．．
十四、房企土地價(jià)款差額征稅，3種觀點(diǎn)及財(cái)稅處理方式分析
十五、房企土增清算造成多繳納所得稅，該如何解決
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常會(huì)面臨一個(gè)頭疼問(wèn)題：土地增值稅清算后都會(huì)形成補(bǔ)稅的結(jié)果，這樣就會(huì)影響當(dāng)年度會(huì)計(jì)利潤(rùn)，造成土增清算年度出現(xiàn)虧損，不需要交納所得稅。但是實(shí)務(wù)中，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特殊的所得稅預(yù)繳政策，即在開(kāi)發(fā)階段就需要按照預(yù)計(jì)毛利率預(yù)繳所得稅，這樣就造成各年度所得稅稅負(fù)不均衡，出現(xiàn)某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多繳納所得稅的情形，這個(gè)問(wèn)題該如何解決呢?
十六、聯(lián)體住宅土地增值稅計(jì)算方法的稅企爭(zhēng)議
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)商品住宅樓一幢，底層為商鋪，面積1000平方米，商鋪以上為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，面積為5000平方米，合計(jì)6000平方米。該住宅樓項(xiàng)目土地成本為120萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)成本600萬(wàn)元，其他費(fèi)用按比例扣除。該項(xiàng)目商鋪收入為500萬(wàn)元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入為500萬(wàn)元，合計(jì)1000萬(wàn)元，稅金及附加55萬(wàn)元。假設(shè)以上收入和成本都是不含增值稅，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)如何計(jì)算繳納商鋪?zhàn)≌?lián)體樓的土地增值稅？
十七、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅文件匯總
拋開(kāi)理論探討，從實(shí)務(wù)角度看，這幾個(gè)文件作為土增稅的反避稅的文件，稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦啟用，肯定是企業(yè)的交易行為有明顯避稅嫌疑。比如文件中提到的情形，一次性轉(zhuǎn)讓100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物；股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的評(píng)估值。
施工方應(yīng)將建筑服務(wù)發(fā)票開(kāi)具給委托方，而不能開(kāi)具給代建方，這一點(diǎn)需要特別注意。實(shí)務(wù)中很多委托代建業(yè)務(wù)在操作中將建筑服務(wù)發(fā)票開(kāi)具給代建方，最終給企業(yè)帶來(lái)了不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
十八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“委托代建”業(yè)務(wù)的涉稅處理要點(diǎn)
如果代建方以自己名義進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)，在取得土地使用權(quán)和報(bào)批報(bào)建手續(xù)后，由施工企業(yè)建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)的行為，就不再是真正意義上的代建，而是屬于代建方自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目完工移交委托方時(shí)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
十九、紅線外成本能否在土地增值稅前扣除（多省口徑匯總）
“紅線外支出”，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外，即國(guó)家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外承建設(shè)施發(fā)生支出。
二十、土增稅籌劃“實(shí)用思路”
分離法是通過(guò)合同拆分以分解不動(dòng)產(chǎn)銷售收入，具體操作時(shí)通過(guò)與購(gòu)房客戶簽訂不動(dòng)產(chǎn)（毛坯房）銷售合同與房屋裝修合同，分解為毛坯房銷售收入與房屋裝修收入兩部分。這樣可以只根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)（毛坯房）銷售合同的交易價(jià)格確認(rèn)土地增值稅清算收入，與此同時(shí)高溢價(jià)部分可以在房屋裝修合同中體現(xiàn)，反向壓減了土地增值稅清算收入的溢價(jià)空間，從而達(dá)到土地增值稅增值率降低的效果。
二十一、房地產(chǎn)企業(yè)：土地成本可據(jù)實(shí)全額扣除嗎
從土地增值稅扣除項(xiàng)目角度看，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條明確，取得土地使用權(quán)所支付的金額，為計(jì)算增值額可扣除的項(xiàng)目。換句話說(shuō)，判定土地成本可否據(jù)實(shí)全額扣除的關(guān)鍵，在于判定土地成本是否屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額。
二十二、企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表大幅簡(jiǎn)化
繼2019版預(yù)繳申報(bào)表將主表第4行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”填報(bào)說(shuō)明修改為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未完工產(chǎn)品預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入后，可以按照實(shí)際利潤(rùn)在預(yù)繳時(shí)對(duì)預(yù)計(jì)毛利額進(jìn)行納稅調(diào)整，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大幅減負(fù)后，2021版預(yù)繳申報(bào)表再度為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)減負(fù)。
二十三、土地增值稅法征求意見(jiàn)稿發(fā)布，看幾點(diǎn)變化

企業(yè)土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)