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創(chuàng)新地產(chǎn)模式下的財(cái)務(wù)管控

【課程大綱】
一、TOD概念
1、概念的提出
2、TOD=公交站點(diǎn)+核心商業(yè)區(qū)+辦公區(qū)+開(kāi)敞空間+居住區(qū)+次級(jí)區(qū)域

二、TOD項(xiàng)目8大贏利點(diǎn)深度分析
1、土地溢價(jià)：政府將需要開(kāi)發(fā)的土地以較低的價(jià)格賣給地產(chǎn)商或軌道公司，當(dāng)軌道交通建成之后，該地塊由生地變成了熟地，那些未開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地自然升值。
2、物業(yè)開(kāi)發(fā)：TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，如地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)開(kāi)發(fā)等，因此實(shí)現(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)的收入。
3、物業(yè)管理：TOD項(xiàng)目中的商業(yè)出租、運(yùn)營(yíng)增值等的收益。
4、融資利潤(rùn)差：對(duì)央企特別有效
5、商業(yè)管理：TOD項(xiàng)目中的商業(yè)出租、運(yùn)營(yíng)增值等的收益。
6、品牌輸出：TOD項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，吸引政府、軌道公司、開(kāi)發(fā)商借鑒學(xué)習(xí)
7、顧問(wèn)咨詢：當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)成功運(yùn)營(yíng)TOD項(xiàng)目后，其成功經(jīng)驗(yàn)可以延伸出顧問(wèn)咨詢服務(wù)，主要由運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)完成
8、票務(wù)收入：地鐵、公交等的票務(wù)收入

三、TOD模式在實(shí)際操作中存在的問(wèn)題及建議
   TOD模式下，住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店等多種物業(yè)形態(tài)并存，合理配比，將逐步形成新社區(qū)中特有的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，從而進(jìn)一步加速區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而增加政府稅收收入。

四、解讀基于TOD開(kāi)發(fā)理念的軌道交通項(xiàng)目投融資模式
   對(duì)于TOD模式而言，只有充分發(fā)揮軌道和沿線土地的良性互動(dòng)，才能取得增值效應(yīng)，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要加強(qiáng)以下方面：

五、房企在一城一策和產(chǎn)城融合背景下如何運(yùn)營(yíng)管控
   區(qū)域經(jīng)濟(jì)從高速度發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展已成為普遍共識(shí)，*提出要堅(jiān)持一城一策、因城施策，從各地實(shí)際情況出發(fā)，有什么問(wèn)題，就解決問(wèn)題，標(biāo)志著樓市調(diào)控政策從過(guò)去的一刀切、因城施策，正式進(jìn)入一城一策的新時(shí)代。同時(shí)，單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)壽終正寢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。
   各地房地產(chǎn)政策及市場(chǎng)情況更加復(fù)雜和多樣化、個(gè)性化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)隨著政策的調(diào)整，加強(qiáng)自身能力的建設(shè)，提升運(yùn)營(yíng)效率，尤其是對(duì)于管理關(guān)系復(fù)雜、層級(jí)多樣的集團(tuán)型企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何做好母子公司管控，成為房企必須面臨的問(wèn)題。

六、用好財(cái)務(wù)管控效能，提高公司運(yùn)營(yíng)效益
（一）財(cái)務(wù)管控效能：是老板口袋里的利潤(rùn)
日常工作中很多經(jīng)理人說(shuō)要把業(yè)務(wù)干到怎樣，要把專業(yè)做的多精細(xì)，需要增加多少人，但從費(fèi)效思維看，專業(yè)做的多精細(xì)不是本事，用最少的人干最多的活才是水平。
（二）財(cái)務(wù)管控指標(biāo)：財(cái)務(wù)費(fèi)用與人力配置雙視角
從本質(zhì)看，評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)管控最核心的指標(biāo)，應(yīng)該是管理費(fèi)用率。
（三）財(cái)務(wù)管控提升：戰(zhàn)略與組織調(diào)整是關(guān)鍵
很多公司和老板們?nèi)菀拙途幹普劸幹疲缯f(shuō)別人多少人我們多少人，別人一個(gè)人能管多少，我們?yōu)樯恫恍校?br /> （四）效率時(shí)代，如何提高財(cái)務(wù)管控效能
提高財(cái)務(wù)管控效能，要從“人”和“事”兩個(gè)角度思考，?從“人”的角度，要從如下五個(gè)方面開(kāi)展．．．．．．
（五）從財(cái)務(wù)管控效能出發(fā)，提高公司運(yùn)營(yíng)效益
1、財(cái)務(wù)管控效能：是公司股東的利潤(rùn)
在企業(yè)，很多管理人員不了解人員配置的邏輯，張口就跟公司要人要編制，顯得很不成熟，沒(méi)有格局。什么是格局？格局就是從老板的視角看企業(yè)管理，而一切管理的最終結(jié)果就體現(xiàn)在給股東的財(cái)務(wù)報(bào)表中。
2、財(cái)務(wù)管控指標(biāo)：財(cái)務(wù)費(fèi)用與人力配置雙視角
3、財(cái)務(wù)管控提升：戰(zhàn)略與組織調(diào)整是關(guān)鍵

七、房地產(chǎn)企業(yè)收并購(gòu)種類與方法選擇
（一）房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的種類與要點(diǎn)
1、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓種類與要點(diǎn)
2、企業(yè)收并購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)股權(quán)的方式并購(gòu)與要點(diǎn)
3、房地產(chǎn)企業(yè)收并購(gòu)合作開(kāi)發(fā)與要點(diǎn)解析
（二）房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別與選擇
1、資產(chǎn)收并購(gòu)的方式與選擇
2、股權(quán)收并購(gòu)的方式與選擇
3、合作開(kāi)發(fā)的方式與選擇
4、對(duì)在建工程轉(zhuǎn)讓與股權(quán)收并購(gòu)兩種方式的的比較
（三）房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別及選擇
1、合作開(kāi)發(fā)的定義與本質(zhì)上的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移
2、受讓方選擇房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式還是合作開(kāi)發(fā)的方式
（四）如何選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還是合作開(kāi)發(fā)
1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與風(fēng)險(xiǎn)分析暨規(guī)避
2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與風(fēng)險(xiǎn)分析暨規(guī)避
3、合作開(kāi)發(fā)與風(fēng)險(xiǎn)分析暨規(guī)避

八、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收并購(gòu)操作程序
（一）確定并購(gòu)意向
（二）開(kāi)展盡職調(diào)查
（三）設(shè)計(jì)并購(gòu)方案
（四）起草并商談并購(gòu)協(xié)議
（五）履行并購(gòu)協(xié)議
（六）履行相關(guān)并購(gòu)手續(xù)

創(chuàng)新地產(chǎn)模式下的財(cái)務(wù)管控