《城市更新項目運(yùn)營管理全程實(shí)戰(zhàn)案例解析》
講師：段傳斌 瀏覽次數(shù)：2555
課程描述INTRODUCTION
城市更新項目運(yùn)營管理
· 總經(jīng)理· 運(yùn)營總監(jiān)· 高層管理者
培訓(xùn)講師：段傳斌
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
城市更新項目運(yùn)營管理
【課程背景】
城市更新（三舊改造）特別是城中村改造，難于上青天！
進(jìn)度慢：城中村改造有很多歷史遺留問題，還有原村民的觀念問題，短期內(nèi)都無法解決，自然就影響工程進(jìn)度，而且利潤菲薄，這也是開發(fā)商鮮少介入舊城改造的主要原因
利潤?。洪_發(fā)商所遇到的問題比想象的要復(fù)雜很多。不但利潤微薄，而且工作相當(dāng)繁瑣復(fù)雜。
確權(quán)難：困擾著城中村改造的，首先是產(chǎn)權(quán)困境，城中村大量違法違規(guī)建筑存在的現(xiàn)實(shí)與土地產(chǎn)權(quán)特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地；城中村改造需要以更細(xì)致、深入的調(diào)查研究為基礎(chǔ)，將其中的具體工作如土地、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀嚴(yán)格細(xì)化。
法律難題：對《物權(quán)法》理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒有相關(guān)的法律作為制定決策和方法的基礎(chǔ)，城中村改造將面臨更多的難題。
賠償安置難題：*的難題就是村民的補(bǔ)償問題。村民們補(bǔ)償期望值過高和惡意搶建增加補(bǔ)償已成為城中村改造工作的*障礙。由于開發(fā)商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆賠比及補(bǔ)償方式等方面需要較長時間的博弈。
容積率難題：其次便是規(guī)劃和補(bǔ)償困境，城中村改造的“容積率”所引起的賠付與規(guī)劃問題同樣矛盾，給改造單位帶來巨大的風(fēng)險。
【課程對象】
地產(chǎn)集團(tuán)總裁，城市更新項目（三舊改造）的總經(jīng)理及集團(tuán)相關(guān)管線的總監(jiān)、經(jīng)理。
【課程大綱】
開課秀：城市舊改，開發(fā)商的下一個藍(lán)海？
北京王府井平安大街舊改、沈陽萬達(dá)舊改失敗炸掉重來
舊改老司機(jī)佳兆業(yè)差點(diǎn)翻車
一、 百戰(zhàn)歸來思管理
從“三舊辦”到“城市更新局”
1、中國城市舊改背景和演化
2、舊改模式哪家強(qiáng)？全球舊改7大模式解讀
3、北上廣深城市更新改造項目發(fā)展趨勢分析
4、和龍悅享
佛山“三舊改造”大拆遷為何從未遇影響進(jìn)度難題？
“中國金融第一街”重獲新生
廣州林和村城中村改造
東莞"舊改"向"工改工"轉(zhuǎn)變
5、關(guān)鍵點(diǎn)竅
從摸著石頭過河，到完成系統(tǒng)思考
從粗放到規(guī)范，構(gòu)建專業(yè)的運(yùn)營系統(tǒng)
搞好舊改靠什么？政府？開發(fā)商？村集體？廣大村民？
二 、和成一條龍
開篇案例：深圳湖貝村舊改：經(jīng)濟(jì)VS文化、冼村舊改腐敗鐵三角
1、舊改項目協(xié)調(diào) 左難右也難
政策風(fēng)險、土地風(fēng)險、拆遷風(fēng)險、資金風(fēng)險……如何管控？
2、四級政府、開發(fā)主體、村民等各方利益、風(fēng)險與博弈
3、如何統(tǒng)一各方利益？
三級政府（政策與趨勢解讀）
解讀：廣州城市更新總體規(guī)劃（2015—2020）
深圳
村委會集體——廣大村民——釘子戶
投資商——開發(fā)商——運(yùn)營商
優(yōu)勢互補(bǔ)，和成一條龍
4、和龍悅享
廣州市文沖城中村改造：政府、城市與村民利益的統(tǒng)一
獵德村成功改造的經(jīng)驗和啟示
惠州舊改四年拉鋸戰(zhàn)：52個項目僅6個入市
佛山嶺南天地舊城改造項目案例
5、關(guān)鍵點(diǎn)竅
鐵三角VS三國演義（三方博弈）
三、 全程實(shí)戰(zhàn)案例解析（城市更新項目管理7大階段）
舊改篇
1 、前期準(zhǔn)備
開篇案例：廣州獵德村改造后，商業(yè)部分經(jīng)營慘淡
東莞華南城（村官富了，項目死了）、鄂爾多斯商業(yè)中心改造
1) 如何與村委談判合作？
如何保障數(shù)據(jù)調(diào)查的真實(shí)性？
規(guī)劃設(shè)計怎么管控？
各方利益訴求？
2) 如何避免陷阱？查證、確權(quán)
3) 簽訂項目合作開發(fā)意向書、數(shù)據(jù)調(diào)查與采集、制定初步方案、經(jīng)濟(jì)測算、編制項目總體實(shí)施計劃
4) 咨詢案例：土地測算、項目策劃（舊城改造項目）
案例分享：西安南郭上村改造項目整體定位及取地策略研究
某房地產(chǎn)開發(fā)項目(三舊改造)可行性研究報告
5) 拆賠方案設(shè)計的關(guān)鍵（合作與博弈）
太黑與太白之間，有灰度
2、 方案報批
開篇案例：廣州新頒布1+3政策，冼村村民不干了！
杭州江東新城規(guī)劃的拆遷賠償方案
深圳市坪山某工業(yè)區(qū)改造補(bǔ)償方案
1) 政策多變，政府優(yōu)惠條件落不了地？
拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂困難，楊箕村最牛釘子戶？
如何縮短審批時間？喝酒？洗腳？
2) 政策設(shè)計
3) 多方案組合與比選：不同的項目方案與測算
優(yōu)惠政策、簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議、各項手續(xù)辦理
4) 案例分享：
三亞月川村6方案
深圳市福田中心區(qū)崗廈河園舊村改造
深圳羅湖區(qū)木頭龍片區(qū)城市更新規(guī)劃
5) 政策落地的關(guān)鍵是什么？
如何把握“一村一策”的原則，發(fā)揮主觀能動性，做足工夫？
3 、土地出讓
開篇案例：鄭州套路被“K2們”攪局
廣州“舊改”成地王“集中營”？
1) 城改項目決策要小心的拿地陷阱
2) *出讓方式的標(biāo)準(zhǔn)？
3) 出讓方案擬定、設(shè)計報名條件、參與競買、摘牌
4) 案例分享
廣州城中村改造案例：冼村
深圳較場尾舊村升級改造、木頭龍、大沖村等
解讀：2017廣州土地拍賣規(guī)則修改：舊改地塊集中亮相
5) 組織決策的科學(xué)性與老板決策藝術(shù)性？
商業(yè)模式與政策導(dǎo)向——廣州白云萬達(dá)廣場
投資決策系統(tǒng)+投資分析模型
4、 拆遷與回遷
開篇案例：楊箕村強(qiáng)拆僵持3年：99%對1% 冼村拉鋸戰(zhàn)：7年仍未平息
某項目回遷房延期2年，誰負(fù)責(zé)？
1) 拆遷難，難于上青天！
領(lǐng)導(dǎo)不重視？宣傳不到位？政策不了解？
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的尺度掌握出現(xiàn)偏差？
回遷方案不夠明確？備受質(zhì)疑
回遷安置的組織得力？分批次回遷？
保利為什么要建回遷樣板房？
2) 如何保障快速順利拆遷與按期回遷？
3) 簽訂正式拆遷補(bǔ)償合同
發(fā)布信息，對村民發(fā)布信息，合理疏導(dǎo)租賃人口
房屋拆除，發(fā)放搬家費(fèi)和安置費(fèi)
安置房的工程款控制
4) 案例分享：
林和村拆遷1個月搞定 冼村的村民工程質(zhì)量監(jiān)督委員會 獵德回遷
5) “三公原則”
回遷房的項目管理比常規(guī)開發(fā)更麻煩，更要用心管理
新項目開發(fā)篇
5、 策劃與設(shè)計
開篇案例：千軍萬馬過獨(dú)木橋 佛山1506創(chuàng)意城策劃方案
1) 地中海風(fēng)情小區(qū)，西班牙風(fēng)格，*的全幕墻，我們真的需要嗎？
2) 如何防止被忽悠？
3) 3+2項目策劃流程解析
4) 三星高照 兩手到位：客戶偏好需求、造價成本限額與強(qiáng)制性技術(shù)要求，三者的完美協(xié)調(diào)，才是好的作品。千萬不要以為我們喜歡什么，客戶就喜歡什么。
5) 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與升級
6) 案例分享：
深圳龍崗舊城改造項目策劃報告
鄭州金水區(qū)舊城改造城市綜合體項目發(fā)展戰(zhàn)略研究報告
蘇州河北岸歷史地段保護(hù)與改造規(guī)劃設(shè)計
東莞長安鎮(zhèn)錦夏村改造規(guī)劃設(shè)計
7) 產(chǎn)品總監(jiān)如何從技術(shù)走向管理？
項目策劃報告必須解決那些問題？
標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線復(fù)制VS不同區(qū)域的客戶偏好
6、 進(jìn)度與工程
開篇案例：上海樓倒倒，北京樓漏漏，萬科、萬達(dá)等老司機(jī)也有翻車的時候
1) 工程管理難在哪？
施工隊伍水平參差不齊？
總包隊伍滑頭，不管分包？
供應(yīng)商賊精，材料調(diào)包？
2) 甲方工程項目部的角色如何定位？三個代表 細(xì)節(jié)致勝
3) 工程項目十大管理
甲方準(zhǔn)備管理、對監(jiān)理的管理、總分包管理、投資管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、安全文明管理、物業(yè)移交管理、保修期內(nèi)維修管理、項目后評估管理
4) 標(biāo)桿案例分享：龍湖工程精細(xì)化管理、萬科建筑工程質(zhì)量管理要點(diǎn)、萬達(dá)質(zhì)量通病防治監(jiān)理實(shí)施細(xì)則
5) 施工驗收規(guī)范與客戶驗收要求之間的差異，我們該如何選擇？
甲方、監(jiān)理和施工單位三者關(guān)系如何理順？
來自五湖四海的甲方、乙方、丙方，如何統(tǒng)一游戲規(guī)則？
7 、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運(yùn)營
開篇案例：上海新天地、成都寬窄巷子 綠城·烏鎮(zhèn)雅園——學(xué)院式養(yǎng)老養(yǎng)生
1) 特色小鎮(zhèn)，一哄而上，一哄而散？
拿不到建設(shè)指標(biāo)？利益如何分配？導(dǎo)入什么產(chǎn)業(yè)？合作開發(fā)？
2) 產(chǎn)業(yè)+文化+旅游+社區(qū)
3) 運(yùn)營管理
4) 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與升級
5) 案例分享
羊城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、紅專廠、大理老城隍廟、特色小鎮(zhèn)
無錫靈山耿灣禪意小鎮(zhèn)
“政策+模式+案例“三位一體全面解碼特色小鎮(zhèn)
6) 五大關(guān)鍵點(diǎn)，把握特色小鎮(zhèn)PPP
特色小鎮(zhèn)的靈魂是產(chǎn)業(yè)，不是旅游，更不是地產(chǎn)
將特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)打造成為新時期中國產(chǎn)業(yè)升級的核心載體
四 、現(xiàn)場研討與答疑
1、 回顧與總結(jié)
2 經(jīng)典案例解析
城市更新項目運(yùn)營管理
轉(zhuǎn)載：http://szsxbj.com/gkk_detail/259068.html
已開課時間Have start time
- 段傳斌
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