課程描述INTRODUCTION
營改增后房地產(chǎn)風(fēng)險防控
· 財務(wù)總監(jiān)· 財務(wù)主管· 財務(wù)經(jīng)理· 稅務(wù)經(jīng)理· 其他人員
培訓(xùn)講師：杜秋娟
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
營改增后房地產(chǎn)風(fēng)險防控
【課程背景】
根據(jù)總局指示2017年所有企業(yè)的所得稅將歸國稅管理，國稅先進的征管系統(tǒng)及嚴(yán)格的征管手段會使原先在地稅“安全”的事項將無法通過而地稅局在移交前后將會對所得稅進行一輪嚴(yán)厲的稽查，再加上取消中介強制涉稅鑒證 ，納稅人的所得稅風(fēng)險驟然急升。營改增后地稅局計劃的運動式稽查因*及總局的阻止而在2016年暫止，隨著經(jīng)濟下行壓力的增大和地方財政的窘迫，2017年對營改增前后相關(guān)涉稅的稽查也勢在必行，納稅人不得不面對又一輪稽查風(fēng)暴。*七部委聯(lián)合“雙打”、國地稅深度融合、金三征管系統(tǒng)全面上線，防偽稅控新系統(tǒng)運行、軍犬嗅探、雙搖號稽查、警稅協(xié)作等稅收新措施的助力無疑使稽查利刃更加鋒利，并形成全新的高壓局面，企業(yè)將面對越來越嚴(yán)格、越來越正規(guī)的稅務(wù)管理環(huán)境，納稅人的稅收風(fēng)險更高、違法成本更大。本次課程以所得稅管轄權(quán)變更、營改增、新的稽查手段為背景，從收入、成本、票據(jù)、融資、關(guān)聯(lián)交易等方面為你解讀不得不面對的涉稅風(fēng)險及規(guī)劃策略，并對地產(chǎn)建安企業(yè)重特疑難事項進項剖析，輔助典型案例，使納稅人新環(huán)境中運籌帷幄，輕松面對
【課程收益】
1、 了解*征管環(huán)境、征管手段及財稅規(guī)劃；
2、 與時俱進—了解并掌握最近稅收政策及運用技巧
3、 熟練掌握房地產(chǎn)建安企業(yè)匯算清繳及清算涉稅處理及應(yīng)對技巧
4、 熟練掌握融資營改增前后涉稅要點及應(yīng)對策略
【授課對象】：
財務(wù)總監(jiān)、財稅經(jīng)理及基層財務(wù)人員
【課程大綱】：
一、 2016年稅收征管新變革帶來的挑戰(zhàn)
1. 國地稅深度融合產(chǎn)生的稅收新問題
2. 金稅三期上線形成的征管新變化
3. 稅務(wù)涉稅風(fēng)險推送帶給企業(yè)的稅收新壓力
4. 取消強制中介涉稅鑒證出現(xiàn)的稅收新難題
5. 國家稅務(wù)總局2016年持續(xù)“雙打”企業(yè)面臨的新形勢
6. 發(fā)票升級版對房地產(chǎn)建筑企業(yè)帶來的稅收新問題管控
二、 2016年房地產(chǎn)建安企業(yè)*稅收政策解析
1. 異地預(yù)繳增值稅有關(guān)城市維護建設(shè)稅和教育費附加新政策
2. 稅務(wù)總局關(guān)于開展增值稅發(fā)票使用管理情況專項檢查通知
3. 關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告
4. 8月1日后開具紅字增值稅專用發(fā)票的新政策解析
5. 國家稅務(wù)總局53號關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告
6. 國家稅務(wù)總局41號《涉稅信息查詢管理辦法》的公告
7. 關(guān)于優(yōu)化《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》相關(guān)制度和辦理程序的意見
8. 國地稅局聯(lián)合稽查工作辦法（試行）
9. 營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)新政解析.
10. 關(guān)于全面開展企業(yè)所得稅重點稅源和高風(fēng)險事項團隊管理工作的通知
三、 企業(yè)所得稅匯算清繳與土地增值稅清算區(qū)別及規(guī)劃
1. 企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳
2. 營改增后預(yù)繳稅款階段的稅務(wù)處理新變化-制度導(dǎo)致稅負(fù)增加的處理方法
3. 增值稅的預(yù)繳與抵扣制度及所得稅匯算清繳扣除
4. 企業(yè)所得稅匯算清繳與土地增值稅項目清算區(qū)別
5. 建安企業(yè)所得稅核定征收方式的匯算清繳
四、 營改增后匯算清繳收入確認(rèn)與清算收入調(diào)整規(guī)劃
1. 營改增后，開發(fā)產(chǎn)品預(yù)收款完工前收入和完工后收入會計核算與企業(yè)所得稅收入、增值稅納稅義務(wù)時間的區(qū)別
2. 定金、誠意金、會員費等款項的會計核算與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理
3. 營改增后，建安企業(yè)工程勞務(wù)收入的預(yù)收賬款、工程結(jié)算收入、實際收款的會計核算，如何分解核算不含稅款項
4. 工程勞務(wù)預(yù)收賬款、實際收款、工程進度收入與增值稅納稅時間、企業(yè)所得稅收入確認(rèn)時間的區(qū)別比較。
5. 營改增后，掛靠業(yè)務(wù)收入怎樣核算，怎樣規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險？
6. 精裝修房、買房送裝修的合同簽訂、會計核算及企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅的處理
7. 租金收入會計核算和企業(yè)所得稅、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的區(qū)別。
8. 非常規(guī)租賃（回租、轉(zhuǎn)租、無租、免租、不等額租金、押金、一次收取多年租金）的收入處理籌劃與風(fēng)險防控
9. “拆一還一”補償視同銷售的合同簽訂、會計核算和企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅的價格核定區(qū)別，拆遷補償房仍是按成本價核定繳納增值稅嗎？
10. 關(guān)聯(lián)方交易、價格偏低與企業(yè)所得稅、土地增值稅及增值稅
的納稅調(diào)整
五、 票據(jù)的涉稅風(fēng)險剖析及財稅規(guī)劃
1. 發(fā)票專項檢查的“三查方針”
2. 稅務(wù)發(fā)票稽查的“三部曲”
3. 房地產(chǎn)四大預(yù)提費用票據(jù)扣除要點把控
4. 入賬票據(jù)的審核與自查要點
5. 特殊票據(jù)收開要點把控（甲供、包工包料、分包）
6. 稅務(wù)稽查對發(fā)票審核的重點事項
7. 營改增過渡期票據(jù)涉稅風(fēng)險剖析
8. 九個統(tǒng)一：發(fā)票抵扣、成本扣除及稅務(wù)稽查不可逾越的紅線
9. 企業(yè)職工食堂的“白條”能否稅前扣除？
六、 匯算清繳稅前扣除與項目清算扣除規(guī)劃
1. 開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用和借款費用的會計核算與企業(yè)所得稅的納稅調(diào)整
2. 開發(fā)成本中的土地價款、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用的會計核算與土地增值稅的納稅調(diào)整
3. 開發(fā)項目成本核算對象確定原則、共同成本間接成本四種分?jǐn)偡椒ǎㄕ嫉孛娣e法、建筑面積法、預(yù)算造價法和直接成本法）的會計要求，企業(yè)所得稅要求和土地增值稅清算要求的差別與選擇。商住一體會計核算與清算問題，不能分開核算的如何處理？
4. 在紅線外發(fā)生的成本費用，釘子戶額外補償費用以及無發(fā)票的土地成本扣除問題
5. 會所、地下車位等公共配套設(shè)施的成本分?jǐn)?、計算，車位是否分?jǐn)偼恋爻杀荆?br />
6. 施工成本中的直接人工、直接材料、機械使用費、其他直接費用和間接費用等成本項目會計核算與企業(yè)所得稅納稅調(diào)整
7. 營改增后購置土地成本如何確定，營改增抵減銷項稅額的會計核算及企業(yè)所得稅、土地增值稅的納稅調(diào)整
8. 行政事業(yè)性收費、政府性基金及其他政府規(guī)費的會計核算及企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除比較
9. 營銷設(shè)施建造費、樣板房等的會計核算及企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除比較
10. 拆除自己使用的固定資產(chǎn)凈值處理，是計入在建工程（開發(fā)成本）還是計入營業(yè)外支出？
11. 項目完工后，如何計提工程施工成本、公共配套設(shè)施成本、報批報建費用、物業(yè)完善費用和土地開發(fā)成本？
12. 營銷費用中實物贈送、以老帶新、摸獎送禮、贈送裝修費和贈送業(yè)主福利等的會計核算與企業(yè)所得稅納稅調(diào)整
13. 企業(yè)發(fā)生的工資薪金、職工福利費、食堂費用、營銷人員費用、臨時人員費用、技術(shù)顧問、法律顧問等人工費用的會計核算與企業(yè)所得稅納稅調(diào)整
14. 開辦費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費（含工程部業(yè)務(wù)招待費）、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、黨組織活動經(jīng)費、勞動保護費、各項違約金、罰款等會計核算及納稅調(diào)整
15. 營改增前后企業(yè)營業(yè)稅金及附加的核算變化及企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除分析，不能抵扣的進項稅額如何核算？
16. 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算補稅后出現(xiàn)虧損，如何處理可以申請退稅？
17. 企業(yè)所得稅的主要納稅調(diào)整事項的年度納稅申報填制
18. 開發(fā)費用（含銷售費用、管理費用和財務(wù)費用等）在土地增值稅項目清算時如何扣除
19. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法劃分的進項稅額按“建設(shè)規(guī)模”劃分抵扣偏頗之處及應(yīng)對技巧
營改增后房地產(chǎn)風(fēng)險防控
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