課程描述INTRODUCTION
房地產稅務風險控制
培訓講師：云老師
課程價格：￥元/人
培訓天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房地產稅務風險控制
【課程背景】
目前，房地產企業(yè)在經營全程中，不斷要發(fā)生并購重組，但是，在并購重組擴張中如果瘋狂拿地、瘋狂并購又遇到房地產銷售低迷期，房地產企業(yè)一般會采取什么策略提升凈資產與凈利潤，這種提升手段會帶來什么樣的稅務風險？房地產企業(yè)收購破產企業(yè)的土地需要注意什么問題，承擔的稅費到底能不能稅前扣除？房地產企業(yè)在并購重組過程中，如何把各種資本運作手段運用得收放*、隨心所欲？
面對著市場上融資利率趨勢性下降，不少房企使出各種手段進行債務騰挪以降低整體財務成本。水來了，風起了，利率下降后房企將迎利潤拐點？有的房企順勢而為，有的房企“耍流氓”，有的房企能做的卻不多。在新的形勢下，房企應該如何利用ABS、CMBS、CMBN、REITs等各種眼花繚亂的融資工具，在利用這些融資工具的過程中，如何進行稅務風險控制，本次課程一一為你分享。
【課程收益】
1.熟悉房地產企業(yè)經營全程的稅務風險
2.熟悉房地產企業(yè)投融資的稅務風險
【課程大綱】
第一部分：房地產公司設立的稅務風險控制
一、間接股權架構與直接股權架構互換的稅務技巧
二、先不合理增資再進行股權轉讓的稅務技巧
三、項目公司的跟投公司設立的稅務技巧
1、項目公司的跟投公司應該在哪里設立？
2、是設立有限責任公司還是設立成為合伙企業(yè)？
四、SPV公司在境外設置個人股東被追稅個人海外收益的案例與*的個人所得稅法分析
五、個人所得稅納稅盲點識別與稽查風險防范
第二部分：房地產公司拿地的稅務風險
一、資產收購的的稅務風險
特別講解：在建工程收購的稅務風險控制
二、股權收購的的稅務風險
特別講解：股權溢價收購的稅務風險控制，股權溢價收購時有一個安身立命的手段你知道嗎？
1、土地房產出資+股權轉讓的稅務風險
2、公司分立+股權轉讓的的稅務風險
3、股權劃轉+股權轉讓的的稅務風險
特別講解：某房地產企業(yè)股權劃轉+股權轉讓的稅務稽查案例精講
4.某房地產企業(yè)收購破產企業(yè)的稅務稽查案例精講
5.招拍掛拿地的稅務風險
第三部分：房地產資產新型融資策略的稅務風險控制
一、購房尾款ABS的稅務風險控制
1、購房尾款ABS的交易結構圖分析
2、購房尾款ABS的稅務風險點分析
二、供應鏈ABS的稅務風險控制
1、供應鏈ABS的交易結構圖與交易流程分析
2、供應鏈ABS的稅務風險點分析
三、ABS融資中母公司的差額補足如何簽合同才能確保在稅前扣除？
四、CMBS融資的稅務風險控制
1、CMBS的交易結構圖分析
2、CMBS的稅務風險點分析
五、REITs的稅務風險控制
1、REITs的交易結構圖分析
2、REITs的設立環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)和退出環(huán)節(jié)的稅務風險點分析
第四部分:開發(fā)建設環(huán)節(jié)的稅務風險控制
一、不小心接收了增值稅異常憑證的應對策略
1.沒有沙土石發(fā)票的問題解決?
2.思考：取得走逃失聯(lián)企業(yè)開具的發(fā)票，列入異常憑證后，如何申辯？
二、建筑業(yè)總分包差額征稅業(yè)務的財稅處理
三、如何合理的劃分成本對象才能減少稽查風險？
四、為什么公共設施配套的權屬是稅務檢查的重點
1.地下人防建設的停車場的企業(yè)所得稅處理和土地增值稅處理的不同點
2.房地產企業(yè)地下車庫未保留成本是否要納稅調整？
3.土增稅配套應把握的四個原則
第五部分:銷售與出租環(huán)節(jié)的稅務風險
一、銷售環(huán)節(jié)的財務融合稅收政策精講
1.房地產企業(yè)收入與成本的稅會差異分析
2.為什么說交樓必須要深度業(yè)財融合？為什么交樓時間必須要工程部、銷售部、財務部三方共同研究確定？
3.預收賬款的稅務風險識別與處理
二、出租環(huán)節(jié)的業(yè)財融合稅收政策精講
1.長租公寓的出租的增值稅稅務風險控制
2.項目公司銷售不理想，房地產企業(yè)一般會采取什么策略提升凈資產與凈利潤，這種提升手段會帶來什么樣的稅務風險？
三、銷售與出租環(huán)節(jié)的業(yè)財融合稅收政策精講
1.融資租賃的的業(yè)財融合稅收政策精講
2.分紅要交個人所得稅，借款超過一年要交個人所得稅，房地產公司老板怎么樣才能從公司拿錢回來？一個讓企業(yè)合理增加費用，又讓老板安心拿錢的雙重融資租賃稅收籌劃分析。
3.租金收入的增值稅風險
4.出租資產計入投資性房地產的房產稅風險。
第六部分：借殼上市的殼資產的完美退出方案精講
案例：重大資產置換及發(fā)行股份購買資產協(xié)議的主要稅收風險點
第七部分：土地增值稅清算常見的稅企爭議
一、為什么做土地增值稅清算時，必須要把以前多繳的企業(yè)所得稅退回來？你知道怎么申請退企業(yè)所得稅嗎？
案例：上海H房地產企業(yè)預提土地增值稅的稽查案例分析
二、土地成本的分攤方法為什么不能為所欲為？
三、土地增值稅利息不能據(jù)實扣除的原因到底在哪里？
【主講老師】
云老師：
全國主流稅務培訓講師，省級稅務干部學院教師，注冊會計師協(xié)會教育培訓委員會委員，具有豐富的稅務稽查經驗。曾任各地方國稅局及稅校的特約培訓講師，并參與過國家稅務總局教育中心標準化課程編寫。授課內容精彩，實戰(zhàn)經驗豐富，實操性強，信息量大，受到各方好評
房地產稅務風險控制
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