“白銀時代”房企成本全程精細化管控體系實戰(zhàn)解析
講師：李軍 瀏覽次數(shù)：2590
課程描述INTRODUCTION
房企成本精細化管理培訓(xùn)課程
培訓(xùn)講師：李軍
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房企成本精細化管理培訓(xùn)課程
【課程背景】
2015年4月15日恒大集團突然宣布，恒大在全國的住宅樓盤將實施“無理由退房”，此新聞一出引起業(yè)界軒然大波，一時間各大品牌房企紛紛出招，引發(fā)一場營銷口水之戰(zhàn)，可以說地產(chǎn)界將真正迎來你死我活的生存斗爭。過去幾十年，房地產(chǎn)由于行業(yè)利潤空間大，一些企業(yè)成本管控并沒有得到足夠的重視，如今在白銀微利時代下，當(dāng)企業(yè)品牌的溢價能力無法再短期內(nèi)顯著提升時，想讓利潤率不至于很快下滑，最迫切的就是有效降低開發(fā)成本，但在品質(zhì)致勝的時代，降低成本又*不能降低品質(zhì)，如何辦？ 房地產(chǎn)開發(fā)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，項目投資大，建設(shè)周期長，設(shè)計和工程建造專業(yè)性強，開發(fā)成本控制和項目管理都存在相當(dāng)?shù)碾y度，如何做好“開源與節(jié)流”管理？ 成本管理在于建立全員、全過程成本管理意識和文化，做到目標(biāo)分解到位、責(zé)任落實到位、考核監(jiān)控到位，掌握精細化、專業(yè)化管理思維，從細節(jié)入手，以實現(xiàn)企業(yè)利潤*化。一些企業(yè)由于運營管理能力不足，導(dǎo)致項目拖期、財務(wù)和管理費用不斷上升等，隱性成本的控制也是開發(fā)成本控制的難點和頑癥之一，必須引起高度重視。
【課程大綱】
前言：白銀微利時代對房企影響研討—行業(yè)蛻變
1、2015年行業(yè)動態(tài)總結(jié)分析
Ø 行業(yè)整體走勢分析
Ø 標(biāo)桿房企主要經(jīng)營總結(jié)
Ø 從成本角度分析白銀時代帶給我們的啟示
2、高周轉(zhuǎn)、快速度、低成本的出路
Ø 高周轉(zhuǎn)、快速度與低成本之間的關(guān)聯(lián)
Ø 如何構(gòu)建低成本控制體系
Ø 管理者應(yīng)從哪些方面掌握成本控制成效
七嘴八舌：【天變了】互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)？
【毀三觀】產(chǎn)品+營銷+成本三觀
【戰(zhàn)略論】生死攸關(guān)的三個問題
【新常態(tài)】房地產(chǎn)成本管理環(huán)境
第一部分：開發(fā)商的三種境界和三個層次 （頭腦風(fēng)暴篇）
核心思想一、做好項目成本管理的四大關(guān)鍵詞
關(guān)鍵詞一、格局關(guān)鍵詞二、創(chuàng)想關(guān)鍵詞三、顛覆 關(guān)鍵詞四、落地
思考：前端決定后端---項目成本管理的趨勢--先策后控
討論：關(guān)于成本管理經(jīng)歷的三個階段、四種能力、五個邏輯
核心思想二、成本管理的落地的六大實施攻略
攻略一、目標(biāo)管理團隊建設(shè)---成本管理的核心
攻略二、目標(biāo)成本前期策劃---成本管理的基礎(chǔ)
攻略三、確定項目建造標(biāo)準(zhǔn)---成本管理重要手段
攻略四、預(yù)警和強控---成本控制的創(chuàng)新手段
攻略五、合約規(guī)劃---連接成本與合同的樞紐
攻略六、月度動態(tài)成本反饋---成本管理的監(jiān)控糾偏手段
思考：如何通過專業(yè)精細化的成本控制管理實現(xiàn)地塊利潤*化？
核心思想三、成本管理的十大關(guān)鍵問題
1） 開發(fā)周期——時間成本
2） 成本策劃與規(guī)劃
3） 管理成本與隱形（成本）消耗
4） 不可忽視的財務(wù)成本
5） 設(shè)計管理工作對成本控制的重要意義和價值
注意：我們沒必要成為萬科、龍湖的影子，但卻急需成為自已的*.1----我能
★秘籍：成本控制八大價值提升策略
1、“杠桿”原理
2、“等級匹配”原理
3、“效益”原理
4、“不平衡”原理……
思考：如何實現(xiàn)項目利潤*化的成本價值挖掘？
案例分享：1、不平衡使用容積率項目—龍湖弗萊明戈
2、用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量的案例
★秘籍：成本價值挖掘的四大原則
案例分析：萬科蘭喬圣菲、深圳波托菲諾、星河灣…
注意：要敢于拉大產(chǎn)品價格差距，最不好的產(chǎn)品可以由成本溢價補缺。
核心思想四、以目標(biāo)為導(dǎo)向的成本管理體系的建立
1、 目標(biāo)成本確定
2、 目標(biāo)成本分解
3、 目標(biāo)成本動態(tài)管理
4、 目標(biāo)成本考核辦法
5、 目標(biāo)成本后評估
6、 成本管控基礎(chǔ)保障
思考點：成長型企業(yè)與標(biāo)桿企業(yè)的成本管理特點對比分析
案例總結(jié)：龍湖、萬科成本管理工具、考核模板、數(shù)據(jù)庫模板
第二部分 標(biāo)桿地產(chǎn)成本管理經(jīng)典項目價值表現(xiàn)賞析（伐骨洗髓篇）
我們要學(xué)習(xí)最優(yōu)秀的：
1、萬科地產(chǎn) 2、龍湖地產(chǎn) 3、綠城地產(chǎn) 4、星河灣地產(chǎn)
思考：1、為什么要學(xué)習(xí)萬科成本控制技巧？
2、解讀龍湖景觀成本控制背后的故事？
應(yīng)用分享：1、龍湖控景觀成本3個必殺技.doc
2、如何降低成本又不影響景觀品質(zhì),“砍”成本技巧？
3、詳解景觀成本控制核心15大關(guān)注點
一、內(nèi)部視角看龍湖—-“我能”之造夢工廠
1、相對較低的成本 2、成本集中引爆的震撼效果……
二、客戶視角看龍湖—*浪漫生活秀（*成本價值杠桿作用）
1、兒時夢想實現(xiàn) 2、配置好、品質(zhì)高、有面子……
三、學(xué)習(xí)龍湖成本控制的四個層次
1、道、法、術(shù)、器
a、天下沒有難做的成本，找對方法和路徑 b、走出去、請進來 c、站在巨人肩膀看世界
深度分享：破解房地產(chǎn)成本管理不為人知的利器---22大絕招
絕招一、建立全員成本管理文化
絕招二 構(gòu)建成本管理框架
絕招三 規(guī)范成本科目分類
絕招四 建立成本管理流程
絕招五 客戶產(chǎn)品導(dǎo)向需求
絕招六 控制設(shè)計八大環(huán)節(jié)
絕招七 加強施工圖紙深度審核
絕招八 規(guī)范變更簽證流程本……
第三部分 房地產(chǎn)十大階段成本管理實戰(zhàn)方法 (登堂入室篇)
第一節(jié) 立項階段成本控制18要點
立項環(huán)節(jié)的成本控制由于國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)*限度地控制企業(yè)的費用。
1、新征土地期間
2、買斷項目期間
3、合作開發(fā)期間
第二節(jié) 規(guī)劃階段成本控制30要點
規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)幾乎決定了項目成本的85%，具有“一錘定音”的地位和作用，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以*限度的減少事后變動帶來的成本。
1、規(guī)劃方案設(shè)計2、規(guī)劃方案報批3、擴初設(shè)計4、施工圖設(shè)計5、銷售包裝設(shè)計6、裝修設(shè)計階段7、配套功能設(shè)計8、設(shè)計變更9、材料設(shè)備選型
案例解析：“規(guī)劃成本敏感點”、、“某項目容積率”、“總圖定位”、“產(chǎn)品建議書”、“風(fēng)水案例” “偷面積與新面積計算規(guī)則”、“風(fēng)格、材料與成本案例”、等。其中：
1、 方案階段易出錯點提醒 2、擴初階段易出錯點提醒
3、 施工圖階段易出錯點提醒 4、地下室與地下車庫設(shè)計易出錯點提醒
案例與解析：“報規(guī)報建關(guān)鍵技術(shù)”“萬科成控9項要點”“含鋼量控制步驟”“立面造價控制標(biāo)準(zhǔn)” “規(guī)劃設(shè)計成控技術(shù)” “景觀設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化”等。
控制標(biāo)準(zhǔn)：單體、車庫與地下室、豎向設(shè)計、容積率、配套、人防、消防、層高、柱網(wǎng)、覆土、頂板、底板、結(jié)構(gòu)形式、防水、通風(fēng)、層數(shù)、出口與景觀、分期、管線綜合、照明等。
思考點：1、關(guān)于用足容積率與建筑密度； 案例：龍湖唐寧ONE
2、關(guān)于用足規(guī)劃法規(guī)的邊界； 案例：龍湖·天街 、弗萊明戈
3、設(shè)計階段成本優(yōu)化和價值再造方法；案例：萬科地下車庫、悠山郡二期車庫
管理分享：龍湖地產(chǎn)對設(shè)計人員10條素質(zhì)要求
1、加強設(shè)計管理部門的市場意識和策劃能力
2、嚴格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn)；提高決策效率
3、減少人為增加的工作復(fù)雜度
4、優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸?/span>
5、選擇優(yōu)秀的設(shè)計服務(wù)商……
第三節(jié)、招投標(biāo)階段成本控制11要點
招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運作，這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo)書制訂，重點在于評標(biāo)。
1、 投標(biāo)單位選擇 2、招投標(biāo)文件 3、評標(biāo)和定標(biāo)
思考點：1、中國式合同潛規(guī)則 ；2、簽署總包合同必須注意的事項
3、合同管理三大關(guān)鍵點：要命的開工令，合同中的定時炸彈、合同計價原則
4、如何判斷合同是采用固定總價包干還是固定單價合同？
案例：工期管理、違約管理、合同管理案例、詳解龍湖的6個成本模板
成果分享：標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)標(biāo)評標(biāo)方法及其經(jīng)濟標(biāo)評審報告
其中：發(fā)標(biāo)、 答疑、開標(biāo)、定標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點；供應(yīng)商管理、招標(biāo)方案、標(biāo)段劃分案例等。第四節(jié)、施工階段成本控制30要點
施工環(huán)節(jié)的成本控制應(yīng)注意，一是因各種變更帶來的費用，二是材料、工程款的支付。由于市場變化原因，施工階段不可避免要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，這一階段要注意各部門的及時溝通和良好合作。
1、設(shè)計變更 2、現(xiàn)場簽證 3、審圖 4、總分包配合費
5、材料供應(yīng) 6、工程款支付 7、工程檔案管理
分享：1、標(biāo)桿房企《設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法》、《簽證變更流程及》、《簽證變更單》
2、簽證變更處理三大原則
簽證變更案例：事后補單案例、綠化變更案例、土石方案例、無效成本案例
3、成果分享：《目標(biāo)成本測算表》《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》《無效成本管理工作指引》《成本管理月報》、《工程付款審批表》
應(yīng)用分享：1、日常成本管理一些經(jīng)典具體做法及標(biāo)準(zhǔn)化表單
2、某項目19＃-23＃樓及地下車庫工程招標(biāo)答疑.doc
3、施工圖審查控制要點.doc 4、某項目工程圖紙會審記錄.doc
第五節(jié)、采購階段成本控制10要點
材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，可以*限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的。
1、材料進場階段 2、材料性能價格比 3、材料款支付 5、材料驗收與保管
6、什么是合約規(guī)劃？其核心作用如何？
7、合約規(guī)劃的編制、執(zhí)行與過程管控如何設(shè)置合同主要條款，防范采購風(fēng)險
注意：采購管理核心價值---厘清采購管理的誤區(qū)、真正認識采購
分享：標(biāo)桿房企《工程采購管理辦法》、《采購信息管理規(guī)定》、《供應(yīng)商管理及》、《供應(yīng)商資質(zhì)審查操作指引》一些標(biāo)準(zhǔn)化合同范本（總包及分包）
第六節(jié)、供應(yīng)商管理成本控制要點
1、供應(yīng)商管理基本原則
供應(yīng)商拓展捷徑：相忘于江湖、郁悶的推薦人
2、供應(yīng)商考察三大關(guān)鍵步驟：三年業(yè)績表使用技巧
供應(yīng)商考察：--項目管理至關(guān)重要的第一步：看什么？怎么看？
對掛靠的態(tài)度與政策；識別掛靠的核心技巧；履約評估核心與誤區(qū)
3、供應(yīng)商管理：對企業(yè)利潤的認識
商務(wù)談判三大原則 博弈：田忌賽馬
標(biāo)桿房企供應(yīng)商管理案例：--李鬼案例--營銷整合案例--黑名單案例
分享：標(biāo)桿房企《供應(yīng)商資質(zhì)審查操作指引》
第七節(jié)、銷售階段成本控制10要點
銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，制訂費用目標(biāo)總額控制。銷售涉及的部門比較多，銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生影響。
1、營銷方案2、營銷現(xiàn)場3、媒體廣告選擇4、樣板房裝修5、銷售回款6、客戶交房
案例分享：營銷管理案例、無效營銷案例
第八節(jié)、預(yù)決算階段成本控制20要點
工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方和甲方自身，日常應(yīng)嚴格執(zhí)行月結(jié)制度，防止不規(guī)范或不負責(zé)的實際操作。
1、乙方預(yù)算2、鋼筋含量核實3、價差的調(diào)整4、洽商、變更的費用控制5、違約與索賠
分享：標(biāo)桿房企《工程報送結(jié)算資料作業(yè)指引》《工程計價管理辦法》《工程預(yù)結(jié)算管理辦法》、《工程結(jié)算審批表》、《竣工結(jié)算造價協(xié)議清單》
案例：結(jié)算不及時案例、屋面防水案例、竣工驗收案例、園建基礎(chǔ)案例、涂料結(jié)算案例
第九節(jié)、期間費用成本控制15要點
期間費用主要有財務(wù)、人工、行政費用組成。由于期間費用的靈活性很高，更財務(wù)部要加強對期間費用的計劃控制。
1、財務(wù)費用
2、人工費用
3、行政管理費用
分享：行政管理費用預(yù)算編制案例
第十節(jié)、物業(yè)管理成本控制8要點
地產(chǎn)公司在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補貼?？蛻舴?wù)中心擔(dān)負著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來的額外成本。
1、 委托物業(yè)管理 2、資產(chǎn)委托經(jīng)營 3、物業(yè)虧損或補貼
應(yīng)用分享：1、保修合同、擔(dān)保、原則及管理(附件)
2、地產(chǎn)委托物業(yè)施工的管理辦法.doc
房企成本精細化管理培訓(xùn)課程
轉(zhuǎn)載：http://szsxbj.com/gkk_detail/15504.html
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