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經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策課程

課程背景：
2024年對(duì)于建筑施工行業(yè)所帶來的最直接挑戰(zhàn)就是市場(chǎng)規(guī)模的收縮。隨著常駐人口城鎮(zhèn)化率水平提升到66%，建筑施工市場(chǎng)增量受限。建筑施工投資向都市圈城市群結(jié)構(gòu)性聚集。建筑施工行業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)與宏觀政策背景下?lián)屪ピ隽渴袌?chǎng)，保有存量市場(chǎng)成為行業(yè)企業(yè)聚焦點(diǎn)，投建營(yíng)模式一體化創(chuàng)新層出不窮。
2024年我們正面臨著有效需求不足、部分行業(yè)產(chǎn)能過剩、社會(huì)預(yù)期偏弱等多重難題，而國(guó)內(nèi)大循環(huán)的阻滯以及外部環(huán)境的不確定性也為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展蒙上了一層陰影。但建筑施工行業(yè)發(fā)展面臨的有利條件仍強(qiáng)于不利因素，長(zhǎng)期向好的基本趨勢(shì)沒有改變。
2024年建工行業(yè)發(fā)展的*機(jī)遇來自于*政府的逆周期調(diào)節(jié)政策，從過往的經(jīng)濟(jì)周期觀測(cè)也是經(jīng)濟(jì)增速下滑，逆周期的財(cái)政政策和貨幣政策將會(huì)更加有力而且更多的聚焦在基建與建工行業(yè)。本課程將結(jié)合*經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和對(duì)當(dāng)對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)背景下的建筑施工行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢(shì)、機(jī)遇、挑戰(zhàn)進(jìn)行全面解讀。

課程收益：
理解宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)：建立對(duì)有效需求、產(chǎn)能狀況、社會(huì)預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)隱患方面的深刻理解
把握國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)：了解國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)，大循環(huán)堵點(diǎn)和外部環(huán)境的復(fù)雜性
掌握建筑工程行業(yè)的總體趨勢(shì)與熱點(diǎn)
掌握工程施工投資市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境
掌握工程施工投資業(yè)務(wù)機(jī)遇（三大工程、基建業(yè)務(wù)、公建業(yè)務(wù)、兩新一重）
掌握各區(qū)域環(huán)境及市場(chǎng)情況
掌握建筑施工項(xiàng)目的政府公關(guān)、對(duì)接與風(fēng)險(xiǎn)管理
掌握都市圈城市群為建筑行業(yè)帶來的發(fā)展機(jī)遇

課程大綱
第一講浪涌金梁穩(wěn)基石，筑巢人定翼高飛-宏觀經(jīng)濟(jì)分析及我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策調(diào)整
一、直面挑戰(zhàn)、激流勇進(jìn)-2024年建筑施工行業(yè)面臨的壓力
1.宏觀經(jīng)濟(jì)“疤痕效應(yīng)”比想象的要深要廣
2.房地產(chǎn)周期調(diào)整比以往更深更廣
3.“百年未有之變局”加速演變期比預(yù)想中來得更快更猛
4.結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)比想象中更迅猛
5.地方財(cái)政的財(cái)政能力超預(yù)期下滑
二、洞若觀火-有效需求不足-2024年行業(yè)的挑戰(zhàn)
1.如何理解有效需求不足-需求與市場(chǎng)、需求與價(jià)格的關(guān)系
2.過剩才是當(dāng)前壓力的來源
a)部分行業(yè)產(chǎn)能過剩-
b)部分行業(yè)庫存過剩
3.社會(huì)預(yù)期偏弱-收入下滑與失業(yè)動(dòng)搖了預(yù)期信心
4.風(fēng)險(xiǎn)隱患仍然較多-風(fēng)險(xiǎn)就三個(gè)房地產(chǎn)、地方債、中小金融機(jī)構(gòu)
5.國(guó)內(nèi)大循環(huán)存在堵點(diǎn)-堵在消費(fèi)端，難在供給端
6.外部環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性上升
a)全球經(jīng)濟(jì)低迷-外需不足
b)地緣危機(jī)火焰熊熊-局部沖突
c)明斯基時(shí)刻的到來
7.人口紅利消退與老齡化挑戰(zhàn)
a)老齡、少子、不婚、躺平、內(nèi)卷、收入差距
b)上有四老下有三小的70、80和90后
8.2023-2036年嬰兒潮變成退休潮
案例解析：深圳的三和大神緣何成為躺平先驅(qū)
案例解析：“三胎”政策放開影響幾何
三、二元互通、浪潮推進(jìn)-2024年建工行業(yè)的驅(qū)動(dòng)力
1.中國(guó)的城市建設(shè)與城市人口流入
2.美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策與地產(chǎn)價(jià)格
3.中國(guó)經(jīng)濟(jì)雙輪驅(qū)動(dòng)之地產(chǎn)投資驅(qū)動(dòng)
4.人口與年齡結(jié)構(gòu)
5.居民收入與地產(chǎn)定價(jià)模型
6.房?jī)r(jià)短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口
四、政企合力共贏逆周期
1.國(guó)之棟梁-政府預(yù)算時(shí)代-國(guó)家預(yù)算資金主導(dǎo)
2.財(cái)強(qiáng)勢(shì)固-城投時(shí)代-財(cái)政擔(dān)保
3.土金盈門-房地產(chǎn)時(shí)代-土地財(cái)政
4.公私合營(yíng)-PPP模式
5.民為邦本-消費(fèi)引領(lǐng)投資

第二講2024年建工行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的市場(chǎng)走向分析
一、建工行業(yè)破局-出發(fā)-暢通循環(huán)
1.暢通“就業(yè)-收入-消費(fèi)”良性循環(huán)
2.暢通“金融-財(cái)政-房地產(chǎn)”良性循環(huán)
3.暢通“科技-產(chǎn)業(yè)-金融”的良性循環(huán)
4.暢通“房地產(chǎn)-地方債務(wù)-金融機(jī)構(gòu)”的良性循環(huán)
5.暢通“物價(jià)-企業(yè)利潤(rùn)-股市估值”的良性循環(huán)
6.暢通“企業(yè)-居民-政府收支”的良性循環(huán)
二、建工行業(yè)破局-托底-政策保障
1.穩(wěn)重求進(jìn)-貨幣政策-靈活適度、精準(zhǔn)有效、保流動(dòng)性
a)M2與CPI，錢是否在貶值-通脹與CPI、PPI
b)社會(huì)融資規(guī)模與GDP增長(zhǎng)
案例解析：央行是如何支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)與中小微企業(yè)的
案例解析：房地產(chǎn)是如何吸走貨幣資金的
案例解析：銀行系統(tǒng)是否存在流動(dòng)性的危機(jī)
2.大展宏圖-財(cái)政政策-適度加力、提質(zhì)增效
a)強(qiáng)化國(guó)家戰(zhàn)略保障
b)支持科技創(chuàng)新與制造業(yè)
c)發(fā)行規(guī)模更大的政府專項(xiàng)債券
三、建工行業(yè)破局-回升-擴(kuò)大有效益的投資、消費(fèi)與投資共振
1.制造業(yè)投資-實(shí)體經(jīng)濟(jì)與科技創(chuàng)新引領(lǐng)
案例解讀：日本的利基戰(zhàn)略突圍與中國(guó)的專精特新小巨人戰(zhàn)略
案例解讀：科技創(chuàng)新引領(lǐng)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)
2.房地產(chǎn)投資-三大工程、保障房、平急兩用、城中村改造
案例解析：保交房、保交樓切實(shí)保人民權(quán)益
案例解讀：恒大危機(jī)究竟由何而來？
案例解讀：京滬雙城放松下調(diào)地產(chǎn)信貸政策刺激地產(chǎn)，效果如何？
3.基建投資與公共服務(wù)投資-地方債與城投公司
案例解讀：地方財(cái)政支出如何維系？
案例解讀：土地財(cái)政斷崖下跌出路在何方？
案例解析：環(huán)境保護(hù)，城市輕軌，公共衛(wèi)生，醫(yī)療與養(yǎng)老服務(wù)
4.新的投資的錢從何而來
a)*政府投資、央企投資、民營(yíng)企業(yè)投資
b)*國(guó)債加碼
c)財(cái)政赤字率提高
d)發(fā)行免息綠色債券
e)加大地方政府專項(xiàng)債券規(guī)模
f)鼓勵(lì)民企投建營(yíng)運(yùn)一體化
四、破釜沉舟-建筑施工行業(yè)戰(zhàn)略選擇
1.建筑業(yè)的四大特點(diǎn)
a)被動(dòng)性
b)輕資產(chǎn)
c)高杠桿
d)低利潤(rùn)
2.建工行業(yè)轉(zhuǎn)型突圍
a)向投資要收益-投資要做鎮(zhèn)投資
b)向運(yùn)維要收益-運(yùn)維要有真本事
c)向金融要收益-金融要有好項(xiàng)目
3.2024年的建筑市場(chǎng)
a)三大工程、城市更新
b)新能源、社會(huì)公共服務(wù)、補(bǔ)短板
c)新基建、教育醫(yī)療養(yǎng)老育幼
五、開拓創(chuàng)新-2024年建筑施工行業(yè)市場(chǎng)拓展三要素
1.市場(chǎng)布局
a)國(guó)家戰(zhàn)略視角下的都市圈與城市群
b)到房?jī)r(jià)貴的地方
c)到產(chǎn)業(yè)好的地方
d)到人口流入的地方
2.市場(chǎng)定位
a)聚焦主業(yè)
b)保持經(jīng)營(yíng)
c)謀求增量
d)穩(wěn)住存量
3.投資主體
a)政府投資
b)企業(yè)投資-利潤(rùn)、規(guī)模、現(xiàn)金流（既要又要還要更要）

第三講雙碳目標(biāo)下新能源項(xiàng)目工程投資政策及機(jī)遇分析
一、政府投資類項(xiàng)目
1.基礎(chǔ)鑄石-政府投資的第一大類：傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施
2.新苗布道-政府投資的第二大類：新基建投資
3.安居樂業(yè)-政府投資的第三大類：保障房公租房城市更新
4.青山綠水-政府投資的第四大類：環(huán)境投資
5.民生康寧-政府投資的第五大類：公共衛(wèi)生體系投資
二、市場(chǎng)化投資項(xiàng)目
1.濟(jì)世育人-市場(chǎng)投資的第一大類：醫(yī)療教育
2.暢通無阻-市場(chǎng)投資的第二大類：停車場(chǎng)
3.綠能迎暉-市場(chǎng)投資的第三大類：風(fēng)光水電
4.暮年金樽-市場(chǎng)投資的第四大類：養(yǎng)老與康養(yǎng)
5.商旅業(yè)興-市場(chǎng)投資的第五大類：商業(yè)與消費(fèi)
三、工程+土地
1.片區(qū)開發(fā)自平衡項(xiàng)目
2.ABO模式
3.一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式
案例解析：中國(guó)金茂梅溪湖
四、工程+資源
1.EOD模式
2.資源捆綁性項(xiàng)目
3.案例解析：中電建溫州甌江口靈昆智創(chuàng)城
五、工程+收益
1.新政下的PPP模式與特許經(jīng)營(yíng)模式
a)自負(fù)盈虧的模式
b)兩標(biāo)并一標(biāo)的文件依據(jù)
c)案例解析：BOT模式與特許經(jīng)營(yíng)結(jié)合
d)違規(guī)PPP模式與創(chuàng)新模式之間的轉(zhuǎn)化
2.基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs
a)ABS+公募基金模式
b)擴(kuò)募機(jī)制
c)不動(dòng)產(chǎn)上市與公司上市的優(yōu)劣對(duì)比
六、工程+政府債
1.地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目謀劃
a)專項(xiàng)債券申報(bào)流程
b)專項(xiàng)債券項(xiàng)目策劃
c)專項(xiàng)債券項(xiàng)目投資實(shí)施
d)專項(xiàng)債券項(xiàng)目資金監(jiān)管
e)專項(xiàng)債券分類別案例解讀
2.地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目謀劃
a)有收益的公益性項(xiàng)目
b)額度限制
c)利息保障倍數(shù)
d)可做資本金
e)十大領(lǐng)域
f)政府投資項(xiàng)目
七、工程+平臺(tái)債
1.新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及重大項(xiàng)目資金
2.不超過全部資本金的50%
3.專項(xiàng)債項(xiàng)目資本金搭橋
八、工程+基金認(rèn)購
1.F+EPC融資+設(shè)計(jì)+采購+施工總承包
2.F+EPC+O為融資+EPC+運(yùn)營(yíng)
3.I+EPC為以投資為引領(lǐng)的工程總承包模式
4.案例解析：四川路橋建設(shè)天峨至北海公路（平塘至天峨廣西段）

第四講激流勇進(jìn)、揚(yáng)帆起航-建筑工程行業(yè)市場(chǎng)
一、居安思危、破解成蝶-“新基建”
1.新基建與傳統(tǒng)基建即是融合也是延伸
2.新基建經(jīng)濟(jì)穩(wěn)大盤的重要支撐
3.“新基建”主要產(chǎn)業(yè)圖譜
a)5G基建-互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)物聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施
b)特高壓-解決我國(guó)電力能源分布不均的必要新基建
c)城際高速鐵路和城際軌道交通
d)新能源汽車充電樁
e)大數(shù)據(jù)中心
f)人工智能
g)工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)
二、穩(wěn)重求變、先立后破-兩新一重
1.城市發(fā)展一體化成為未來施工領(lǐng)域的重要機(jī)遇
2.“兩新一重”的交叉點(diǎn)在于新基建
a)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)
b)新基建投資
c)國(guó)家省市重大項(xiàng)目投資
3.項(xiàng)目投融資可行性“新基建”優(yōu)勢(shì)更大
三、探微析精、綠水長(zhǎng)流-抓住新風(fēng)口
1.市場(chǎng)布局緊盯兩根線
a)胡煥庸線
b)北緯31度長(zhǎng)江線
c)人口聚集區(qū)
d)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)
e)GDP創(chuàng)造大戶
f)都市圈、城市群
g)年輕人的匯聚區(qū)
2.擁抱綠色與雙碳
a)節(jié)能減排、源頭減量、循環(huán)利用、工藝再造
3.高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)
4.重大民生產(chǎn)業(yè)
5.國(guó)家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)
四、銳意進(jìn)取、革新圖強(qiáng)-全過程價(jià)值鏈產(chǎn)業(yè)鏈的一體化建筑工程方案
1.主業(yè)戰(zhàn)略定位清晰
2.打造領(lǐng)先的行業(yè)排名與業(yè)界口碑
3.業(yè)主關(guān)切的理解與方案的契合
4.投融資一體化的解決方案
5.規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工的整體融合
6.施工質(zhì)量與進(jìn)度的保障
7.運(yùn)營(yíng)能力與產(chǎn)業(yè)引入的附加服務(wù)

第五講保障房項(xiàng)目建設(shè)投資解讀及背景介紹
五、國(guó)內(nèi)住房保障制度四個(gè)階段
8.福利住房階段
9.政府主導(dǎo)階段
10.租售并舉市場(chǎng)化階段
11.市場(chǎng)+保障雙軌制
12.十四五保障房的建設(shè)規(guī)模7億平
13.保障房究竟分為幾類
a)配售型-住房困難群體和高層次人才引進(jìn)
b)配租型-公租房、保障性租賃住房
14.保障房投資主體是誰
i.政府直接投資
ii.開發(fā)商配建
iii.地方城投公司
六、保障房的資金從哪來
15.財(cái)政預(yù)算資金
i.一共公共預(yù)算-老舊改造、公租房
ii.基金性預(yù)算-保障性安居工程專項(xiàng)債
16.銀行保障性安居工程貸款
17.REITs保障性租賃住房
18.特許經(jīng)營(yíng)公私合作模式項(xiàng)目貸款
19.房企拿地競(jìng)拍自持和配建
七、*《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(國(guó)發(fā)【2023】14號(hào)文)解讀
20.基本原則
a)提高保障性住房再住房總供給中的比例
b)加大保障性住房建設(shè)和供給
c)堅(jiān)持資金平衡
d)支持城區(qū)300萬以上的大城市率先探索實(shí)踐
21.對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)
a)住房有困難且收入不高的工薪收入群體
b)城市需要引進(jìn)的仁愛群里
22.建設(shè)籌集
a)因地制宜與城中村改造、城市更新、危舊房改造結(jié)合
b)安排在交通便利、公共設(shè)施齊全區(qū)域
c)劃撥方式供應(yīng)土地或僅支付土地成本
d)支持非住宅用地變更土地用途不補(bǔ)繳土地價(jià)款
23.規(guī)范管理
a)公平公正配售成本價(jià)小搜
b)禁止以任何方式將保障房變?yōu)樯唐贩苛魅胧袌?chǎng)
24.支持政策
a)保障房公積金貸款
b)保障房開發(fā)貸和個(gè)人住房貸款
c)給于稅費(fèi)支持

第六講城中村改造概述與理解
一、城鎮(zhèn)村改造的基本特征與要素
25.中國(guó)城中村改造的特殊土壤和內(nèi)涵
a)二元化結(jié)構(gòu)與城市鄉(xiāng)村
b)土地所有制度的不同
26.城中村改造的維度與分類
a)綜合整治
b)功能改變
c)拆除重建
27.棚改、舊改、城中村改造異同
28.城中村改造的政策和法律類型
a)土地征收與補(bǔ)償
b)參與主體
c)融資與投資模式
d)環(huán)境保護(hù)和歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)
e)項(xiàng)目審批與監(jiān)管
二、城中村改造利益分配與參與主體
29.土地開發(fā)的三級(jí)利潤(rùn)分配
a)土地整體與一級(jí)利潤(rùn)
b)土地開發(fā)與二級(jí)利潤(rùn)
c)資產(chǎn)持有與三級(jí)利潤(rùn)
30.城中村改造參與主體
a)政府主導(dǎo)型
i.村集體
ii.縣區(qū)市政府
b)企業(yè)主導(dǎo)型
i.城投公司
ii.施工央企
iii.房地產(chǎn)公司
c)政企聯(lián)合型
i.PPP
d)業(yè)主自發(fā)型
i.村委會(huì)+村集體經(jīng)濟(jì)合作組織
三、城中村當(dāng)前面臨的問題
31.建筑雜亂無章
a)違章建筑多
b)握手樓現(xiàn)象突出
c)建筑間距小采光通風(fēng)差
d)加改擴(kuò)建多結(jié)構(gòu)安全隱患大
32.環(huán)境臟亂差
a)基礎(chǔ)設(shè)施不完善
b)垃圾處理不暢
c)街巷狹窄
d)管線雜亂存在消防隱患
33.居住人口混雜
a)流動(dòng)人口多
b)治安形勢(shì)嚴(yán)峻
c)管理邊界不清
d)存在社會(huì)隱患

第七講城中村改造實(shí)施與流程
一、城中村改造四大階段
34.前期計(jì)劃規(guī)劃階段
35.拆遷安置補(bǔ)償階段
36.土地出讓上市階段
37.開發(fā)建設(shè)實(shí)施階段
38.村委、企業(yè)、業(yè)主多元協(xié)同
二、城中村改造改造方式
39.實(shí)施單位與拿地單位分離
40.生地熟掛
41.村集體自改模式
42.政府企業(yè)聯(lián)合開發(fā)模式
43.廣州“做地”模式
三、城中村改造資金來源與保障
44.政府投資財(cái)政預(yù)算資金
a)專項(xiàng)財(cái)政資金
b)地方政府專項(xiàng)債
c)財(cái)政土地出讓金
45.企業(yè)投資市場(chǎng)化融資
a)城投類國(guó)有企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)商、施工企業(yè)
b)物業(yè)權(quán)利人自籌資金，包括物業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理人
c)市場(chǎng)化融資資金（銀行貸款、非標(biāo)融資、債券資金、城中村改造基金、REITs）
四、城中村改造的挑戰(zhàn)與應(yīng)對(duì)

第八講平急兩用項(xiàng)目解讀
五、平急兩用的定義和領(lǐng)域
46.平急兩用的概念
47.平急兩用的領(lǐng)域
a)文旅、酒店民宿
b)公共衛(wèi)生、城郊大倉物流、應(yīng)急避災(zāi)
c)公共設(shè)施管
48.平急兩用的地域布局
a)人口密集的特大超特大城市
六、平急兩用的案例分析-成都市新都區(qū)
49.隔離點(diǎn)集裝箱改造為公共驛站
50.核酸采樣艙改造為司機(jī)之家
七、平急兩用的案例分析-北京市平谷區(qū)
51.“吃、住、行、醫(yī)、集中承載”五大應(yīng)用場(chǎng)景
52.農(nóng)副產(chǎn)品保供基地
53.綜合物流樞紐
54.旅游居住設(shè)施
55.高速服務(wù)區(qū)
56.醫(yī)療體系
八、推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵原則和方法
57.推動(dòng)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的原則和方法
58.注重統(tǒng)籌新建增量與盤活存量，激活城市低效和閑置資源
59.學(xué)習(xí)防范財(cái)政、金融、生態(tài)和安全等方面的風(fēng)險(xiǎn)，守住底線

經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策課程