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項目投融資分析課程

課程背景：
2024年全年經(jīng)濟發(fā)展預(yù)期中，基建投資依舊發(fā)揮經(jīng)濟增長穩(wěn)定器的功能。投資占比中一般主要是三大方面，制造業(yè)投資、房地產(chǎn)投資、基建投資。從傳統(tǒng)投資驅(qū)動邏輯來看，制造業(yè)投資緊跟市場，房地產(chǎn)投資兼具市場化屬性與宏觀調(diào)控，基建投資傳統(tǒng)驅(qū)動力更多來自于政府宏觀調(diào)控。2024年是實現(xiàn)“十四五”規(guī)劃目標的關(guān)鍵之年。各地聚焦強化區(qū)域核心功能、以“三大工程”建設(shè)、防范化解債務(wù)風(fēng)險等工作目標，提出了一批創(chuàng)新色彩濃厚、區(qū)域特征彰顯的基建投資項目。“
《關(guān)于規(guī)范實施政府和社會資本合作新機制的指導(dǎo)意見》的通知國辦函〔2023〕115號為新一輪PPP模式定下了新規(guī)矩。2023年9月底國辦向部分金融機構(gòu)下發(fā)的《關(guān)于金融支持融資平臺債務(wù)風(fēng)險化解的指導(dǎo)意見》（下稱“35號文”），同時2024年初國辦印發(fā)《重點省份分類加強政府投資項目管理辦法(試行)》強化了12個高風(fēng)險省份政府投資監(jiān)管，暫停和緩建了大量工程投資項目。
與此同時央行通過PLS貨幣政策工具下達近萬億資金，支持和保障2024年“三大工程”城市更新、城中村改造、平急兩用設(shè)施實施。2024年對于項目投資來講，政府投資和融資平臺兩大業(yè)主的任何一個宏觀調(diào)控政策都意味著2024年項目的布局和方向調(diào)整，甚至要做出重大的戰(zhàn)略方向改變。
本課程將從2024年項目投融資資領(lǐng)域的模式選擇、市場布局、投資主主體、企業(yè)如何全過程參與其中進行解讀。

課程對象：
建筑施工類央國企及分子公司、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、城投公司

課程方式：
實戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問卷+模式解析

課程收益：
掌握建筑工程行業(yè)的投資的總體趨勢與熱點
掌握工程施工投資業(yè)務(wù)機遇（三大工程、兩新一重、新能源項目）
掌握三大工程項目策劃思路、模式、資金申請路徑與落地
掌握地方政府專項債券項目包裝、策劃與實施及施工市場開拓
掌握基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募RETIs對于項目投融募管退的作用與操作流程
掌握合規(guī)性新政PPP模式一些衍生模式創(chuàng)新EPC+F、ABO、EOD模式的案例應(yīng)用
掌握隱性債務(wù)隱患防范與創(chuàng)新模式要點依據(jù)

課程大綱
第一講2024年項目投融資行業(yè)的總體趨勢及熱點
一、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟對2024年行業(yè)的壓力
1.宏觀經(jīng)濟“疤痕效應(yīng)”比想象的要深要廣
2.房地產(chǎn)周期調(diào)整比以往更深更廣
3.地方財政的財政能力超預(yù)期下滑
4.建工行業(yè)是2024年經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定器與壓艙石
5.“三大工程”是當前建工行業(yè)的新發(fā)展機遇抓手
6.城鎮(zhèn)化率已達66%存量改造與補短板是未來一定時期內(nèi)的重要市場開拓領(lǐng)域
7.2024年是十四五規(guī)劃完成的關(guān)鍵之年
8.市場布局重點圍繞五大城市群與特大超特大城市
9.投建營一體化發(fā)展是建工行業(yè)的必然選擇
10.政府宏觀調(diào)控的基建投資正轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)投資為主導(dǎo)驅(qū)動
11.萬億國債、地方債與國開行貸款成為三大工程的重要資金保障
二、有效投資不足-2024年行業(yè)的挑戰(zhàn)與隱性債務(wù)壓力
1.城鎮(zhèn)化進程減速降低城市建設(shè)進程
2.少子化與老齡化減弱城市建設(shè)進程
3.防范與化解隱性債務(wù)基建投資動力不足
4.新機制下PPP政府和社會資本合作模式減少政府付費與補貼
5.全國東北、西北、西南12省份基建投資與平臺融資暫停
a)國辦發(fā)〔2023〕35號”文《關(guān)于金融支持融資平臺債務(wù)風(fēng)險化解的指導(dǎo)意見》
b)國辦發(fā)【2023】47號文《12重點省份分類加強政府投資項目管理辦法（試行）》
三、2024年項目投資的驅(qū)動力與方向
1.都市圈與城市群基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)配套投資
2.三大工程（保障房、城中村改造、平急兩用）驅(qū)動政府和企業(yè)投資
3.新能源（風(fēng)光水）建設(shè)投資
4.鄉(xiāng)村振興建設(shè)（人居工程、土壤修復(fù)、公廁革命、環(huán)境整治）
5.房地產(chǎn)增量下滑但依舊維持年均10億平開發(fā)體量
6.地下管網(wǎng)管廊建設(shè)投資

第二講2024年項目投融資破局與托底
一、投資破局-擴大有效益的投資、消費與投資共振
1.制造業(yè)投資-新質(zhì)生產(chǎn)力與科技創(chuàng)新投資
2.房地產(chǎn)投資-三大工程、保障房、平急兩用、城中村改造
3.基建投資與公共服務(wù)投資-政府引導(dǎo)企業(yè)主導(dǎo)鼓勵有收益的基建投資
案例解讀：地方財政支出如何維系？
案例解讀：土地財政斷崖下跌出路在何方？
案例解析：環(huán)境保護，城市輕軌，公共衛(wèi)生，醫(yī)療與養(yǎng)老服務(wù)
4.新的投資的錢從何而來
a)地方財政資金中基金性預(yù)算與土地出讓凈收益
b)2024年專項債投向保持10大領(lǐng)域不變，保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造、保障性住房兩個投向。
c)政策銀行的PSL專項貸款
d)案例：國家開發(fā)銀行向福建省福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元
e)案例：新疆賽德投資發(fā)展有限公司獲得農(nóng)發(fā)展銀行建設(shè)600套保障性租賃住房貸款
f)商業(yè)銀行貸款與地產(chǎn)租賃開發(fā)貸及地產(chǎn)租賃經(jīng)營貸
g)公積金中心公積金貸款
h)資產(chǎn)證券化與不動產(chǎn)REITs
二、重點政府投資類項目方向
5.基礎(chǔ)鑄石-政府投資的第一大類：傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施
6.新苗布道-政府投資的第二大類：新基建投資
7.安居樂業(yè)-政府投資的第三大類：保障房公租房城市更新
8.青山綠水-政府投資的第四大類：環(huán)境投資
9.民生康寧-政府投資的第五大類：公共衛(wèi)生體系投資
三、重點市場化投資項目方向
10.濟世育人-市場投資的第一大類：醫(yī)療教育
11.暢通無阻-市場投資的第二大類：停車場
12.綠能迎暉-市場投資的第三大類：風(fēng)光水電
13.暮年金樽-市場投資的第四大類：養(yǎng)老與康養(yǎng)
14.商旅業(yè)興-市場投資的第五大類：商業(yè)與消費

第三講創(chuàng)新投融資模式介紹、項目案例及風(fēng)險管理
一、項目投資主體分類
1.政府投資模式、企業(yè)投資模式關(guān)聯(lián)及區(qū)別解析
a)政府投資-公益性項目
i.PPP屬于政府投資項目
ii.地方政府專項債券投資屬于政府投資項目
b)企業(yè)投資-企業(yè)投資項目核準和備案管理辦法
2.政府投資實際操作流程
a)政府投資的資金籌措與支出流程
b)政府投資的審批制度
c)政府投資項目謀劃要點與風(fēng)險管理
d)政府投資條例對于投資企業(yè)的利好與風(fēng)險
3.企業(yè)投資項目-經(jīng)營性項目
a)企業(yè)投資項目的資金籌措
b)企業(yè)投資項目與政府投資項目的資金往來兩大途徑
i.補貼
ii.采購
二、投資模式合規(guī)性幾個重要文件要點
1.《政府投資條例》
2.《地方政府債券發(fā)行管理辦法》財庫〔2020〕43號
3.《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》
4.《銀行保險機構(gòu)進一步做好地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險防范化解工作的指導(dǎo)意見》
5.《*辦公廳關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》國辦發(fā)〔2022〕19號
三、項目投資融資的邏輯、風(fēng)險與挑戰(zhàn)
1.項目投資的收益與收益分配
a)投資人-投資模式、投資風(fēng)險、投資收益、回款周期、投資回報、內(nèi)部收益率
b)施工方-施工利潤、工程量、施工周期、融資可能性
c)政府方-防隱債、促投資、見效益
2.政府投資面臨的挑戰(zhàn)
d)財政處罰
e)審計追蹤
3.企業(yè)投融資面臨的挑戰(zhàn)
a)競爭激烈、放棄投資利潤、舍掉工程利潤
b)項目新技術(shù)風(fēng)險、融資風(fēng)險、運營風(fēng)險、材料上漲風(fēng)險累加
四、創(chuàng)新模式及案例介紹
1.新政下的PPP模式與特許經(jīng)營模式
a)自負盈虧的模式
b)兩標并一標的文件依據(jù)
c)案例解析：BOT模式與特許經(jīng)營結(jié)合
d)違規(guī)PPP模式與創(chuàng)新模式之間的轉(zhuǎn)化
4.特許經(jīng)營模式與政府購買服務(wù)
a)可行性缺口補助與固定回報的異同
b)兩標并一標的文件依據(jù)
案例解析：BOT模式與特許經(jīng)營結(jié)合
2.工程+土地捆綁模式創(chuàng)新
a)片區(qū)開發(fā)自平衡項目
b)ABO模式
c)一二級聯(lián)動模式
案例解析：中國金茂梅溪湖
3.工程+資源捆綁模式創(chuàng)新
a)EOD模式
b)資源捆綁性項目
c)案例解析：中電建溫州甌江口靈昆智創(chuàng)城
4.基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募REITs
a)ABS+公募基金模式
b)擴募機制
c)不動產(chǎn)上市與公司上市的優(yōu)劣對比
5.工程+政府債捆綁模式創(chuàng)新
a)專項債券申報流程
b)專項債券項目策劃
c)專項債券項目投資實施
d)專項債券項目資金監(jiān)管
e)專項債券分類別案例解讀
f)地方政府專項債券項目謀劃
g)有收益的公益性項目
h)額度限制
i)利息保障倍數(shù)
j)可做資本金
k)2024年十大領(lǐng)域
l)政府投資項目
6.工程+平臺債捆綁模式創(chuàng)新
a)政策性銀行貸款與專項債做資本金
b)融資平臺整合后的企業(yè)發(fā)債
7.工程+基金認購模式創(chuàng)新
a)F+EPC融資+設(shè)計+采購+施工總承包
b)F+EPC+O為融資+EPC+運營
c)I+EPC為以投資為引領(lǐng)的工程總承包模式
d)案例解析：四川路橋建設(shè)天峨至北海公路（平塘至天峨廣西段）
五、融資平臺的在項目投資中的作用
1.融資平臺公司投資行為屬于企業(yè)投資
2.政府授權(quán)、聯(lián)合投資+EPC
六、地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險
1.隱性債務(wù)的定義與識別
2.違規(guī)舉債與隱性債務(wù)的關(guān)系

第四講新機制的PPP模式《關(guān)于規(guī)范實施政府和社會資本合作新機制的指導(dǎo)意見》
一、新政發(fā)布的背景
3.傳統(tǒng)PPP模式的困境與突圍
4.政府投資的市場化邏輯落地
5.激發(fā)民間投資活力
6.改善公共服務(wù)拉動有效投資
a)如何理解有效投資
b)支持民營企業(yè)參與的特許經(jīng)營新建（含改擴建）項目清單領(lǐng)域解讀
二、聚焦使用者付費項目
7.強調(diào)運營-明確收費渠道和方式
8.明確補貼-政府付費只能按規(guī)定補貼運營、不能補貼建設(shè)成本
9.禁止可行性缺口補助
10.禁止保底收益率
11.禁止可用性付費
三、全部采取特許經(jīng)營模式
12.特許經(jīng)營模式成為協(xié)議的*載體
13.建設(shè)—運營—移交（BOT）
14.轉(zhuǎn)讓—運營—移交（TOT）
15.改建—運營—移交（ROT）
16.建設(shè)—擁有—運營—移交（BOOT）
17.設(shè)計—建設(shè)—融資—運營—移交（DBFOT）
四、合理把握重點領(lǐng)域
18.限定于有經(jīng)營性收益的項目
19.公路、鐵路、民航基礎(chǔ)設(shè)施和交通樞紐等交通項目
20.物流樞紐、物流園區(qū)項目
21.城鎮(zhèn)供水、供氣、供熱、停車場等市政項目
22.城鎮(zhèn)污水垃圾收集處理及資源化利用等生態(tài)保護和環(huán)境治理項目
23.具有發(fā)電功能的水利項目，體育、旅游公共服務(wù)等社會項目
24.智慧城市、智慧交通、智慧農(nóng)業(yè)等新型基礎(chǔ)設(shè)施項目
25.城市更新、綜合交通樞紐改造等盤活存量和改擴建
五、優(yōu)先選擇民營企業(yè)參與
26.市場化程度較高、公共屬性較弱的項目，應(yīng)由民營企業(yè)獨資或控股
27.關(guān)系國計民生、公共屬性較強的項目，民營企業(yè)股權(quán)占比原則上不低于35%
28.國家安全、公共屬性強且具有自然壟斷屬性的項目，應(yīng)積極創(chuàng)造條件、支持民營企業(yè)參與
六、明確管理責(zé)任分工
29.國家發(fā)展改革委要牽頭做好特許經(jīng)營模式
30.特許經(jīng)營項目實施機構(gòu)
a)行業(yè)主管部門
b)事業(yè)單位
七、穩(wěn)妥推進新機制實施
31.2023年2月未完成招標采購的項目實施新政
八、嚴格審核特許經(jīng)營方案
32.未提及兩評一案
33.特許經(jīng)營方案編制
34.特許經(jīng)營模式可行性論證
九、公平選擇特許經(jīng)營者
35.公開競爭方式選擇特許經(jīng)營者（含聯(lián)合體）
36.關(guān)注特許經(jīng)營人的評定標準
a)項目管理經(jīng)營
b)專業(yè)運營能力
c)企業(yè)綜合實力
d)信用評級狀況
e)不得調(diào)整特許經(jīng)營者投融資和建設(shè)責(zé)任
十、規(guī)范簽訂特許經(jīng)營協(xié)議
十一、嚴格履行投資管理程序-明確PPP兼有政府投資與企業(yè)投資
37.資本金注入項目屬于政府投資項目履行《政府投資條例》
38.企業(yè)單獨投資項目屬于企業(yè)投資履行《企業(yè)投資項目核準和備案管理條例》
十二、切實加強運營監(jiān)管
39.定期開展項目運營評價
40.懲戒違法違規(guī)和失信行為
41.規(guī)范開展特許經(jīng)營協(xié)議變更和項目移交等工作
42.建立常態(tài)化信息披露機制
十三、做好要素保障和融資支持
43.支持依法依規(guī)合理調(diào)整土地規(guī)劃用途和開發(fā)強度
44.采用預(yù)期收益質(zhì)押等方式為特許經(jīng)營項目提供融資支持
45.特許經(jīng)營項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）
十四、支持創(chuàng)新項目實施方式
46.特許經(jīng)營者在保障項目質(zhì)量和產(chǎn)出（服務(wù)）效果的前提下額外收益主要歸特許經(jīng)營者所有

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