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全生命周期六大階段

 

課程背景

隨著行業(yè)銷售規(guī)模和利潤快速下滑，為保證企業(yè)生命線的現(xiàn)金流，各大企業(yè)均加大對成本控制和成本優(yōu)化的關(guān)注，“降成本就是保利潤”。如何進(jìn)一步提高成本控制水平，在保證品質(zhì)和效果的同時(shí)系統(tǒng)性的優(yōu)化降低成本，減少無效成本支出，成為企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張的關(guān)鍵一環(huán)。

中海強(qiáng)大的盈利能力一直讓外界好奇，甚至有些讓萬科和保利看不懂，本課程第一次向同行深度剖析中海地產(chǎn)在中國地產(chǎn)界利潤第一的前因后果。中海地產(chǎn)凈利潤復(fù)合增長率達(dá)到44、7%，遠(yuǎn)高于萬科的33%，其根本原因之一，在于對開發(fā)環(huán)節(jié)成本的優(yōu)秀管控，本課程深度揭密中海成本控制做法。

 

課程收益

1、破解標(biāo)桿房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管控與造價(jià)控制操作之道；

2、從戰(zhàn)略角度幫助房地產(chǎn)企業(yè)對全過程成本精細(xì)化管理進(jìn)行規(guī)劃；

3、提供房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本精細(xì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)和方法，超級實(shí)戰(zhàn)，拿來即用；

4、大量中海、恒大等標(biāo)桿房企成本管控實(shí)操工具資料，讓您稍加修改即刻應(yīng)用。

 

課程對象

1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理等公司決策層領(lǐng)導(dǎo)；

2、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)總監(jiān)、成本總監(jiān)、工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總工程師等；

3、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、招標(biāo)采購、造價(jià)成本、合約結(jié)算等。

 

課程簡介

王老師：房地產(chǎn)成本實(shí)戰(zhàn)專家，省評標(biāo)專家，高級工程師，原中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)區(qū)域公司成本高管，現(xiàn)任某知名房地產(chǎn)企業(yè)成本合約部總監(jiān)。

15年標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)成本管控、工程預(yù)結(jié)算、招采、合同管理工作經(jīng)歷。有超過10年工程造價(jià)實(shí)操、成本管控、工程招投標(biāo)實(shí)操培訓(xùn)講課經(jīng)驗(yàn)。曾任職于中建七局、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等標(biāo)桿甲乙方單位。王老師對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控、招標(biāo)采購流程、合同管理均有自已獨(dú)到見解； 對土建工程、裝飾工程、市政工程、園林景觀工程工程、鋼結(jié)構(gòu)、人防工程、空調(diào)工程、消防工程、水電工程、智能化工程、電梯工程、柴油發(fā)電機(jī)等工程預(yù)結(jié)算以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有豐富的實(shí)操經(jīng)歷。

 

課程大綱

第一部分:房地產(chǎn)項(xiàng)目決策及拿地階段的成本管控

1、投資估算以及目標(biāo)成本編制講解

2、項(xiàng)目成本規(guī)劃與控制表

3、項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表

4、建安成本目標(biāo)控制表

5、建安成本預(yù)測明細(xì)表

6、項(xiàng)目產(chǎn)品配置及限額設(shè)計(jì)指標(biāo)表

7、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本分析

8、項(xiàng)目開發(fā)成本管控的總體思路

9、影響項(xiàng)目成本的10個(gè)主要因素

10、投資方案階段土地費(fèi)用管控思路

1）舊城改造地塊      2）開發(fā)商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊    3）公開招投標(biāo)或拍賣地塊

案例：中海地產(chǎn)集團(tuán)某項(xiàng)目建安成本目標(biāo)控制表詳解

1）土地成本   2）前期費(fèi)用       3）建安成本     4）其他直接費(fèi)用

5）利息費(fèi)用   6）公司管理費(fèi)用   7）銷售費(fèi)用     8）稅金

 

第二部分:房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段中海地產(chǎn)成本管控策略及案例分析

1、設(shè)計(jì)階段成本管理的基本邏輯 

2、強(qiáng)排設(shè)計(jì)--項(xiàng)目拓展階段的成本估算

3、概念設(shè)計(jì)--項(xiàng)目策劃階段的成本測算

4、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化

5、項(xiàng)目交工標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)

6、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)--單體建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化及成本預(yù)算

7、管網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化

8、園林景觀設(shè)計(jì)管理

9、設(shè)計(jì)階段后期成本優(yōu)化

10、設(shè)計(jì)階段成本管理與優(yōu)化的保障

案例：中海地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段控制重點(diǎn)部位

案例：中海項(xiàng)目產(chǎn)品配置及限額設(shè)計(jì)指標(biāo)詳解  

 

第三部分:招投標(biāo)階段中海成本管控操作策略及案例分析

1、單位選擇對成本的影響

2招標(biāo)方式

1）邀請招標(biāo)   2）競爭性談判  3）直接委托

討論：為什么避免單位內(nèi)部推薦單位

3、招標(biāo)范圍界限對成本的影響

1）合同計(jì)價(jià)方式       2）進(jìn)度款支付方式  3）投標(biāo)保證金的作用   4）履約保證金的作用

4、商務(wù)談判技巧對成本的影響

5、商務(wù)清標(biāo)準(zhǔn)確性對成本的影響

1）資質(zhì)預(yù)審的目的        

2）考察單位主要目的是什么 

3）作為招采專員你怎么回答投標(biāo)單位提出的問題

6、合同承包方式、承包范圍以及計(jì)價(jià)依據(jù)對成本的影響

案例1：中海地產(chǎn)招標(biāo)過程詳細(xì)講解

案例2：恒大地產(chǎn)招標(biāo)過程詳細(xì)講解

7、合約策劃報(bào)告成本管控講解

案例：中海地產(chǎn)合約策劃報(bào)告編制講解

8、招標(biāo)清單編制選擇方式對成本的影響（港式清單、市場清單、國標(biāo)清單、定額計(jì)價(jià)）

案例1：中海地產(chǎn)招標(biāo)清單編制講解（港式清單）

案例2：碧桂園招標(biāo)清單編制講解（港式清單）

案例3：恒大地產(chǎn)招標(biāo)清單編制講解（企業(yè)清單、國標(biāo)清單）

討論：各類招標(biāo)清單利弊進(jìn)行講解分析

 

第四部分:施工交叉作業(yè)階段中海成本管控操作策略及案例分析

1、動態(tài)成本管控講解

案例:中海地產(chǎn)動態(tài)成本管控講解

2、施工交叉作業(yè)成本管控講解

1)總包單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例：結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個(gè)人施工經(jīng)驗(yàn)對總包單位進(jìn)行施工成本管控

2)分包單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例：結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對分包單位進(jìn)行施工成本管控

3)精裝修單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例：結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對精裝修單位進(jìn)行施工成本管控

3、工程簽證審核技巧講解

1)工程簽證單

2)工程簽證附件（工程聯(lián)系單、工程量確認(rèn)單、工程設(shè)計(jì)變更單、工程技術(shù)核定單、會議紀(jì)要）

3)工程簽證預(yù)算書

案例：分享個(gè)人審核思路以及技巧

4、材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)詢價(jià)技巧講解（主要尋到廠家底價(jià)）

案例：分享個(gè)人詢價(jià)方法以及技巧

5、工程進(jìn)度款審核講解（主要避免超付款現(xiàn)象）

案例: 中海審核方案以及技巧分享

6、房建工程施工工藝成本管控講解（熟悉施工工藝也是對成本把控的重點(diǎn)）

案例：分享個(gè)人施工經(jīng)驗(yàn)以及施工工藝對成本的影響

 

第五部分:竣工結(jié)算階段中海成本管控操作策略及案例分析

1、竣工圖紙審核講解

1)竣工圖紙繪制準(zhǔn)確性直接影響竣工結(jié)算質(zhì)量

2)竣工圖紙審核不嚴(yán)格直接影響竣工結(jié)算質(zhì)量

案例：分享個(gè)人多年竣工圖紙審核經(jīng)驗(yàn)

2、竣工資料真實(shí)性審核講解

1）竣工資料真實(shí)性影響竣工結(jié)算質(zhì)量

2）竣工資料不完善影響竣工結(jié)算質(zhì)量

案例:個(gè)人經(jīng)驗(yàn)分享

3、竣工核重結(jié)算書審點(diǎn)內(nèi)容

1）總價(jià)包干結(jié)算審核（港式清單計(jì)價(jià)模式、國標(biāo)清單計(jì)價(jià)模式、市場清單計(jì)價(jià)模

(1)審核是否完成合同范圍內(nèi)所有工作內(nèi)容

(2)審核竣工圖紙以施工圖紙是否吻合

(3)根據(jù)政府相關(guān)文件審核稅率

2）單價(jià)包干結(jié)算審核（國標(biāo)清單計(jì)價(jià)模式、港式清單計(jì)價(jià)模式、市場清單計(jì)價(jià)模式）

(1)根據(jù)竣工圖紙審核工程量

(2)根據(jù)合同審核措施費(fèi)用以及承包范圍

(3)根據(jù)合同審核是否下浮比例

(4)根據(jù)政府相關(guān)文件審核稅率

3）按實(shí)結(jié)算審核（定額計(jì)價(jià)模式）

(1)根據(jù)竣工圖紙審核工程量

(2)根據(jù)合同計(jì)價(jià)依據(jù)審核工程結(jié)算

(3)根據(jù)當(dāng)?shù)卣C發(fā)的定額人工文件進(jìn)行調(diào)差

(4)根據(jù)合同約定對材料進(jìn)行調(diào)差（備注：材料單價(jià)是按照算術(shù)平均單價(jià)還是加權(quán)平均單價(jià)記取）

(5)根據(jù)合同約定對機(jī)械進(jìn)行調(diào)差

(6)根據(jù)當(dāng)?shù)卣募约昂贤s定進(jìn)行措施費(fèi)率調(diào)整

(7)審核分部分項(xiàng)定額

(8)根據(jù)政府相關(guān)文件審核稅率

案例1:結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)結(jié)算管理辦法以及個(gè)人結(jié)算經(jīng)驗(yàn)分享

案例2:廣聯(lián)達(dá)定額計(jì)價(jià)以及國標(biāo)清單計(jì)價(jià)演練

 

第六部分:竣工決算階段中海成本管控操作策略及案例分析

1、配合財(cái)務(wù)做好竣工決算清算工作

2、配合財(cái)務(wù)做好建安成本編制

3、配合財(cái)務(wù)做好土地增值稅測算工作

案例:分享個(gè)人工作經(jīng)驗(yàn)

 

全生命周期六大階段