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項目產(chǎn)品成本管控

【課程背景】
政策引導、企業(yè)熱捧，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一段飛速增長時期。隨著國家政策導向、住宅調(diào)控逐步“常態(tài)化”，房地產(chǎn)開發(fā)進入低利潤增長期。地產(chǎn)政策緊縮、地產(chǎn)行業(yè)遇冷，地產(chǎn)企業(yè)將何去何從？房地產(chǎn)企業(yè)要在這樣的環(huán)境下是否能夠逆境突襲，穩(wěn)保利潤增長，項目設計管理和目標控制成為核心關(guān)鍵。項目開發(fā)有明確的目標，做為項目開發(fā)重中之重的項目設計對目標的明確、把控和實現(xiàn)更是容不得半點的含糊。
政策、行業(yè)、勢態(tài)呈新時，地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)也呈現(xiàn)新趨勢。本課程中老師將用自己在業(yè)界多年的經(jīng)驗積累和分析，幫助企業(yè)把握設計管理核心和目標控制。同時，剖析、反思、總結(jié)自己多年研發(fā)心得，幫助企業(yè)如何將地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)新趨勢活學活用，深入、精準運用到本企業(yè)后續(xù)的產(chǎn)品研發(fā)中，實現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)品差異化定位，以新求勝、以異突圍，進而實現(xiàn)企業(yè)緊抓客戶、穩(wěn)扎市場、贏得口碑的市場地位。

【課程收益】
明確目標、抓住核心：明確設計管理目標，把握實現(xiàn)目標的設計過程核心
專業(yè)配合、部門合作：設計過程中專業(yè)配合相得益彰，實現(xiàn)過程各部門深度合作
控制成本、優(yōu)化設計：將成本控制落實在設計環(huán)節(jié)，提高投入產(chǎn)出比能力
緊跟趨勢、深化運用：解讀趨勢是根，運用新設計是本，根本相融合。

【課程大綱】
第一部分：地產(chǎn)項目總的角色定位
一、項目總是執(zhí)行者還是決策者？
二、地產(chǎn)項目總的關(guān)注點。
三、地產(chǎn)項目總應具備的核心能力。
投資能力，做正確項目選擇與決策風險；
產(chǎn)品能力，能夠設計出客戶需要的產(chǎn)品；
營銷能力，怎么樣把房子盡快賣出去；
運營能力，項目有效推進實施的重要保障 ；
團隊能力，提升領(lǐng)導力，做好信任和授權(quán)；
社交能力，與政府及項目周邊關(guān)系協(xié)調(diào)。

第一部分 設計與成本思維統(tǒng)一
一、房地產(chǎn)設計管理與成本管理的目標與理念
1、房地產(chǎn)項目設計管理的核心思想
2、房地產(chǎn)項目成本管理的核心思想
3、設計與成本融合的四個關(guān)鍵基礎(chǔ)：
（1）專業(yè)性的足夠深入是融合的基礎(chǔ)
（2）不宜單純追求效果，也不宜片面追求低成本
（3）維度還需延展，考慮投資，財務及稅務
（4）多種限制條件下的綜合平衡
二、設計與成本結(jié)合各階段管控要點
1、前期強排階段
2、概念方案階段
3、方案報建階段
4、施工圖設計階段
5、專項深化設計階段

第二部分 精細化設計與成本管控的八大板塊及80個設計關(guān)鍵點
一、規(guī)劃與建筑精細化設計及成本管控的十五個關(guān)鍵點
1、項目利潤*化：
潛在的利潤在哪里
如何才能做到*
如何做多方案比較
2、容積率的選擇—不一定是越高越好，案例分析不同容積率情況下的綜合對比
3、配套設施及指標的精細化控制—
4、規(guī)劃需與戶型結(jié)合—專項的圖紙表格是優(yōu)化控制的高效手段
5、建筑體型—體型與結(jié)構(gòu)成本，節(jié)能成本，外立面成本等等均息息相關(guān)
6、停車方式
7、土方及地形—及其難控制的效果規(guī)范及成本多維結(jié)合要點
8、道路系統(tǒng)
9、分期與組團設計
10、地下室專項設計—覆蓋規(guī)劃，建筑，結(jié)構(gòu)機電綜合系統(tǒng)
11、無效成本的控制
12、設施部品標準
13、交樓標準
14、成熟產(chǎn)品的使用
15、設計與成本結(jié)合的三個里程碑節(jié)點及管控要點
二、戶型精細化設計及成本管控的九個關(guān)鍵點
1、體型系數(shù)—決定設計效果與成本控制的核心數(shù)據(jù)
2、標準層平面—多種方案的全面效果與數(shù)據(jù)對比
3、玄關(guān)—容易忽視的要點
4、客廳與餐廳—主導戶型好壞的根本，多個案例對比分析
5、陽臺—功能與品質(zhì)及客戶關(guān)注度的精準結(jié)合
6、衛(wèi)生間—最為經(jīng)典的兩種組合方式
7、廚房—細節(jié)最多容易忽視的地方
8、空調(diào)機位—做到深入的九個條件
9、面積贈送—依然有所作為的地方
三、立面精細化設計及成本管控的十個關(guān)鍵點
1、外立面率—藝術(shù)效果也需數(shù)據(jù)控制
2、風格—主流外觀風格的特點及成本狀況
3、三控—建筑風格、體型系數(shù)、立面選材的綜合控制
4、屋頂—坡屋頂與平屋頂?shù)纳疃缺容^分析
5、門窗—品質(zhì)與效果及成本的深度結(jié)合分析
6、欄桿—外觀與品質(zhì)及成本的結(jié)合
7、線條及裝飾構(gòu)件—每一分成本的投入均需要與收益對應
8、部品及材料的選擇—從來不是建筑師說了算
9、效果工藝成本及客戶敏感度充分結(jié)合
10、涂料技術(shù)及成本控制要點
11、外立面部品細分落實專篇—案例實操深化分析
四、結(jié)構(gòu)精細化設計及成本管控的十個關(guān)鍵點
1、層高—直接成本與間接成本互相影響
2、基礎(chǔ)方案選型—經(jīng)驗與細致數(shù)據(jù)表格比較才能體現(xiàn)專業(yè)
3、梁的布置和配筋方式—簡單的事情做*
4、地勘—綜合性很強的專業(yè)知識點
5、基坑、邊坡支護設計—容易出問題的重要關(guān)注點
6、柱的配筋—柱子設計需與戶型功能及立面設計結(jié)合
7、剪力墻—剪力墻的布置與建筑方案結(jié)合最重要
8、樓板厚度—規(guī)范要求與計算要求相結(jié)合
9、鋼筋、混凝土材料—充分利用材料特性
10、荷載復核與電算基本要求—機構(gòu)設計的基本控重點
五、機電
1、機電管線綜合控制要點
2、給排水設計管控要點
3、電氣設計管控要點
4、暖通設計管控要點
5、智能化的配置及控制要點
6、電梯專項深化技術(shù)及成本控制要點
六、景觀精細化設計及成本管控的十個關(guān)鍵點
1、景觀設計流程—與建筑總體設計及成本管控的系統(tǒng)融合
2、空間和流線布置—案例分析空間尺度組合
3、配置標準清單—模塊化清單，系統(tǒng)且完整的專業(yè)管控工具
4、功能為主—覆蓋所有設計的本質(zhì)回歸功能實用至上
5、主景點—有主題有故事突出重點設計技巧
6、軟硬景結(jié)合—比例邊界和搭配
7、硬景設計要點—不同材料效果成本工藝的綜合對比
8、地庫頂板覆土—豎向構(gòu)造的不同材料深度對比分析
9、喬木大灌的比例—數(shù)據(jù)化管控的延展，比例數(shù)據(jù)的控制
10、五重園林—學習經(jīng)典，深化延展（三重四重也可以做的很棒）
11、軟景設計技巧—省錢且效果好的十一個軟景設計技巧
12、構(gòu)筑物—數(shù)量體型材料及成本專項控制
13、水景—不可沒有，但需用好，定位檔次及實施
14、入口門樓—好鋼用在刀刃上，成本需重點傾斜
15、私家花園—花園雖好，產(chǎn)權(quán)難定，結(jié)合營銷、成本、工程驗收及設計效果的專項要點
16、圍墻—很主觀且成本差異非常大的一個要點
17、架空層—專項可深度挖掘的重點
18、游泳池—設計施工成本感官結(jié)合精解
19、別墅區(qū)景觀特點—公共區(qū)域與私家區(qū)域各自特點
20、標準化—做的成功的地方總結(jié)歸納即成為標準化
七、專項深化設計與成本管控的五個關(guān)鍵點
1、建筑防水技術(shù)與成本控制要點
2、門窗專項建筑防水技術(shù)與成本控制要點
3、人防技術(shù)與成本控制要點
4、節(jié)能專項深化技術(shù)及成本控制要點
5、構(gòu)造柱專項深化技術(shù)及成本控制要點

第三部分 項目實操案例的深度解析
一、項目產(chǎn)品設計的專業(yè)精準解析
二、項目設計與成本結(jié)合關(guān)鍵點
三、項目開發(fā)過程中的成本變化分析
案例：惠州郊區(qū)大盤、成都中心城區(qū)豪宅、上海黃浦江豪宅、上海浦東特色樓盤、青島超級大盤、佛山區(qū)域大盤、惠州江濱百萬大盤、成都郊區(qū)典型大盤、無錫中心城區(qū)大盤

產(chǎn)品成本管控