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民法典物業(yè)地產(chǎn)解讀

【課程背景】
      2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)的《中華人民共和國(guó)民法典》受到廣泛關(guān)注。被稱為“社會(huì)百科全書”的民法典，將會(huì)對(duì)我們生活的方方面面產(chǎn)生影響。民法典幾乎涵蓋了所有的民事活動(dòng)，堪稱為新時(shí)代人民權(quán)利的“宣言書”，同時(shí)有關(guān)民法典的話題迅速占領(lǐng)了“朋友圈”，成為雙流街頭巷尾熱議的焦點(diǎn)。 那么民法典對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有什么影響呢？房產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、銷售、房產(chǎn)交易過(guò)程中有什么風(fēng)險(xiǎn)需要防范的？房產(chǎn)企業(yè)要如何規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，該如何應(yīng)對(duì)和調(diào)整法律帶來(lái)的變化呢？ 目前解讀輔導(dǎo)民法典的課程可謂汗牛充棟，然而大部分從理論到理論，從條文到條文。事實(shí)上民法典對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理實(shí)務(wù)的關(guān)系極為密切，企業(yè)的法務(wù)與經(jīng)營(yíng)管理人員以及專業(yè)律師，都有迅速了解其重要內(nèi)容的需求。民法典大部分條文是總結(jié)匯編以往的法律法規(guī)，但確實(shí)也有一些全新的規(guī)定。 本課程以*《民法典》為切入點(diǎn)，以房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的視角去解讀民法典，深入淺出，講解房地產(chǎn)行業(yè)民事法律的重要核心內(nèi)容，幫助房產(chǎn)企業(yè)的管理者破解管理難題，提升管理水平，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)新管理模式。

【課程收益】
1.通過(guò)案例情景等，深入學(xué)習(xí)《民法典》中有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的重要內(nèi)容
2.了解房地產(chǎn)相關(guān)法律制定的背景和重要意義
3.學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、交易、物業(yè)服務(wù)等相關(guān)新規(guī)定
4.規(guī)避房地產(chǎn)管理企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)法律變化
5.提高運(yùn)用法治思維和法治方式分析和解決問(wèn)題的能力

【課程對(duì)象】
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)投資公司、房產(chǎn)營(yíng)銷策劃、咨詢中介、建筑裝飾、物業(yè)管理等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)領(lǐng)域的管理人員及企業(yè)職工等；
2、房地產(chǎn)/物業(yè)企業(yè)法務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理人員、執(zhí)業(yè)律師等相關(guān)人員。

【講師介紹】顏老師
科集團(tuán)首席律師，曾任萬(wàn)科集團(tuán)審計(jì)法務(wù)部、風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理，現(xiàn)為萬(wàn)科集團(tuán)首席法律顧問(wèn)，萬(wàn)科集團(tuán)金牌講師 行業(yè)職務(wù)：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律專業(yè)委員會(huì)副主任；深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律專業(yè)委員會(huì)主任；廣東省人大常委會(huì)立法咨詢專家；廣東省法學(xué)會(huì)房地產(chǎn)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)；華南國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)、廣州仲裁委員會(huì)、深圳仲裁委員會(huì)仲裁員；北京大學(xué)、清華大學(xué)法學(xué)院碩士生校外導(dǎo)師；人民大學(xué)律師學(xué)院兼職教授 實(shí)戰(zhàn)經(jīng)歷：顏老師服務(wù)萬(wàn)科23年，有深厚的專業(yè)功底及豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。曾多次參與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)立法活動(dòng)，為國(guó)家、省、市及行業(yè)的立法貢獻(xiàn)過(guò)許多意見(jiàn)，且有不少建議被法律、法規(guī)、司法解釋及行業(yè)規(guī)則所采納。他的理論觀點(diǎn)新穎，獨(dú)樹一幟，在學(xué)術(shù)界與地產(chǎn)界非常有影響力。他的授課語(yǔ)言鮮明，深入淺出，生動(dòng)幽默，是萬(wàn)科金牌講師，曾多次站在全國(guó)各地的講臺(tái)為房地產(chǎn)專業(yè)人士授課，引發(fā)好評(píng)如潮，學(xué)員都表示課程實(shí)戰(zhàn)，受益匪淺。本系列課程中的內(nèi)容全部為其獨(dú)創(chuàng)

【課程大綱】
第一部分：從房地產(chǎn)開發(fā)視角解讀民法典
一、民法典的基本結(jié)構(gòu)
（一）所有權(quán)是民法典的核心
（二）民法典基本上承繼了物權(quán)法，較少創(chuàng)新

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)是房屋市場(chǎng)化的產(chǎn)物
（一）合法建造產(chǎn)生所有權(quán)，不依賴于不動(dòng)產(chǎn)登記
（二）建設(shè)用地使用權(quán)人是*的原始權(quán)利人
（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)由三項(xiàng)權(quán)利復(fù)合而成
 
三、關(guān)于專有部分
（一）業(yè)主的專有部分大致相當(dāng)于登記的部分。
（二）現(xiàn)實(shí)中的困境，登記不及時(shí)。不完整。專有的不登記，登記的不專有
（三）專有部分的三個(gè)要件。
（四）商品房小區(qū)中的敏感資產(chǎn)--車位、露臺(tái)、花園、會(huì)所、幼兒園、學(xué)校
1.車位是專有部分。有獨(dú)立的所有權(quán)
2.規(guī)劃內(nèi)的車位屬于建設(shè)單位，可以出售、出租、附贈(zèng)
3.關(guān)于車位權(quán)屬的認(rèn)識(shí)誤區(qū)：成本說(shuō)、配套說(shuō)、容積率說(shuō)、國(guó)防資產(chǎn)說(shuō)
4.人防車位不屬于國(guó)防資產(chǎn)
5.如何理解“首先滿足業(yè)主需要”
6.花園與專屬露臺(tái)都屬于專有部分的組成部分
（五）常見(jiàn)的侵害所有權(quán)現(xiàn)象--違法攤派
1.只有法律可以改變所有權(quán)
2.配建保障房
3.無(wú)償移交學(xué)校幼兒園
4.無(wú)償移交“社區(qū)黨群活動(dòng)中心”
5.舊改中的“貢獻(xiàn)公共配套”

四、關(guān)于共有部分的共有權(quán)
（一）區(qū)分所有下的共有部分不同于傳統(tǒng)的共有權(quán)
（二）共有權(quán)的三個(gè)來(lái)源
1.法定共有
2.約定共有
3.天然共有
（三）共有部分的合理使用
（四）共有部分的經(jīng)營(yíng)收益
（五）對(duì)共有部分的侵占
（六）共有部分的維護(hù)、更新、改造
（七）大公與小公

五、關(guān)于登記
（一）登記是證明，不是確權(quán)
（二）小產(chǎn)權(quán)--不被承認(rèn)的所有權(quán)
（三）預(yù)售合同的登記備案不具有物權(quán)效力
（四）樓花抵押可以產(chǎn)生抵押權(quán)

第二部分：從物業(yè)管理視角解讀民法典
一、物業(yè)管理的權(quán)利來(lái)源
（一）民法典吸收、補(bǔ)充了物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋的內(nèi)容
（二）關(guān)于物業(yè)管理的事務(wù)由業(yè)主共同決定

二、物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治
（一）物業(yè)管理不是居民管理或社會(huì)管理
（二）實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的眾多“婆婆”
1.區(qū)縣政府主管部門
2.街道辦與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府
3.居委會(huì)
4.社區(qū)

三、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)
（一）中國(guó)物業(yè)管理的特點(diǎn)與困境
1.規(guī)模巨大的小區(qū)與毫無(wú)關(guān)聯(lián)性的居住者
2.行政管理缺位，自治管理困難重重
3.以服務(wù)者的身份扮演小區(qū)政府的角色
（二）物業(yè)管理的內(nèi)容有管物發(fā)展到管人
1.物業(yè)企業(yè)被賦予了維護(hù)治安消防環(huán)保等秩序的職責(zé)
2.物業(yè)企業(yè)維護(hù)小區(qū)秩序的合理手段
（1）制止報(bào)告協(xié)助。
（2）重在預(yù)防，未雨綢繆。
（3）代位訴訟，既是權(quán)利也是義務(wù)
（4）文明管理，絕不涉黑。
 
四、物業(yè)費(fèi)
（一）物業(yè)管理費(fèi)--物業(yè)服務(wù)費(fèi)--物業(yè)費(fèi)
（二）業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)還是物業(yè)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入
（三）在物業(yè)費(fèi)問(wèn)題上的種種認(rèn)識(shí)誤區(qū)
（四）物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主的AA制財(cái)產(chǎn)
1.不應(yīng)該對(duì)物業(yè)費(fèi)，收營(yíng)業(yè)稅
2.政府不應(yīng)當(dāng)干涉物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)
3.業(yè)主不能以不交物業(yè)費(fèi)作為抗辯的手段
4.臺(tái)灣對(duì)業(yè)主欠費(fèi)的嚴(yán)厲制裁值得我們借鑒
 
五、物業(yè)服務(wù)合同
（一）民法典把物業(yè)服務(wù)合同作為典型合同
（二）物業(yè)服務(wù)合同的特殊性
1.突破了合同相對(duì)性
2.解除合同的權(quán)利不對(duì)等
3.物業(yè)服務(wù)人的總包責(zé)任
4.物業(yè)服務(wù)人的善后責(zé)任
5.一份好合同對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)作用極大

六、物業(yè)企業(yè)的安全保障義務(wù)
（一）安全保障義務(wù)是針對(duì)特定對(duì)象的特殊侵權(quán)責(zé)任
1.我國(guó)侵權(quán)法從未將物業(yè)服務(wù)企業(yè)列為安全保障義務(wù)的主體
2.物業(yè)服務(wù)糾紛，司法解釋，在征求意見(jiàn)中刪除了物業(yè)企業(yè)的安全保障義務(wù)。
3.實(shí)務(wù)當(dāng)中存在大量要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)安全保障義務(wù)的判例
（二）民法典毫無(wú)征兆地突然規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的安全保障義務(wù)
（三）民法典關(guān)于高空拋物賠償責(zé)任的重大修改很不合理
（四）民法典關(guān)于高空墜物的賠償責(zé)任也值得商榷
（五）物業(yè)企業(yè)面臨重大風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

民法典物業(yè)地產(chǎn)解讀