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房地產(chǎn)稅收籌劃

課程背景
每一個(gè)從事會(huì)計(jì)工作的人員都想熟悉下房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅處理。但是，外行看熱鬧，內(nèi)行看門道，熱鬧也好，門道也罷，說的清的人還真不多。為啥呢？皆因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)涉及土地取得方式多樣，開發(fā)階段成本核算不同于其他企業(yè)，銷售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多，投資方案必然涉及稅收利益。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)問題屬于年年檢查年年多，加上2016營(yíng)改增，以前你是老會(huì)計(jì)，也要遇到新問題。所以在此背景下，我們?nèi)媸崂矸康禺a(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的節(jié)稅要點(diǎn)以及主要納稅爭(zhēng)議問題，以幫助大家能夠熟悉房地產(chǎn)，做好房地產(chǎn)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)防控工作，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)！
學(xué)員對(duì)象：財(cái)務(wù)經(jīng)理，總經(jīng)理等相關(guān)責(zé)任人

課程大綱
一、地產(chǎn)開發(fā)稅務(wù)管理戰(zhàn)略的優(yōu)化思路
1.項(xiàng)目公司避稅和集團(tuán)避稅的協(xié)調(diào)
2.國(guó)際避稅與國(guó)內(nèi)避稅的效果比較及統(tǒng)籌
3.從投融資層面設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式
4.優(yōu)化投資架構(gòu)
5.開發(fā)主體的籌劃--自然人、法人、外國(guó)人、非居民法人
6.國(guó)際避稅安排--公司境外法人主體公司的設(shè)立地
7.私募基金在地產(chǎn)開發(fā)中稅務(wù)管理中的核心作用
8.外資地產(chǎn)開發(fā)的納稅籌劃管理
9.地產(chǎn)開發(fā)對(duì)沖高稅負(fù)機(jī)制的構(gòu)建籌劃
10.我國(guó)稅制體系的總體運(yùn)行要點(diǎn)

二、企業(yè)拿地階段重要稅務(wù)問題與納稅籌劃
1.企業(yè)以路換地、以橋換地的稅務(wù)問題與納稅籌劃
2.企業(yè)以BT項(xiàng)目拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
3.企業(yè)通過合并方式拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
4.企業(yè)通過債務(wù)重組拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
5.企業(yè)通過分立方式拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
6.企業(yè)通過資產(chǎn)、項(xiàng)目收購(gòu)方式拿地的稅務(wù)問題與籌劃
7.企業(yè)通過股權(quán)收購(gòu)方式拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
8.劃撥土地轉(zhuǎn)性的稅務(wù)問題與籌劃
9.定向增資，植入土地或房產(chǎn)等資產(chǎn)的稅務(wù)問題與籌劃
10.三舊改造拿地的稅務(wù)問題與籌劃
11.企業(yè)取得土地返還款的財(cái)稅處理
12.與政府簽署土地合同應(yīng)關(guān)注的時(shí)間要點(diǎn)
13.個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款如何繳納個(gè)稅
14.如何解決無(wú)法取得發(fā)票的稅務(wù)難題

三、企業(yè)開發(fā)階段的重點(diǎn)稅務(wù)問題與籌劃
1.合作開發(fā)的重要稅務(wù)問題與籌劃（與私募合作的注意事項(xiàng)）
2.如何講不可售面積的故事，總體搞好項(xiàng)目的籌劃
3.自建規(guī)避營(yíng)業(yè)稅的籌劃
4.甲供材料的稅務(wù)問題及籌劃
5.內(nèi)部勞務(wù)規(guī)避營(yíng)業(yè)稅的籌劃
6.出售精裝房，裝飾材料由購(gòu)房戶自行購(gòu)買的稅務(wù)問題及籌劃
7.綠化工程的稅務(wù)問題及籌劃
8.拆遷還房的稅務(wù)處理，別繳了冤枉稅
9.代建工程籌劃難點(diǎn)

四、企業(yè)銷售階段的重點(diǎn)稅務(wù)問題與籌劃
1.分簽銷售合同和裝修合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及籌劃
2.出售精裝房，裝飾材料，含家電由購(gòu)房戶自購(gòu)的稅務(wù)問題及籌劃
3.分簽銷售合同和裝修合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及籌劃
4.會(huì)員銷售模式的稅務(wù)問題及籌劃（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）
5.商鋪售后返租的稅務(wù)問題及籌劃
6.房企代墊首付和購(gòu)房返稅的稅務(wù)問題
7.售后回購(gòu)的稅務(wù)問題
8.融資性售后回租的稅務(wù)問題及籌劃
9.賣房送家電、家俱的稅務(wù)處理及籌劃
10.人防設(shè)施和地下車庫(kù)的納稅籌劃
11.低價(jià)銷售的稅務(wù)問題及籌劃
12.銷售未完工產(chǎn)品的納稅籌劃
13.物業(yè)先自用或出租再銷售的籌劃
14.銷售土地的籌劃

五、企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)階段土地增值稅的重點(diǎn)稅務(wù)問題及籌劃
1.清算單位如何確定更合算
2.合并清算還是分別清算
3.土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)如何把握
4.多交營(yíng)業(yè)稅所得稅對(duì)沖土地增值稅籌劃
5.如何通過集團(tuán)資金池來(lái)調(diào)整項(xiàng)目的增值率（背對(duì)背擔(dān)保和借款）
6.土地增值稅清算中利息費(fèi)用的扣除技巧
7.代收費(fèi)用的稅務(wù)問題及籌劃
8.旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓的土增稅問題及籌劃
9.房地產(chǎn)公司收取的違約金、更名費(fèi)是否繳納土地增值稅

六、企業(yè)投資退出階段的稅務(wù)問題及籌劃
1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出的籌劃：內(nèi)內(nèi)、內(nèi)外、外內(nèi)和外外轉(zhuǎn)讓結(jié)構(gòu)
2.清算退出的籌劃
3.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓退出的籌劃
4.減資退出的籌劃

七、企業(yè)融資的稅務(wù)問題及籌劃
1.融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化
2.企業(yè)融資采用“固定回報(bào)+浮動(dòng)收益”的稅務(wù)問題及籌劃
3.企業(yè)信托融資股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)的稅務(wù)問題及籌劃
4.企業(yè)民間借貸的稅務(wù)問題及籌劃，如何建立民間借貸的安全港
5.如何實(shí)現(xiàn)借款的機(jī)構(gòu)化安排

八、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)其他應(yīng)當(dāng)關(guān)注的稅務(wù)問題及籌劃
1.房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的稅務(wù)問題及籌劃
2.承租房屋經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)攤位費(fèi)是否繳納房產(chǎn)稅
3.承租他人房產(chǎn)自己裝修部分是否繳納房產(chǎn)稅
4.以不動(dòng)產(chǎn)投資收取固定利潤(rùn)是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅
5.土地價(jià)值應(yīng)該如何計(jì)入房產(chǎn)原值
6.出租方收取的空調(diào)費(fèi)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅還是增值稅
7.托管收益是否能做收投資收益免稅
8.房地產(chǎn)企業(yè)差額交稅問題及籌劃

講師簡(jiǎn)介
王老師
任職機(jī)構(gòu)：
G50副秘書長(zhǎng)、博志成股份投融資中心首席專家、多家上市企業(yè)獨(dú)立董事、多家房企投融資顧問
專業(yè)特長(zhǎng)：注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、注冊(cè)內(nèi)部審計(jì)師、房地產(chǎn)資本運(yùn)作與財(cái)稅專家導(dǎo)師、地產(chǎn)私募專家、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)專家咨詢委員會(huì)專家、國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)戰(zhàn)派財(cái)稅專家、納稅籌劃專家。國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)培訓(xùn)中心特聘專家、國(guó)家稅務(wù)總局特聘專家，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)特聘專家。具有十多年財(cái)務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，主導(dǎo)參與多個(gè)地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運(yùn)作，參與部分企業(yè)的境內(nèi)外上市運(yùn)作。在多年的財(cái)稅咨詢實(shí)踐中，對(duì)各類企業(yè)的投融資運(yùn)作管理，財(cái)稅管理有非常深入和獨(dú)到的研究。先后為多家企業(yè)提供過財(cái)稅咨詢服務(wù)，多次主講稅務(wù)管理課程?。

房地產(chǎn)稅收籌劃