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甲方與總分包尖銳問(wèn)題課程

 

【課程背景】

地產(chǎn)微利時(shí)代，提升品質(zhì)又不能增加成本，開(kāi)發(fā)商只有強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)度、質(zhì)量、安全管理，無(wú)形中更加大了與總包、分包單位的沖突與矛盾，如何辦？

作為工程管理者，你是否經(jīng)常遇到這樣的問(wèn)題與困惑呢？整日疲于應(yīng)付與處理甲方與總、分包單位沒(méi)完沒(méi)了的問(wèn)題和矛盾，沒(méi)有時(shí)間與精力鉆研專業(yè)知識(shí)！工程節(jié)點(diǎn)一拖再拖，運(yùn)營(yíng)計(jì)劃從來(lái)就沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)過(guò)。事先制定好的計(jì)劃執(zhí)行起來(lái)總是滯后而力不從心？質(zhì)量問(wèn)題層出不窮，安全文明沒(méi)保障、交付率從來(lái)就沒(méi)有高滿意過(guò)；成本老是居高不下，設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證滿天飛。各種會(huì)議，一出問(wèn)題，責(zé)任似乎總在工程部門身上；壓力山大，盡心盡力，仍有一些事情防不勝防？

本課程通過(guò)理論引導(dǎo)、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，結(jié)合工程管理現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的各種問(wèn)題及產(chǎn)生的原因，提出有針對(duì)性的解決方案，詳解甲方與總包、分包尖銳矛盾及項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全四大核心問(wèn)題處理辦法。  

本課程結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目管理案例，講解不同施工階段的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和要點(diǎn)，提供“事前預(yù)防、事中管理、事后檢驗(yàn)”的技術(shù)管理方法和創(chuàng)新思維，強(qiáng)調(diào)過(guò)程管理中“人”的作用，把復(fù)雜的問(wèn)題簡(jiǎn)單化，重點(diǎn)解決高品質(zhì)工程落地問(wèn)題，以大視角解讀工程管理的難題。

 

【課程收益】

1、掌握地產(chǎn)工程質(zhì)量管理體系的構(gòu)成；

2、掌握工程管理進(jìn)度、質(zhì)量、成本與安全四大核心控制標(biāo)準(zhǔn)與精髓；

3、掌握不同施工階段質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)、管控重點(diǎn)及質(zhì)量通病防治；

4、提高項(xiàng)目工程管理的效率、風(fēng)險(xiǎn)控制能力；

5、提升項(xiàng)目經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)管理大局觀，有效應(yīng)對(duì)總包、分包單位的日常尖銳問(wèn)題。

 

【課程對(duì)象】

房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、總工、集團(tuán)分管工程副總、項(xiàng)目總經(jīng)理、工程總監(jiān)、設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程部經(jīng)理等。

 

【課程大綱】

前言：地產(chǎn)行業(yè)工程管理目前的現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段 

1、項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理的常見(jiàn)問(wèn)題

思考：我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常面對(duì)的有那些問(wèn)題？

討論：房地產(chǎn)企業(yè)工程管理普遍面臨的問(wèn)題

1）越來(lái)越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范圍、 權(quán)責(zé)多少才是最合適？

3）工程管理人員素質(zhì)層次不齊，監(jiān)理形同虛設(shè)，勞務(wù)缺失，

4）低價(jià)中標(biāo)的誤區(qū)，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾

5）甲方計(jì)劃與分供方執(zhí)行的偏差和信息不對(duì)等

6）關(guān)于總分包單位工程界面管理的確定

7）支付工程款與分供方管理執(zhí)行力關(guān)系

8）甲方變更、簽證與分供方管理關(guān)系處理

9）甲方風(fēng)險(xiǎn)管理與分供方風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的界定執(zhí)行

10）監(jiān)理公司的選擇與管理

思考：現(xiàn)場(chǎng)總包管理的矛盾點(diǎn)、消極怠工及停工對(duì)抗等危機(jī)處理辦法

2、總包與分包單位的矛盾點(diǎn)、多發(fā)階段及控制辦法

典型質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)案例：2020年重慶某樓盤因質(zhì)量問(wèn)題被政府勒令拆除

話題討論：

2.1那些是開(kāi)發(fā)商管理原因造成的常見(jiàn)問(wèn)題？

2.2施工單位低價(jià)中標(biāo)的游戲：餓死同行、累死自己、坑死業(yè)主

2.3對(duì)內(nèi)：部門間的矛盾產(chǎn)生的主要原因

2.4對(duì)外：甲方、監(jiān)理、總包關(guān)于項(xiàng)目管理的差異

2.5現(xiàn)場(chǎng)管理面對(duì)困難與挑戰(zhàn)

2.6現(xiàn)場(chǎng)管理的*秘訣

分享：總承包商日常慣用的策略 

解讀1：甲方、監(jiān)理、總包現(xiàn)場(chǎng)關(guān)系協(xié)調(diào)

解讀2：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的常見(jiàn)問(wèn)題、矛盾及解決建議

案例：某施工現(xiàn)場(chǎng)總包單位對(duì)甲方管理抵抗與沖突 

結(jié)論：

A、選擇優(yōu)秀的合作伙伴是保證質(zhì)量的前提

B、建立“事前預(yù)防、事中管理、事后檢驗(yàn)”的工程技術(shù)管理方法。

C、工程現(xiàn)場(chǎng)矛盾平衡是管理的永恒主題。

3、項(xiàng)目工程管理模式分析

3.1合作模式分析       

3.2關(guān)于項(xiàng)目組織管理模式建立（適合自己的就是最好的）

案例：標(biāo)桿企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)（矩陣式）

討論：關(guān)于“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”

4、開(kāi)工前期準(zhǔn)備階段管理

科學(xué)制定項(xiàng)目生產(chǎn)目標(biāo)；明確甲方項(xiàng)目部組織架構(gòu)；總包單位標(biāo)段的合理劃分；施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置策劃；工程質(zhì)量管理組織結(jié)構(gòu)的確定

小結(jié)：

前置：工程管理的策劃思想—先策后控 

科學(xué)：工程目標(biāo)計(jì)劃與工期制定的合理性 

強(qiáng)調(diào)：總平面管理策劃的重要性

創(chuàng)新：根治工程質(zhì)量通病的良藥

落地：1）制定項(xiàng)目管理策劃書(shū)  2）制定工程質(zhì)量管理手冊(cè)

分享1、**集團(tuán)項(xiàng)目管理策劃書(shū)    2、**地產(chǎn)工程質(zhì)量管理手冊(cè)

思考：如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)貫徹進(jìn)工程營(yíng)造的全程？

 

二、項(xiàng)目工程實(shí)施階段  

項(xiàng)目工程管理實(shí)施核心要素----“四控、三管、一協(xié)調(diào)“；項(xiàng)目四大控制核心問(wèn)題：進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本。

1、工程管理四大核心之一--進(jìn)度管理

1.1項(xiàng)目總體計(jì)劃編制

1.2項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分解

1.3工程管理進(jìn)度控制  

一級(jí)計(jì)劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)計(jì)劃里程碑

二級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重要節(jié)點(diǎn)操作計(jì)劃 

三級(jí)計(jì)劃：各專業(yè)部門項(xiàng)目具體實(shí)施作業(yè)計(jì)劃

討論：1、關(guān)于三級(jí)進(jìn)度計(jì)劃的重要性    2、計(jì)劃不力的主要原因分析    

實(shí)例分享：如何保證工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃有效實(shí)施？

2、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃保證的關(guān)鍵措施 

包括：

1）集團(tuán)關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

2）做好甲方內(nèi)部計(jì)劃編制與協(xié)調(diào)

3）重點(diǎn)審核總包施工進(jìn)度計(jì)劃編制

4）強(qiáng)化總包單位對(duì)施工計(jì)劃的總協(xié)調(diào)管理作用

5）加強(qiáng)對(duì)總包計(jì)劃實(shí)施過(guò)程控制

6）加強(qiáng)考核、獎(jiǎng)懲機(jī)制

小結(jié)：計(jì)劃執(zhí)行的穩(wěn)定性，是項(xiàng)目公司管理能力的集中體現(xiàn)。  

2、工程管理四大核心之二---質(zhì)量管理

質(zhì)量是客戶滿意度中的保健因子，是企業(yè)的生命線，是企業(yè)生存與發(fā)展的基礎(chǔ)。

2.1工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量；

2.2工程質(zhì)量不單純只是工程管理部門的責(zé)任；

建議：改進(jìn)質(zhì)量先從解決業(yè)主投訴做起

2、過(guò)程管理---工程質(zhì)量管理技能最有效環(huán)節(jié)

解析：16大過(guò)程控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)與實(shí)施工具

（1）施工組織設(shè)計(jì)審查              （2）承包商進(jìn)場(chǎng)知會(huì)與交底

（3）材料設(shè)備選型定版、部品封存    （4）甲、乙供材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收

（5）施工質(zhì)量樣板引路              （6）工程質(zhì)量巡檢制度

（7）工序檢查                      （8）要讓問(wèn)題可視化

（9）監(jiān)理管理                      （10）成品保護(hù)

（11）實(shí)測(cè)實(shí)量                     （12）例會(huì)制度  

（13）現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)                     （14）工地開(kāi)放日與示范區(qū)展示

（15）信息協(xié)調(diào)與資料管理           （16）專業(yè)融合之培訓(xùn)與學(xué)習(xí)

分享：

1）工程樣板先行執(zhí)行效果展示案例及工程樣板制的認(rèn)識(shí)與作用

2）工程施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量一些常見(jiàn)病、多發(fā)病的預(yù)防與管控；

小結(jié)：沒(méi)有質(zhì)量的擴(kuò)大規(guī)模是一條不歸路。 

3、工程管理四大核心之三---安全管理

安全管理目標(biāo)：為現(xiàn)場(chǎng)人員提供一個(gè)安全的工作環(huán)境,使安全意外風(fēng)險(xiǎn)降至*。一旦發(fā)生意外事故，要使事故損失降至*。

3.1安全管理的在工程現(xiàn)場(chǎng)重要

3.2安全文明施工考核辦法

分享：《現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工考評(píng)表》

堅(jiān)持：“安全與質(zhì)量同在、安全與進(jìn)度互促、安全與效益同在。” 

4、工程管理四大核心之三---成本管理

施工期間成本控制是公司經(jīng)營(yíng)最關(guān)心的，做好現(xiàn)場(chǎng)成本管控是項(xiàng)目工程管理的重要職責(zé)之一。 

1、建立以目標(biāo)為導(dǎo)向的成本管理體系

2、建議項(xiàng)目全員、全過(guò)程成本控制管理體系

3、分析成本管理中常見(jiàn)的幾個(gè)問(wèn)題

注意1：聚焦成本進(jìn)行有效投放

注意2：結(jié)構(gòu)性、敏感性、功能性成本的不均衡投放 

價(jià)值點(diǎn)：

（1）工程對(duì)設(shè)計(jì)階段成本控制的介入

（2）施工圖紙階段成本控制

（3）工程配合強(qiáng)化項(xiàng)目二次設(shè)計(jì)管理

（4）工程實(shí)施階段成本控制

案例：通過(guò)試樁進(jìn)行優(yōu)化與施工現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值表現(xiàn)； 

分享1：價(jià)值創(chuàng)造---設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管控要點(diǎn)

2：價(jià)值創(chuàng)造---減少工程簽證的經(jīng)典策略總結(jié)

3：工程管理成本控制秘籍----“三單月清月結(jié)”

 

三、項(xiàng)目工程交付階段管理 

1、交付前督查督導(dǎo)---“一房三驗(yàn)”

1.1驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

1.2專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收

1.3公司內(nèi)部驗(yàn)收

1.4保修合同及保修擔(dān)保

1.5物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

分享：1、交房時(shí)須重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題  2、業(yè)主收房重要關(guān)注點(diǎn)

2、工程竣工交付后管理

2.1物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備會(huì)

2.2物業(yè)接管驗(yàn)收

2.3保修工作的組織、原則及管理

2.4整改及收尾工作

3、客戶入住及客戶服務(wù)管理

3.1入住前準(zhǔn)備工作

3.2客戶入住

3.3客戶服務(wù)及投訴處理

3.4客戶入住也是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

4、關(guān)注客戶體驗(yàn)

4.1交付階段的快速反應(yīng)直接影響客戶認(rèn)知；

4.2交付階段是項(xiàng)目管理的最后一道防線。

思考：如何建立客戶維修、理賠的快速通道

案例：XX項(xiàng)目交房業(yè)主大規(guī)模維權(quán)事件分析

 

四、項(xiàng)目工程后評(píng)估管理

1、項(xiàng)目工程管理后評(píng)估要點(diǎn)（前事不忘、后事之師）

項(xiàng)目后評(píng)估是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀、科學(xué)、公正的回顧和分析，提煉出成功的經(jīng)驗(yàn)，找出不足，研討后形成復(fù)盤成果，用以完善已建項(xiàng)目、改進(jìn)在建項(xiàng)目、指導(dǎo)待建項(xiàng)目，避免問(wèn)題重復(fù)出現(xiàn)。

1.1項(xiàng)目整體施工組織管理總結(jié)

1.2技術(shù)、進(jìn)度、質(zhì)量、成本及安全文明施工總結(jié)

1.3合同執(zhí)行情況及工程交付總結(jié)

思考：如何建立產(chǎn)品缺陷反饋手冊(cè)？  

結(jié)論：項(xiàng)目工程精細(xì)化管理的核心還是人的問(wèn)題。

1）內(nèi)部管理靠流程；外部管理靠合同

2）沒(méi)有完美的個(gè)人，只有完美的團(tuán)隊(duì)；小成功靠個(gè)人，大成功靠團(tuán)隊(duì)。

2、項(xiàng)目后評(píng)估文件的編制時(shí)機(jī)與成果文件應(yīng)用

 

甲方與總分包尖銳問(wèn)題課程