課程描述INTRODUCTION
土地開發(fā)城市更新
· 高層管理者· 中層領(lǐng)導(dǎo)· 其他人員
培訓(xùn)講師：于老師
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
土地開發(fā)城市更新
課程背景
控制新增，挖潛存量，是新時代“國土”政策之導(dǎo)向，未來新增建設(shè)用地供應(yīng)減少，傳統(tǒng)招拍掛拿地越來越難，已是必然趨勢。新時代，企業(yè)發(fā)展、生存，必須轉(zhuǎn)型、破局，緊跟政策、機(jī)遇發(fā)展。必須由“新增”獲取，轉(zhuǎn)戰(zhàn)“存量”挖潛，進(jìn)入城市更新時代。
傳統(tǒng)招拍掛拿地，投資、測算、研判，每一位投資者均得心應(yīng)手。然而，時代轉(zhuǎn)變，原有技能已然不能滿足工作需求。新時代、新團(tuán)隊(duì)，必須掌握存量開發(fā)技能、技巧、技術(shù)，抓住市場機(jī)遇、政策機(jī)遇，快速加入城市更新行動。
本次課程，將結(jié)合實(shí)戰(zhàn)案例與大家分享：關(guān)于存量開發(fā)交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑、退出與城市更新操作流程、實(shí)務(wù)與風(fēng)險。致力于帶領(lǐng)各位優(yōu)秀事業(yè)伙伴，系統(tǒng)學(xué)會“存量”開發(fā)。本課程從地塊選擇、項(xiàng)目合作、開發(fā)模式、協(xié)議簽訂、交易價格、開發(fā)流程、政府談判、心態(tài)博弈、退出機(jī)制、更新模式、更新流程、風(fēng)險控制等方面全方位講授，系統(tǒng)、易懂。
實(shí)施城市更新行動，成為“熱榜”關(guān)鍵詞。“兩會”再次提及“有序推進(jìn)城市更新”，城市更新將成為房企下一個“突破口”。本次課程，也將系統(tǒng)講授城市更新*政策、更新模式、流程、注意要點(diǎn)、風(fēng)險把控與案例解析。更好融合存量時代+更新時代，更好推動企業(yè)發(fā)展。
課程收益：
1、該課程所涉及案例均為于老師親自操盤過，真正的深度講授，手把手傳授落地實(shí)操操作流程及風(fēng)險規(guī)避。杜絕蜻蜓點(diǎn)水式一帶而過
2、全案例深度剖析存量開發(fā)交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑、退出與城市更新操作流程、實(shí)務(wù)與風(fēng)險
3、全方位系統(tǒng)講授地塊選擇、項(xiàng)目合作、開發(fā)模式、協(xié)議簽訂、交易價格、開發(fā)流程、政府談判、心態(tài)博弈、退出機(jī)制、更新模式、更新流程、風(fēng)險控制
4、全面解析城市更新*政策、更新模式、流程、注意要點(diǎn)、風(fēng)險把控與案例解析
課程對象：
投資公司、房地產(chǎn)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、文旅康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)企業(yè)、文旅、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園相關(guān)策劃單位
課程講師：于老師
土地開發(fā)利用專家
曾任職于國內(nèi)甲級規(guī)劃院土地業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人
任職于國內(nèi)知名科技園區(qū)、科技城建設(shè)集團(tuán)
負(fù)責(zé)眾多開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目用地土地政策咨詢、規(guī)劃修改、風(fēng)險控制等業(yè)務(wù)，指導(dǎo)拿地企業(yè)爭取新增建設(shè)指標(biāo)，挖掘存量指標(biāo)，確保項(xiàng)目盡快落位，合法合規(guī)。
長期指導(dǎo)眾多知名公司地產(chǎn)一二級開發(fā)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)勾地、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營、招商等工作，具有豐富的土地業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)與資源。
課程大綱：
第一篇：案例解析篇
案例一：存量土地交易的秘密
——土地一二級聯(lián)動項(xiàng)目收并購案例深度剖析
1、我們該選擇何種項(xiàng)目進(jìn)行交易？
2、項(xiàng)目交易前提、原則、關(guān)鍵點(diǎn)都有哪些？
3、如何全方位做好項(xiàng)目盡職調(diào)查
4、存量交易過程中需要注意哪些要點(diǎn)？
5、如何設(shè)定合作條款，制定合理方案
6、如何談判條款，落實(shí)條款內(nèi)容
7、如何做好退出機(jī)制，管理投資預(yù)期
8、如何設(shè)定合同違約條款，保障交易利益
9、如何全方位把控土地、資金、政策風(fēng)險？
10、如何看待項(xiàng)目升值，理性投資
11、如何預(yù)判市場、確定投資目的
12、如何選擇合作伙伴，確定合作目標(biāo)
13、土地一二級聯(lián)動全流程解析
14、土地一二級聯(lián)動成本測算
15、土地一二級聯(lián)動拿地策略
16、土地一二級聯(lián)動排他設(shè)定
17、土地一二級聯(lián)動風(fēng)險規(guī)避
18、案例核心要點(diǎn)提煉、經(jīng)驗(yàn)吸取、”深坑“規(guī)避
案例二：開發(fā)”陷阱“躲避的策略
——土地變性開發(fā)受限（訴訟）案例深度洞察
1、案情情況解析
2、案件遺憾、注意、補(bǔ)充之處
3、土地發(fā)展問題分析（過去、現(xiàn)在、將來）
4、土地本身問題分析（現(xiàn)狀、規(guī)劃、所有權(quán)、使用權(quán)、手續(xù)）
5、土地供地、交易、開發(fā)手續(xù)合法性分析
6、所涉協(xié)議合法、合規(guī)性分析
7、土地閑置要點(diǎn)及風(fēng)險點(diǎn)把控
8、如何避免土地閑置，規(guī)避投資損失
9、如何發(fā)現(xiàn)閑置土地風(fēng)險，避免投資失誤
10、閑置土地未來能否開發(fā)、如何開發(fā)？
11、土地閑置開發(fā)應(yīng)對措施有哪些？
12、哪類存量地塊可以收購、參與法拍？
13、存量收購、參拍需要注意哪些關(guān)鍵要點(diǎn)
14、哪些存量地塊可以直接開發(fā)？
15、哪些存量地塊屬于風(fēng)險、違法開發(fā)？
16、與政府合作關(guān)鍵注意要點(diǎn)
17、如何簽訂與政府的合作協(xié)議，規(guī)避未知風(fēng)險
18、如何判斷下一步不可預(yù)測風(fēng)險
19、存量開發(fā)相關(guān)證據(jù)、政策、文件、要求梳理
20、類似案例其他關(guān)鍵要點(diǎn)結(jié)合、剖析、洞察、規(guī)避（法拍、深圳）
21、案件對于開發(fā)企業(yè)的學(xué)習(xí)、借鑒意義
22、未來開發(fā)如何控制“未知、不可靠”風(fēng)險
案例三：城市更新的”博弈“
——”城中村“改造案例常見誤區(qū)
1、全方位項(xiàng)目介紹
2、城中村改造項(xiàng)目全流程解析
3、城中村改造項(xiàng)目整體邏輯分析及要點(diǎn)
4、城中村改造項(xiàng)目土地問題分析及解決周期
5、城中村改造項(xiàng)目投資協(xié)議簽訂及風(fēng)險規(guī)避
6、城中村改造項(xiàng)目資金注入及回收邏輯
7、城中村改造項(xiàng)目資金注入方式及風(fēng)險規(guī)避
8、城中村改造項(xiàng)目政府關(guān)系及手續(xù)辦理
9、城中村改造項(xiàng)目征地、拆遷、整理痛點(diǎn)解決
10、城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)定及可售物業(yè)操作
11、城中村改造項(xiàng)目排他設(shè)定，保障拿地
12、城中村改造項(xiàng)目安置房回購要點(diǎn)
13、城中村改造項(xiàng)目投資、研判、分析
14、土地問題應(yīng)對措施分析
15、協(xié)議問題應(yīng)對策略分析
16、資金問題應(yīng)對策略分析
17、政府談判應(yīng)對策略分析
18、案例其他核心要點(diǎn)提煉、經(jīng)驗(yàn)吸取、深坑規(guī)避
案例四：”黑鐵“時代的另辟蹊徑
——工業(yè)用地再開發(fā)案例
1、工業(yè)用地盤活路徑都有哪些？
2、工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)讓？
3、工業(yè)用地能否變性？
4、工業(yè)用地變性前提是什么？
5、工業(yè)用地變性需要做哪些工作？
6、土地變性周期有多久？
7、工業(yè)用地變性出讓方式有哪些？
8、工業(yè)用地變性風(fēng)險有哪些？
9、工業(yè)變住宅操作流程
10、工業(yè)變住宅關(guān)鍵工作要點(diǎn)
11、工業(yè)變住宅費(fèi)用測算
12、工業(yè)變住宅拿地方式
13、工業(yè)變住宅風(fēng)險分析
14、工業(yè)用地是否可以建設(shè)住宅
15、工業(yè)用地建設(shè)住宅是否可以分割銷售
16、如何確定工業(yè)用地價值
17、如何確定收購標(biāo)的資產(chǎn)價值
18、如何合理確定溢價空間
19、如何”甄別“合作伙伴
20、合同簽訂如何自我保護(hù)
21、合同簽訂如何互相約束
第二篇：操作流程篇
第一章：國家、各區(qū)域城市更新政策發(fā)展及演變
1、系統(tǒng)拿地流程及工作要點(diǎn)指引
2、城市更新概念、包含項(xiàng)目及各地理解內(nèi)涵
3、各城市更新概況介紹（廣州、深圳、南京、合肥、上海等更新模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、更新對象、土地獲取、政策特點(diǎn)、風(fēng)險要點(diǎn)等）
4、城市更新體系建立與政策發(fā)展演變
5、*《城市更新條例》深度解讀、要點(diǎn)及特殊點(diǎn)
6、城市更新模式解讀、政策特點(diǎn)解讀
7、城市更新政策要點(diǎn)及形勢預(yù)判
8、城市更新未來發(fā)展趨勢分析
第二章：城市更新操作模式、流程、要點(diǎn)、實(shí)務(wù)與風(fēng)險把控
1、城市更新全流程解析、操作步驟與注意要點(diǎn)
2、城市更新與傳統(tǒng)土地一級開發(fā)區(qū)別、特點(diǎn)（主體、政策、優(yōu)惠、指標(biāo)等等）
3、城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)前提、要點(diǎn)
4、城市更新改造方式、模式介紹
5、城市更新主導(dǎo)單位介紹、主導(dǎo)單位特點(diǎn)
6、城市更新政府主導(dǎo)征拆方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)
7、城市更新政府主導(dǎo)整治項(xiàng)目方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)
8、城市更新政府+市場方合作方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)
9、城市更新市場主導(dǎo)方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)
10、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要內(nèi)容、要點(diǎn)及項(xiàng)目介紹
11、舊廠房全面改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險把控、拿地模式
12、舊村莊全面改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險把控、拿地模式
13、舊城鎮(zhèn)全面改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險把控、拿地模式
14、成片連片改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險把控、拿地模式
15、城市更新微改造整治類方式、手續(xù)、流程、方向、痛點(diǎn)、難點(diǎn)、投資要點(diǎn)
16、城市更新更新單元規(guī)劃、確認(rèn)與劃分
17、城市更新項(xiàng)目計(jì)劃申報前提要求、審批、主體確認(rèn)、要求、征地拆遷、土地獲取
18、城市更新土地問題及建設(shè)情況分析調(diào)查（現(xiàn)狀、規(guī)劃、勘測定界、農(nóng)轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地預(yù)審、占補(bǔ)平衡）
19、城市更新主要工作內(nèi)容及開展模式分析（單元確定、不動產(chǎn)審核、征地拆遷補(bǔ)償方案確定、土地問題解決、土地收益分配、入市主體、產(chǎn)權(quán)注銷、入市供應(yīng)等等）
20、城市更新政府收儲模式、土地整治模式講解
21、城市更新毛地出讓模式講解
22、城市更新方向與未來獲地用途方式
23、城市更新獲地價格確定與資金來源
24、城市更新主要成效及方式
25、城市更新未來政策發(fā)展及展望
26、土地問題處理（新增指標(biāo)、存量指標(biāo)、規(guī)劃修改、基本農(nóng)田、耕地占補(bǔ)、增減掛鉤、征地拆遷、地價確認(rèn)等等）
27、城市更新土地風(fēng)險把控（土地所有權(quán)、使用權(quán)、現(xiàn)狀、規(guī)劃、評估等等）
28、城市更新項(xiàng)目風(fēng)險把控（立項(xiàng)主體、資金、土地、合作者、手續(xù)、施工等等）
第三章：城市更新實(shí)操案例及關(guān)鍵要點(diǎn)分析（結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目梳理）
1、城市更新范圍單元確定及問題分析
2、城市更新土地用途、土地問題分析梳理
3、城市更新現(xiàn)狀地上物調(diào)查情況分析、規(guī)劃情況分析
4、涉及項(xiàng)目各類面積匯總分析（涉及權(quán)力人、土地權(quán)屬狀況、土地性質(zhì)、占地面積、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋類型）
5、項(xiàng)目征地補(bǔ)償拆遷狀況分析、流程把控、要點(diǎn)把控
6、土規(guī)、城規(guī)、控規(guī)情況分析及協(xié)調(diào)調(diào)整
7、城市更新歷史遺留問題處理及各類手續(xù)辦理
8、城市更新改造方式、改造模式、更新主體確認(rèn)
9、城市更新復(fù)建標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及安排分析
10、融資渠道分析及資金成本測算
11、城市更新地價確認(rèn)方式及評估要點(diǎn)分析
12、城市更新改造成本分析及測算
13、城市更新開發(fā)周期確認(rèn)及分析
14、城市更新全項(xiàng)目復(fù)盤
第三篇：城市更新實(shí)操案例
1、上海XX城中村改造案例（項(xiàng)目情況、改造主體、開發(fā)模式、項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問題、地方正常、項(xiàng)目痛點(diǎn)、項(xiàng)目成效）
2、上海XX區(qū)域改造案例（改造背景、運(yùn)作方式、改造主體、總體規(guī)劃、土地問題、安置方式、項(xiàng)目理念、規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)模式、項(xiàng)目成效）
3、北京市XX城中村改造項(xiàng)目（改造主體、主要工作、項(xiàng)目手續(xù)流程、注意要點(diǎn)、征地拆遷）
4、XX舊城鎮(zhèn)改造案例（項(xiàng)目情況、改造主體、開發(fā)模式、項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問題、地方正常、項(xiàng)目痛點(diǎn)、項(xiàng)目成效）
5、北京XX舊廠房改造案例（改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運(yùn)營模式）
土地開發(fā)城市更新
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