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一二級土地開發(fā)全周期

授課大綱：
1. 土地全周期開發(fā)的基礎(chǔ)概念
1.1. 一級開發(fā)
1.1.1. 起始/終止階段：從毛地到凈地
1.1.2. 主要內(nèi)容：征遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地/城市規(guī)劃調(diào)整、土地指標(biāo)獲取、政策處理
1.1.3. 主要合作伙伴：城市投資公司/城市政府
1.2. 二級開發(fā)
1.2.1. 起始/終止階段：從掛牌到產(chǎn)權(quán)
1.2.2. 主要內(nèi)容：掛牌/交易，建設(shè)，產(chǎn)權(quán)，銷售/移交
1.2.3. 主要合作伙伴：開發(fā)商/銀行/融資機(jī)構(gòu)
1.3. 三級運(yùn)營
1.3.1. 起始/終止階段：產(chǎn)權(quán)/股權(quán)退出
1.3.2. 主要內(nèi)容：運(yùn)營，資產(chǎn)處置/股權(quán)退出
1.3.3. 主要合作伙伴：重資產(chǎn)持有商/輕資產(chǎn)運(yùn)營商
2. 產(chǎn)業(yè)勾地（土地開發(fā)的二三級聯(lián)動(dòng)）
2.1. 勾地制度的起源與演變
2.1.1. 起源：低迷時(shí)期土地托底制度和掛牌制度聯(lián)動(dòng)的關(guān)系
2.1.2. 演變：從追求土地出讓金的一錘子買賣到追求長久的產(chǎn)業(yè)稅收和多樣化的市場服務(wù)
2.1.3. 特點(diǎn)：托底協(xié)議、舉牌保證金、建設(shè)開發(fā)監(jiān)管協(xié)議
2.1.4. 趨勢：隨著融資環(huán)境的收窄，勾地制度將成為政府城市開發(fā)建設(shè)的重要方式，產(chǎn)業(yè)本身的成長將成為勾地制度中的核心能力
2.2. 產(chǎn)業(yè)勾地的實(shí)際作用與各方角色分析
2.2.1. 實(shí)際作用：加強(qiáng)土地二級開發(fā)與三級開發(fā)的聯(lián)動(dòng)能力，讓盤子更大，更易平衡投入收益關(guān)系，從而形成更長遠(yuǎn)的合作關(guān)系
2.2.2. 政府：目標(biāo)的提出、土地的整理與收益、裁判員
2.2.3. 開發(fā)商：開發(fā)部門的實(shí)際主體，融資主體，平衡關(guān)系的權(quán)衡主體，運(yùn)動(dòng)員
2.2.4. 重資產(chǎn)持有商：經(jīng)營性資產(chǎn)的融資主體，用更便宜的錢來降低成本以推得更高的利潤
2.2.5. 輕資產(chǎn)運(yùn)營商：運(yùn)營能力和稅收的實(shí)際提供者
2.3. 產(chǎn)業(yè)勾地（投資端口）的實(shí)際操作流程解析
2.3.1. 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
2.3.2. 開發(fā)物業(yè)的盈利估算
2.3.3. 經(jīng)營性物業(yè)的能力估算
2.3.4. 持有性資產(chǎn)的退出設(shè)計(jì)
2.3.5. 交易方案設(shè)計(jì)
2.3.6. 土地交易方案設(shè)計(jì)
2.4. 產(chǎn)業(yè)勾地的重點(diǎn)和要點(diǎn)淺析
2.4.1. 整體開發(fā)的利潤、IRR估算
2.4.2. 經(jīng)營性物業(yè)的盈利風(fēng)險(xiǎn)
2.4.3. 交易方式設(shè)計(jì)與掛牌條件設(shè)計(jì)
2.4.4. 持有性資產(chǎn)的退出方案設(shè)計(jì)及估值
2.4.5. 產(chǎn)業(yè)勾地成功的先決條件
2.4.5.1. 如何找到政府的痛點(diǎn)和關(guān)注點(diǎn)
2.4.5.2. 如何找到具有吸引力的輕資產(chǎn)運(yùn)營商
2.4.5.3. 如何完成持有性物業(yè)的退出設(shè)計(jì)

3. 舊城更新（土地開發(fā)的一二級聯(lián)動(dòng)）
3.1. 民間資本參與一級開發(fā)的地域政策概覽
3.1.1. 總數(shù)：因城施政，明暗共存，實(shí)操為王
3.1.2. 珠三角區(qū)域：三舊改造/以深圳的舊改政策為例
3.1.3. 中西部區(qū)域：以安置為核心的一級二級開發(fā)聯(lián)動(dòng)關(guān)系（潛規(guī)則）/以昆明為例
3.1.4. 長三角區(qū)域：基于土地開發(fā)固定回報(bào)及土地開發(fā)溢價(jià)分成的開發(fā)模式/以余姚、奉化為例
3.2. 不同地域土地一級二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)的基本流程與政策風(fēng)險(xiǎn)分析
3.2.1. 民間資產(chǎn)介入一級開發(fā)的政策支撐：舊改/城市更新/PPP/類PPP式的政府改造
3.2.2. 一二級聯(lián)動(dòng)的基本流程
3.2.3. 政策風(fēng)險(xiǎn)分析
3.2.3.1. 二級土地控制程度
3.2.3.2. 土地出讓金返還制度
3.2.3.3. 土地超額收益分成制度
3.2.3.4. 政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析
3.3. 土地一二級聯(lián)動(dòng)的實(shí)際操作流程解析
3.3.1. 開發(fā)規(guī)劃
3.3.2. 開發(fā)物業(yè)的盈利估算
3.3.3. 現(xiàn)金流估算
3.3.4. 交易方案設(shè)計(jì)
3.3.5. 土地交易方案設(shè)計(jì)
3.3.6. 風(fēng)險(xiǎn)因?qū)Ψ桨?br /> 3.4. 土地一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)的重點(diǎn)和要點(diǎn)淺析

總結(jié) 答疑！

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