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地產(chǎn)產(chǎn)品系統(tǒng)研發(fā)

【課程背景】
政策引導(dǎo)、企業(yè)熱捧，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一段飛速增長(zhǎng)時(shí)期。隨著國家政策導(dǎo)向、住宅調(diào)控逐步“常態(tài)化”，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入低利潤(rùn)增長(zhǎng)期。地產(chǎn)政策緊縮、地產(chǎn)行業(yè)遇冷，地產(chǎn)企業(yè)將何去何從？房地產(chǎn)企業(yè)要在這樣的環(huán)境下是否能夠逆境突襲，穩(wěn)保利潤(rùn)增長(zhǎng)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和目標(biāo)控制成為核心關(guān)鍵。項(xiàng)目開發(fā)有明確的目標(biāo)，做為項(xiàng)目開發(fā)重中之重的項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)目標(biāo)的明確、把控和實(shí)現(xiàn)更是容不得半點(diǎn)的含糊。
政策、行業(yè)、勢(shì)態(tài)呈新時(shí)，地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)也呈現(xiàn)新趨勢(shì)。本課程中老師將用自己在業(yè)界多年的經(jīng)驗(yàn)積累和分析，幫助企業(yè)把握設(shè)計(jì)管理核心和目標(biāo)控制。同時(shí)，剖析、反思、總結(jié)自己多年研發(fā)心得，幫助企業(yè)如何將地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)新趨勢(shì)活學(xué)活用，深入、精準(zhǔn)運(yùn)用到本企業(yè)后續(xù)的產(chǎn)品研發(fā)中，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)品差異化定位，以新求勝、以異突圍，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)緊抓客戶、穩(wěn)扎市場(chǎng)、贏得口碑的市場(chǎng)地位。

【課程收益】
明確目標(biāo)、抓住核心：明確設(shè)計(jì)管理目標(biāo)，把握實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的設(shè)計(jì)過程核心
專業(yè)配合、部門合作：設(shè)計(jì)過程中專業(yè)配合相得益彰，實(shí)現(xiàn)過程各部門深度合作
控制成本、優(yōu)化設(shè)計(jì)：將成本控制落實(shí)在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，提高投入產(chǎn)出比能力
緊跟趨勢(shì)、深化運(yùn)用：解讀趨勢(shì)是根，運(yùn)用新設(shè)計(jì)是本，根本相融合
【課程時(shí)間】2天/12H

【課程內(nèi)容】
第一部分：立足客戶敏感點(diǎn)的精準(zhǔn)深度定位及規(guī)劃、戶型、立面等產(chǎn)品力打造
一、房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)
1、貨值*化
商業(yè)、商鋪、寫字樓、公寓，住宅等相應(yīng)業(yè)態(tài)價(jià)值判斷
綜合體項(xiàng)目各業(yè)態(tài)銷售物業(yè)與持有物業(yè)價(jià)值判斷
案例：深圳大型綜合體，成都大型復(fù)合業(yè)態(tài)項(xiàng)目，青島濱海超級(jí)大盤，無錫別墅項(xiàng)目、重慶*廣場(chǎng)項(xiàng)目
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)四個(gè)最原則
①最多的銷售面積  ②*的戶型  ③最高的樓層 ④布置在*的位置
案例：武漢千畝大盤，南昌多形態(tài)住宅項(xiàng)目，成都某別墅項(xiàng)目
3、景觀、朝向、噪音、地形等價(jià)值判斷 
成都市中心高容積率項(xiàng)目
4、土地使用效率*化 案例：重慶新區(qū)整體規(guī)劃方案
5、各種容積率情況下的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合匯總及分析
6、規(guī)劃理念與技術(shù)結(jié)合的六大關(guān)鍵專業(yè)控制點(diǎn)
7、兩點(diǎn)一線的規(guī)劃
8、空間關(guān)系和規(guī)劃次序與尺度
9、人、車、貨等功能規(guī)劃及配套設(shè)施
10、深度解析總圖設(shè)計(jì)
11、關(guān)于大型項(xiàng)目規(guī)劃的六大專題觀點(diǎn)
案例：廣州天安花園，廣州匯景新城，無錫梅村項(xiàng)目，惠州住宅項(xiàng)目，上海豪宅項(xiàng)目，深圳中心區(qū)豪宅項(xiàng)目

二、戶型及功能設(shè)計(jì)操作手法及案例分析
1、用數(shù)據(jù)說話；設(shè)計(jì)成果信息統(tǒng)計(jì)表
案例：錦城湖岸戶型
2、以銷售為導(dǎo)向的資源分布原則
客戶敏感點(diǎn)的研究
3、規(guī)劃必須與戶型結(jié)合設(shè)計(jì)
客廳和餐廳平面及功能設(shè)計(jì)建議
外墻平面及功能設(shè)計(jì)建議
餐廳與廚房平面及功能設(shè)計(jì)建議
空間平面及功能設(shè)計(jì)建議
戶型設(shè)計(jì)需結(jié)構(gòu)機(jī)電等其他專業(yè)充分配合
戶型設(shè)計(jì)階段空調(diào)機(jī)位平面及功能設(shè)計(jì)
廚房衛(wèi)生間的尺度功能與配置
案例：成都錦城湖岸戶型案例
案例：龍湖原著125平、東方經(jīng)典、煙臺(tái)萬科城
中海小三房戶型萬科城戶型、綠城125平米三房

三、立面設(shè)計(jì)操作手法及案例分析
1、立面設(shè)計(jì)原則
標(biāo)志性高品質(zhì)的立面對(duì)樓盤的宣傳及公司品牌效應(yīng)非常有利
經(jīng)典持久的立面風(fēng)格和材料對(duì)樓盤的保值及增值作用較大。
漂亮美觀的建筑立面對(duì)城市空間及景觀有貢獻(xiàn)
反對(duì)為了立面而嚴(yán)重影響功能及實(shí)用性，廣告位、雨棚、開啟扇通風(fēng)、防水、視線
2、立面需重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)
控制窗墻比
結(jié)合體形系數(shù)
細(xì)化外墻構(gòu)造節(jié)點(diǎn)
慎用GRC構(gòu)件
注意材料價(jià)差
建筑造型帶來的結(jié)構(gòu)審批風(fēng)險(xiǎn)及成本超支
立面設(shè)計(jì)需與體型系數(shù)及外墻面積的大小結(jié)合
3、立面設(shè)計(jì)的七種風(fēng)格及案例分析
立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——新中式
案例：萬科第五園、藍(lán)城小鎮(zhèn)、泰禾院子
無錫花溪樾、中洲無錫花溪樾、青島中洲
半島城邦售樓處方案、中洲青島半島城邦
立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——新亞洲風(fēng)格
案例：中洲嘉興花溪地花園整體立面方案、
中洲成都*公園、成都三岔湖
立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)—— A-DECO風(fēng)格
案例：惠州華基江山、成都*城邦  
立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——簡(jiǎn)歐風(fēng)格
案例：中洲上海里程、中洲惠州天御
中洲*公園售樓處實(shí)景圖
立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——現(xiàn)代風(fēng)格  
案例：無錫崇安府、佛山中洲府、中洲成都里程
深圳某公寓項(xiàng)目、深圳龍華項(xiàng)目、上海瓏悅公寓項(xiàng)目惠州央筑公寓項(xiàng)目、重慶公寓項(xiàng)目、惠州天御C項(xiàng)目惠州惠南公寓項(xiàng)目、惠州別墅項(xiàng)目
立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——學(xué)院風(fēng)
案例：惠州南麓院
立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——地中海風(fēng)格
4、立面精細(xì)化設(shè)計(jì)（以成都中洲里程項(xiàng)目為例）
說明、立面效果、裙樓商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、裙樓標(biāo)準(zhǔn)
標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)、屋頂標(biāo)準(zhǔn)

第二部分：產(chǎn)品研發(fā)新趨勢(shì)
一、*高低配
1、高容積率情況下的高低配產(chǎn)品的思考
案例：
佛山4.0容積率情況下的高低配
佛山3.37容積率情況下住宅的高低配狀況
西安3.1容積率情況下的住宅的高低配狀況
2、高低配與高層核心特點(diǎn)，限制因素分析及結(jié)論導(dǎo)向
案例：3.0容積率住宅高低配
案例：成都中心城區(qū)高低配豪宅分析  2.5容積率住宅高低配
案例：成都郊區(qū)高低配剛需住宅分析  1.5容積率住宅高低配
案例：成都新都郊區(qū)大盤分析  1.2容積率住宅高低配
案例：無錫郊區(qū)旅游度假盤分析
3、高低配精細(xì)化定位及研發(fā)六大要素

二、別墅產(chǎn)品
1、別墅的五大獨(dú)屬特點(diǎn)分析及深度應(yīng)用分析
2、高容積率別墅規(guī)劃與戶型精細(xì)分析
案例：江蘇常州精品住宅分析

三、新型洋房
新型洋房六大核心特點(diǎn)
2、新型洋房六大分類及其應(yīng)用特征
3、新型洋房的五大觀點(diǎn)
4、疊拼類洋房戶型立面及規(guī)劃特點(diǎn)分析
案例：江蘇疊拼戶型及立面分享
5、平層類洋房戶型立面及規(guī)劃特點(diǎn)分析
案例：大四房平層大宅戶型及立面分享
6、退臺(tái)類洋房戶型立面及規(guī)劃特點(diǎn)分析
案例：四房退三房及五房頂樓復(fù)式層層退臺(tái)戶型及立面分析

四、低總價(jià)高單價(jià)的面積極限控制與戶型創(chuàng)新
1、香港住宅模式分析及未來可能影響內(nèi)地住宅發(fā)展方向的六個(gè)技術(shù)要點(diǎn)
案例：香港火炭項(xiàng)目分析

五、超高層住宅的廣泛應(yīng)用
A超高層項(xiàng)目各專業(yè)把控要點(diǎn)
案例：深圳超高層項(xiàng)目

六、面積贈(zèng)送
1、滿窗凸窗
2、落地凸窗
3、陽臺(tái)贈(zèng)送面積
4、設(shè)備平臺(tái)
5、中空
6、露臺(tái)
7、地下室及夾層
8、6米層高商鋪
9、4.5米，4.9米，5.1米等層高的公寓

七、高性價(jià)比的研發(fā)
既有資源的充分應(yīng)用及硬件配置的選擇要點(diǎn)

第三部分 精細(xì)化設(shè)計(jì)與成本管控的八大板塊及80個(gè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)
一、規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的十五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
1、項(xiàng)目利潤(rùn)*化：
潛在的利潤(rùn)在哪里
如何才能做到*
如何做多方案比較
2、容積率的選擇—不一定是越高越好，案例分析不同容積率情況下的綜合對(duì)比
3、配套設(shè)施及指標(biāo)的精細(xì)化控制—
4、規(guī)劃需與戶型結(jié)合—專項(xiàng)的圖紙表格是優(yōu)化控制的高效手段
5、建筑體型—體型與結(jié)構(gòu)成本，節(jié)能成本，外立面成本等等均息息相關(guān)
6、停車方式
7、土方及地形—及其難控制的效果規(guī)范及成本多維結(jié)合要點(diǎn)
8、道路系統(tǒng)
9、分期與組團(tuán)設(shè)計(jì)
10、地下室專項(xiàng)設(shè)計(jì)—覆蓋規(guī)劃，建筑，結(jié)構(gòu)機(jī)電綜合系統(tǒng)
11、無效成本的控制
12、設(shè)施部品標(biāo)準(zhǔn)
13、交樓標(biāo)準(zhǔn)
14、成熟產(chǎn)品的使用
15、設(shè)計(jì)與成本結(jié)合的三個(gè)里程碑節(jié)點(diǎn)及管控要點(diǎn)

二、戶型精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的九個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
1、體型系數(shù)—決定設(shè)計(jì)效果與成本控制的核心數(shù)據(jù)
2、標(biāo)準(zhǔn)層平面—多種方案的全面效果與數(shù)據(jù)對(duì)比
3、玄關(guān)—容易忽視的要點(diǎn)
4、客廳與餐廳—主導(dǎo)戶型好壞的根本，多個(gè)案例對(duì)比分析
5、陽臺(tái)—功能與品質(zhì)及客戶關(guān)注度的精準(zhǔn)結(jié)合
6、衛(wèi)生間—最為經(jīng)典的兩種組合方式
7、廚房—細(xì)節(jié)最多容易忽視的地方
8、空調(diào)機(jī)位—做到深入的九個(gè)條件
9、面積贈(zèng)送—依然有所作為的地方

三、立面精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的十個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
1、外立面率—藝術(shù)效果也需數(shù)據(jù)控制
2、風(fēng)格—主流外觀風(fēng)格的特點(diǎn)及成本狀況
3、三控—建筑風(fēng)格、體型系數(shù)、立面選材的綜合控制
4、屋頂—坡屋頂與平屋頂?shù)纳疃缺容^分析
5、門窗—品質(zhì)與效果及成本的深度結(jié)合分析
6、欄桿—外觀與品質(zhì)及成本的結(jié)合
7、線條及裝飾構(gòu)件—每一分成本的投入均需要與收益對(duì)應(yīng)
8、部品及材料的選擇—從來不是建筑師說了算
9、（效果工藝成本及客戶敏感度充分結(jié)合）
10、涂料技術(shù)及成本控制要點(diǎn)
11、外立面部品細(xì)分落實(shí)專篇—案例實(shí)操深化分析

四、結(jié)構(gòu)精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的十個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
1、層高—直接成本與間接成本互相影響
2、基礎(chǔ)方案選型—經(jīng)驗(yàn)與細(xì)致數(shù)據(jù)表格比較才能體現(xiàn)專業(yè)
3、梁的布置和配筋方式—簡(jiǎn)單的事情做*
4、地勘—綜合性很強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)點(diǎn)
5、基坑、邊坡支護(hù)設(shè)計(jì)—容易出問題的重要關(guān)注點(diǎn)
6、柱的配筋—柱子設(shè)計(jì)需與戶型功能及立面設(shè)計(jì)結(jié)合
7、剪力墻—剪力墻的布置與建筑方案結(jié)合最重要
8、樓板厚度—規(guī)范要求與計(jì)算要求相結(jié)合
9、鋼筋、混凝土材料—充分利用材料特性
10、荷載復(fù)核與電算基本要求—機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的基本控重點(diǎn)

五、機(jī)電
1、機(jī)電管線綜合控制要點(diǎn)
2、給排水設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)
3、電氣設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)
4、暖通設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)
5、智能化的配置及控制要點(diǎn)
6、電梯專項(xiàng)深化技術(shù)及成本控制要點(diǎn)

六、景觀精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的十個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
1、景觀設(shè)計(jì)流程—與建筑總體設(shè)計(jì)及成本管控的系統(tǒng)融合
2、空間和流線布置—案例分析空間尺度組合
3、配置標(biāo)準(zhǔn)清單—模塊化清單，系統(tǒng)且完整的專業(yè)管控工具
4、功能為主—覆蓋所有設(shè)計(jì)的本質(zhì)回歸功能實(shí)用至上
5、主景點(diǎn)—有主題有故事突出重點(diǎn)設(shè)計(jì)技巧
6、軟硬景結(jié)合—比例邊界和搭配
7、硬景設(shè)計(jì)要點(diǎn)—不同材料效果成本工藝的綜合對(duì)比
8、地庫頂板覆土—豎向構(gòu)造的不同材料深度對(duì)比分析
9、喬木大灌的比例—數(shù)據(jù)化管控的延展，比例數(shù)據(jù)的控制
10、五重園林—學(xué)習(xí)經(jīng)典，深化延展（三重四重也可以做的很棒）
11、軟景設(shè)計(jì)技巧—省錢且效果好的十一個(gè)軟景設(shè)計(jì)技巧
12、構(gòu)筑物—數(shù)量體型材料及成本專項(xiàng)控制
13、水景—不可沒有，但需用好，定位檔次及實(shí)施
14、入口門樓—好鋼用在刀刃上，成本需重點(diǎn)傾斜
15、私家花園—花園雖好，產(chǎn)權(quán)難定，結(jié)合營銷、成本、工程驗(yàn)收及設(shè)計(jì)效果的專項(xiàng)要點(diǎn)
16、圍墻—很主觀且成本差異非常大的一個(gè)要點(diǎn)
17、架空層—專項(xiàng)可深度挖掘的重點(diǎn)
18、游泳池—設(shè)計(jì)施工成本感官結(jié)合精解
19、別墅區(qū)景觀特點(diǎn)—公共區(qū)域與私家區(qū)域各自特點(diǎn)
20、標(biāo)準(zhǔn)化—做的成功的地方總結(jié)歸納即成為標(biāo)準(zhǔn)化

七、裝配式建筑設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)
1、裝配式建筑的標(biāo)準(zhǔn)
2、裝配式建筑具體應(yīng)對(duì)措施
3、裝配式建筑設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)

第四部分 項(xiàng)目實(shí)操案例的深度解析
一、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的專業(yè)精準(zhǔn)解析
二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)與成本結(jié)合關(guān)鍵點(diǎn)
三、項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本變化分析
案例：惠州郊區(qū)大盤、成都中心城區(qū)豪宅、上海黃浦江豪宅、上海浦東特色樓盤、青島超級(jí)大盤、佛山區(qū)域大盤、惠州江濱百萬大盤、成都郊區(qū)典型大盤、無錫中心城區(qū)大盤

地產(chǎn)產(chǎn)品系統(tǒng)研發(fā)