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房地產項目精細化

【課程背景】
在房地產項目中要特別注意產品定位，其定位的準確與否將成為整個項目的成敗關鍵因素，同時在房地產項目開發(fā)中占有舉足輕重的地位。因此，如何對其開發(fā)的項目進行正確定位已成為房地產企業(yè)面臨的急迫問題。
規(guī)劃設計是房地產運營中的重要方面之一。真正得到市場追捧的項目一定是在規(guī)劃設計方面有所建樹，而一個好的房地產企業(yè)一定是很講究規(guī)劃設計，規(guī)劃設計的成功是項目成功的關鍵。建筑立面風格、外墻顏色是該項目的規(guī)劃理念、產品定位、公司實力的展現。建筑戶型設計的優(yōu)劣直接關系到項目的銷售、資金的回籠，企業(yè)的發(fā)展。
本課程以地產項目成功開發(fā)為基本目標，以盈利為核心導向系統全面提升項目開發(fā)的專業(yè)基本功，以產品打造為主線系統分析項目開發(fā)的全過程及核心把控點。尤其是以產品精心設計為核心，有全局的系統分析，也有具體的實際觀點，輔以實際的技巧與手段，手把手教到項目開發(fā)及產品設計人員快速提升設計能力與項目開發(fā)能力。

【課程收益】
解讀標桿、學習經典:全局把控整體規(guī)設計所要求的各類技術指標；掌握主流產品風格定位及設計要點；
地域考究、適時之選:篩選適合自身項目品質的建筑風格類型；不同建筑風格定位的重要性以及對項目的影響；
把握流行、重視組合:在質量技術要求下盡可能創(chuàng)新項目風格立面設計；
迎合主流、創(chuàng)新思路:在大眾消費接受層面創(chuàng)新更多樣戶型種類；
精細準確、高質高效:大量“成品設計”設計體系及典型案例深度研討。

【課程大綱】
第一部分：房地產企業(yè)設計項目剖析
一、剖析市場
房地產的整體趨勢、政策及影響市場的八大因素
通過案例解讀房地產政策的細節(jié)及影響
二、剖析地塊
通過案例分析影響地塊的6個因素
三、剖析公司
四、剖析規(guī)劃條件

第二部分：房地產項目的定位
1、市場及客戶定位
2、產品定位
3、成本定位
4、財務定位
5、項目定位

第三部分：房地產企業(yè)的產品設計及案例分析
一、房地產企業(yè)的規(guī)劃設計操作
1、貨值*化
商業(yè)、商鋪、寫字樓、公寓，住宅等相應業(yè)態(tài)價值判斷
住宅內部獨棟、雙拼、聯排、疊拼、洋房、高層等產品的特性及價值判斷
案例：深圳某綜合體項目
重慶*廣場項目
2、規(guī)劃設計四個最原則
①最多的銷售面積    ②*的戶型
③最高的樓層        ④布置在*的位置
案例：武漢某住宅項目成都某別墅項目
3、景觀、朝向、噪音、地形等價值判斷
4、土地使用效率*化
案例：重慶住宅項目規(guī)劃方案
5、兩點一線規(guī)劃
6、空間關系和規(guī)劃次序與尺度
7、人、車、貨等功能規(guī)劃及配套設施
二、戶型及功能設計操作手法及案例分析
1、用數據說話；設計成果信息統計表
案例：成都高層住宅戶型
2、以銷售為導向的資源分布原則
客戶敏感點的研究
3、規(guī)劃必須與戶型結合設計
①客廳和餐廳平面及功能設計建議
②外墻平面及功能設計建議
③餐廳與廚房平面及功能設計建議
案例：成都錦城湖岸戶型案例
④空間平面及功能設計建議
案例：龍湖原著125平、東方經典、煙臺萬科城
中海小三房戶型萬科城戶型、綠城125平米三房  
⑤戶型設計需結構機電等其他專業(yè)充分配合
戶型設計階段空調機位平面及功能設計
廚房衛(wèi)生間的尺度功能與配置
三、立面設計操作手法及案例分析
1、立面設計原則
①標志性高品質的立面對樓盤的宣傳及公司品牌效應非常有利
②經典持久的立面風格和材料對樓盤的保值及增值作用較大。
③漂亮美觀的建筑立面對城市空間及景觀有貢獻
④反對為了立面而嚴重影響功能及實用性，廣告位、雨棚、開啟扇通風、防水、視線
2、立面需重點關注點
①控制窗墻比
②結合體形系數
③細化外墻構造節(jié)點
④慎用GRC構件
⑤注意材料價差
⑥建筑造型帶來的結構審批風險及成本超支
⑦立面設計需與體型系數及外墻面積的大小結合
3、立面設計的七種風格及案例分析
①立面風格及設計—新中式
案例：萬科第五園、藍城小鎮(zhèn)、泰禾院子、無錫低密度住宅項目
②立面風格及設計—新亞洲風格
案例：浙江花園洋房項目
③立面風格及設計— A-DECO風格
案例：惠州住宅項目  
④立面風格及設計—簡歐風格
案例：上海海派建筑
⑤立面風格及設計—現代風格  
案例：佛山項目、深圳公寓項目、重慶公寓項目
⑥立面風格及設計—學院風
案例：惠州住宅項目
⑦立面風格及設計—地中海風格
案例：重慶龍湖江與城項目
4、立面精細化設計
①說明
②立面效果
③裙樓商業(yè)標準  
④裙樓標準
⑤標準層標準
⑥屋頂標準
四：室內設計操作及案例分析
1、客戶接待流程
2、售樓處平面功能布局
標準售樓處平面功能布置參考 —成都里程
3、三功能區(qū)標準化要求
五、景觀設計操作及案例分析
1、展示區(qū)景觀設計
①展示區(qū)景觀體驗流程
②展示區(qū)景觀功能布置
③展示區(qū)景觀功能布置標準化
2、大區(qū)景觀功能布局
①大區(qū)空間功能布局
②景觀商業(yè)街
③景觀主入口
④景觀泳池
⑤兒童老人活動區(qū)
⑥單元入戶指引
⑦景觀架空局
3、硬質結構做法及大喬
①硬質鋪裝結構標準做法
②各區(qū)常用大喬
4、大區(qū)景觀23個觀點與技巧
5、施工細節(jié)管控
①施工細節(jié)標準化
硬質施工細節(jié)及注意要點
②施工細節(jié)管控標準
硬質景觀的8個細部處理
案例：龍湖景觀特點分析及案例
贏在景觀的設計案例分析
景觀類客戶敏感點分析
六、兩點一線設計5個設計思路與技巧
①位置的重要性
②流線的順暢性
③建筑展示性
④景觀風格化
⑤樣板房精致化
案例分享：通過實際案例深度分析
七、結構、機電及其它專業(yè)深化設計
1、結構設計
2、給排水設計
給排水設備用房的設計4個基本原則
給排水5個分項設計
3、電氣設計
①住宅標準層的電氣井道，電井配置的優(yōu)先選擇方案
②電氣井道的設置5個要求
③戶內照明和公共區(qū)域照明設計
4、暖通設計
①空調形式的選擇
②通風排煙系統設計
③燃氣系統設計
5、機電管線的綜合布置設計

第四部分：二十余個項目實操案例的深度解析
1、項目開發(fā)全過程的全面及系統分析
2、項目開發(fā)過程中的關鍵點的深度剖析
3、項目產品設計的專業(yè)精準解析
4、項目開發(fā)過程中的風險及隱患剖析

第五部分：現場學員案例分析及現場討論答疑（15-40分鐘）

房地產項目精細化