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城市更新培訓(xùn)

【課程背景】
近期，北京市就城市更新行動發(fā)布《北京市人民政府關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》（京政發(fā)〔2021〕10號，下稱“ 10號文”）及四個配套實施細(xì)則〔統(tǒng)稱“ 配套細(xì)則”，分別為《關(guān)于首都功能核心區(qū)平房（院落）保護(hù)性修繕和恢復(fù)性修建工作的意見》（京規(guī)自發(fā)〔2021〕114號）、《關(guān)于老舊小區(qū)更新改造工作的意見》（京規(guī)自發(fā)〔2021〕120號）、《關(guān)于開展老舊廠房更新改造工作的意見》（京規(guī)自發(fā)〔2021〕139號）、《關(guān)于開展老舊樓宇更新改造工作的意見》（京規(guī)自發(fā)〔2021〕140號）。10號文及四個配套細(xì)則聚焦六類更新方式--老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平房（院落）更新以及其他類型，同時明確了城市更新行動配套的規(guī)劃政策、土地政策及資金政策。
繼《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》后，8月25日，上海市十五屆人大常委會第三十四次會議表決通過《上海市城市更新條例》，作為上海創(chuàng)制性地方法規(guī)，為城市更新正名。上海、北京、深圳作為全國一線城市，相繼出臺城市更新的系列政策，標(biāo)志著城市更新已進(jìn)入新發(fā)展階段。
為防止沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利等問題，住建部發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）。可見，全國地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出越來越明顯的“存量化”“產(chǎn)業(yè)化”“金融化”特征的時代，隨著全國城市化進(jìn)程的不斷加快推進(jìn)，城市更新作為一項重大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，現(xiàn)有的管理方式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足未來高質(zhì)量發(fā)展的要求。
為了幫助政府有關(guān)部門、平臺公司、各金融機(jī)構(gòu)、參與政府項目的央企、國企、民企及投資類企業(yè)系統(tǒng)學(xué)習(xí)掌握政府融資體制機(jī)制的轉(zhuǎn)變、地方政府項目的謀劃與落地、詳解各級政府可使用的*投融資工具，做好項目風(fēng)險管理以及*政策工具的實務(wù)提高地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展能力，北京中建政研信息咨詢中心定于11月24日-27日在深圳舉辦專題培訓(xùn)班?，F(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

【課程內(nèi)容】
第一天 
一、地方政府隱性債務(wù)與片區(qū)開發(fā)、城市建設(shè)運營  
1.化解地方政府隱性債務(wù)
2.政府投融資和債務(wù)管理的源頭
3.隱性債務(wù)的認(rèn)定原則
4.近期一些文件回顧解析
5.合規(guī)的投融資模式有哪些？
二、“管委會+平臺”模式實施片區(qū)開發(fā)項目的應(yīng)用  
（一）“管委會+平臺”操作模式簡述
（二）“管委會+平臺”模式中管委會與平臺公司的核心權(quán)責(zé)界定
（三）平臺公司的轉(zhuǎn)型與重組
（四）平臺公司如何介入園區(qū)一二級開發(fā)從而實現(xiàn)上市的目標(biāo)
（五）ABO模式在園區(qū)開發(fā)項目中的應(yīng)用
 1. ABO模式合規(guī)性分析及市場化融資運用要點
 2. 在片區(qū)開發(fā)項目中，“ABO+投資人+EPC”模式相結(jié)合的要點分析及操作流程安排
 3. 片區(qū)綜合開發(fā)ABO模式如避免政府“固化支出”？如何設(shè)置“績效評價”？
 4. 片區(qū)開發(fā)中ABO模式中如何進(jìn)行土地收儲整理？如果合規(guī)使用土地出讓收入？
（六）片區(qū)開發(fā)項目如何包裝合規(guī)經(jīng)營性現(xiàn)金流進(jìn)行市場化融資
（七）相關(guān)案例分享
三、社會資本方市場化投資片區(qū)開發(fā)項目的應(yīng)用  
（一）《政府投資條例》的配套安排
（二）政府投資與企業(yè)投資在片區(qū)項目中的比較與應(yīng)用
（三）如何運用企業(yè)投資模式市場化承接片區(qū)開發(fā)項目
（四）真假“投資人+EPC”模式如何判斷
（五）“投資人+EPC”模式在片區(qū)開發(fā)項目操作的合規(guī)性要點
（六）“投資人+EPC”模式下收益性分析，投資者出資、退出風(fēng)險分析及案例
（七）“投資人+EPC模式”政府補(bǔ)貼擇怎么補(bǔ)才合規(guī)
（八）平臺公司+社會資本方市場化投資模式下資源補(bǔ)償?shù)膽?yīng)用
（九）相關(guān)案例分享（社會資本投資片區(qū)開發(fā)項目高度依賴項目自身的盈利能力和社會資本的資金籌集能力）
四、片區(qū)開發(fā)項目的融資分析  
（一）片區(qū)開發(fā)項目融資的主要特點
（二）項目資本金的難點與解決思路
（三）土儲基金在片區(qū)開發(fā)項目的創(chuàng)新運作模式
（四）片區(qū)開發(fā)項目采用綜合實施模式的案例解析
（五）“以租代建”、“建辦分離”等模式資本性支出轉(zhuǎn)化為經(jīng)常性支出增信的應(yīng)用
（六）以投資促進(jìn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的模式分析
五、TOD與XOD模式實操要點及經(jīng)典案例解析    
（一）TOD模式要點
 1. TOD模式的主要理念
 2. T+TOD的理念
 3. “三位一體”的前期工作
 (二）TOD、XOD模式典型案例
（三）XOD模式典型案例
（四）實施XOD模式的要點
 1. 如何總體謀劃？
 2. 長期價值眼光？--做時間的朋友
 3. 多大輻射空間范圍？
 4. 參與主體和責(zé)權(quán)利分配？
 5. 項目資金平衡和投融資方案設(shè)計？
六、基建供應(yīng)鏈金融    
1.基本問題討論 
2.供應(yīng)鏈金融平臺與數(shù)字化債權(quán) 
3.保理 
4.供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化

第二天
一、國家政策及各地政策解讀
1.國家*土地管理法解讀
2.住建部《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》解讀
3.四項底線解讀-拆舊拆建等
4.一線城市政策-京滬廣深
5.二線城市政策-長沙、成都、昆明等
6.國土空間規(guī)劃下城市更新的破局方向
二、城市更新項目價值判斷
三、城市更新項目報批報審
1.城市更新準(zhǔn)入條件解讀
2.城市更新前期開發(fā)報建核心風(fēng)險點梳理
（1）范圍劃定的風(fēng)險管理
（2）分期線確定的風(fēng)險管理
（3）總規(guī)、土規(guī)、控規(guī)的風(fēng)險管理
（4）拆遷安置的風(fēng)險管理
（5）金融機(jī)構(gòu)關(guān)注的風(fēng)險及控制要點
3.城市更新報建關(guān)鍵環(huán)節(jié)審批突破策略及案例解讀
4.城市更新項目四證辦理手續(xù)及開發(fā)報建技巧
四、城市更新項目前期操盤要領(lǐng)（作為一個合規(guī)的城市更新項目總，如何操盤？）
1.城市更新項目基本情況的深入調(diào)研及評估
2.項目團(tuán)隊組建及前期工作部署
3.啟動意愿征集委托和談拆同步進(jìn)行
4.報批立項流程分解及要點分析
5.專項規(guī)劃申報流程說明及制作要點分析
6.項目拆遷過程中的流程梳理及要點分析
7.業(yè)主舊改法律關(guān)系的確認(rèn)及相關(guān)法律文書的擬定
8.項目談判及拆遷核心難點分析與破解方法
9.城市更新項目案例分析和總結(jié)
案例一、老舊小區(qū)城市更新報批要面臨的核心問題思考
1.是報棚改，還是報城市更新？
2.是報單個項目，還是報片區(qū)統(tǒng)籌更新？
3.是先拿合法進(jìn)入身份，還是先調(diào)進(jìn)拆除重建區(qū)？
4.是自下而上一層一層報，還是找個高層關(guān)系從上往下推？
5.拿什么作為報批敲門磚，是意愿，還是產(chǎn)業(yè)，抑或是貢獻(xiàn)？
6.是依托溝通渠道自己報，還是外包有“料到”者拿批文？
案例二、某一線城市的城市更新項目解析
1.項目老屋村認(rèn)定
2.項目歷史遺留用地處置
3.項目專規(guī)審批
4.如何做好居民（企業(yè)）關(guān)系及簽約拆遷
5.搬遷談判的關(guān)鍵要領(lǐng)

第三天
一、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析
1.*經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)回顧
2.如何理解*政治局會議精神
3.現(xiàn)階段為何出現(xiàn)“雙減”、“居者有其屋”、“防范游戲沉迷”等政策落地
4.重點分析“專精特新”
二、土地開發(fā)全流程解析
1.土地一級開發(fā)三階段
2.前期手續(xù)階段關(guān)鍵事項
3.組織實施階段關(guān)鍵事項
4.土地二級開發(fā)范圍
5.二級開發(fā)各階段-可研、審批等
6.土地開發(fā)實施證件-使用權(quán)、拆遷許可證、選址、方案設(shè)計等
7.土地三級開發(fā)
8.地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)模式案例介紹-張江與金地等
三、現(xiàn)階段城市更新的方式
1.綜合整治為主的城市更新收益構(gòu)成及來源
2.拆除重建為主的城市更新收益構(gòu)成及來源
3.更新流程細(xì)解
4.融資方式選擇
四、城市更新與三舊改造融資方案
1.如何做好拆遷環(huán)節(jié)貸款選擇
2.重建新建二級開發(fā)的貸款如何對接
3.股權(quán)投融資方式
4.一二級聯(lián)動方式及分離方式
5.某城市更新融資案例
五、城市更新項目融資要點解析
1.融資方式的選擇-ABO、PPP、采購等
2.15號文后如何規(guī)避隱性債務(wù), 項目投融資應(yīng)對實操
3.地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”
4.產(chǎn)業(yè)勾地的選擇方式
5.如何做好產(chǎn)業(yè)對接
6.銀行參與產(chǎn)融結(jié)合趨勢分析

【參會對象】
（一）企業(yè)：謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的大型房建、基建企業(yè)，綜合城市運營商，大型工商產(chǎn)業(yè)企業(yè)，各類專業(yè)服務(wù)運營商，規(guī)劃設(shè)計研究單位等
（二）政府：地方政府財政、發(fā)改、住建及PPP項目的主管部門人員，各類高新區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)及核心管理人員等
（三）投融資方：各類金融機(jī)構(gòu)，各地方平臺公司負(fù)責(zé)人，政企合作綜合開發(fā)項目財務(wù)或者戰(zhàn)略投資人
（四）金融機(jī)構(gòu)、運營公司、銀行等其他人員

城市更新培訓(xùn)